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Falsche Grundstücksgrenze

| 8. September 2016 18:43 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Wir haben 2008 ein Haus mit entsprechendem Grundstück gekauft.
An der westlichen Grenze liegt eine Weide, dessen Eigentümer auf der anderen Straßenseite wohnte.

Vor Kauf der Immobilie wurden uns Lagepläne (erstellt vom Architekten) vom Haus (1973 gebaut) und vom Anbau Wintergarten (1983 gebaut) übergeben, die vom Bauamt für "richtig" erklärt wurden (inkl. Stempel und Unterschrift vom Bauamt).
Eine Kontrolle der Grenze (westlich) wurde von uns vor Kauf vorgenommen, wobei diese Grenze (3 m Abstand Wintergarten => Weide (westlich) stimmten.

Ende letzten Jahres kam nun der neue Eigentümer der Weide zu uns und verlangte 2 m Grundstück von uns, weil diese ihm laut der aktuellen Flurkarte zustehen würden.

Die Weide bietet der neue Eigentümer zu einem überteuerten Preis an, wobei wir ihm einen entsprechenden Gegenvorschlag machten, was aber aus Geldgier seinerseits abgelehnt wurde.

Da der vorherige Eigentümer 2015 verstarb und uns selbst bei unserem Einzug/Kauf des Hauses 2008 NIE gesagt hat, dass unsere westliche Grenze nicht stimmen würde, haben wir uns dahingehend nie Gedanken gemacht und den Lageplänen vertraut.

Nach Recherchen ergibt sich nun folgendes:

1. Die aktuelle Flurkarte zeigt unsere westliche GRENZE direkt an den Wintergarten (also keine 3 m Abstand zur Grenze).

2. Eine neu erstellte Flurkarte (Vermessungsbüro) ergab, dass wir 1,01 m Abstand zur Grenze haben - wodurch 2 m von unserem Grundstück fehlen würden.

3. Auf diesen strittigen 2 m befinden sich SÄMTLICHE Versorgungsleitungen (Gas, Strom, Abwasser), da diese nach den alten Lageplänen verlegt wurden.
Eine Eintragung als Grunddienstbarkeit oder im Baulastverzeichnis liegt nicht vor.

4. Ebenso befinden sich noch folgende Einrichtungen zum Teil auf diesen 2 m Grundstücksteil: Hecke mit Zaun, Gewächshaus, Teil des Unterstandes zur Lagerung von Heu und Stroh (mit Fundament und Dach), sowie Abwasser-Sichtschacht und 4 Regenwasser-Schächte.

Nun meine Fragen:

1. Hat der neue Eigentümer Anspruch auf Rückbau und Herausgabe der strittigen 2 m Grundstücksgrenze nach über 40 Jahren?

2. Was geschieht mit den Versorgungsleitungen und den Teilen der Gebäude auf diesen 2 m Grundstücksteil?

3. Bei einem Ankauf des strittigen 2 m Grundstücksteil wäre dann eine Überbau-Rente oder ein Ankauf zum Preis von 1974 möglich oder wird der aktuelle Wert des Grundstücks genommen, der in unserem Besitz ist?

4. Sollten wir die strittigen 2m dazu kaufen, haben wir dann Schadensersatzansprüche gegenüber der Verkäuferin von 2008, die uns unser Haus in den Grenzen angeboten hat, wie wir es bis heute bewirtschaften und pflegen?

5. Für ein Gerichtsverfahren haben wir sämtliche Lagepläne vorliegen, Kaufvertrag, und ein altes Foto von 1976, welches die westliche Grenze in dem 3 m Abstand zeigt, wie sie heute noch vorhanden ist.

Welche Unterlagen/Beweise wären noch von Bedeutung für einen Prozess vor Gericht?

Bei einem Anschreiben an die Verkäuferin bezüglich der strittigen 2 m erhielten wir als Antwort, dass sie dazu keine Angaben machen will!!!

Wäre uns 2008 bekannt gewesen, dass wir 2 m vom vorherigen Eigentümer der Weide hätten erwerben müssen, hätten wir uns mit diesem einigen können, weil wir stets guten Kontakt zu ihm hatten.

Der damalige Eigentümer hatte uns aber NIE gesagt, dass etwas mit unserer westlichen Grenze zu ihm nicht stimmen würde!

8. September 2016 | 20:59

Antwort

von


(1163)
Radeberger Str. 2K
01796 Pirna
Tel: 03501/5163030
Web: https://RA-Peter-Eichhorn.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen beantworte ich anhand Ihrer Angaben wie folgt:

1. Hat der neue Eigentümer Anspruch auf Rückbau und Herausgabe der strittigen 2 m Grundstücksgrenze nach über 40 Jahren?

Da es sich wohl um das Grundstück des Nachbarn handelt, kann er von Ihnen als sogenanntem Störer Unterlassung der Beeinträchtigung seines Eigentums bzw. die Beseitigung verlangen. Das ergibt sich aus § 1004 Abs. 1 BGB .

Jedoch verjährt dieser Anspruch nach der regelmäßigen Verjährungsfrist der §§ 195 , 199 BGB , d.h. ab Kenntnis drei Jahre, ohne Kenntnis 10 Jahre ab Entstehung des Beseitungsanspruchs. BGH, 28.01.2011 - V ZR 141/10 , Leitsätze:
§ 902 Abs. 1 Satz 1 BGB findet auf den Beseitigungsanspruch wegen einer Störung in der Ausübung des Grundstückseigentums keine Anwendung ([...] BGHZ 60, 235 , 238). Auch nach der Verjährung des Anspruchs aus § 1004 BGB bleibt der von dem Störer geschaffene Zustand rechtswidrig; er kann von dem Gestörten daher auf eigene Kosten beseitigt werden."

Ein Anspruch auf Herausgabe der Grundstücksfläche besteht, da dieser Anspruch nicht verjährt.

Der Anspruch kann jedoch verwirkt sein, weil der Zustand lange geduldet wurde (Zeitmoment) und Sie bzw. die Voreigentümerin nicht mehr damit rechnen mussten, dass der Herausgabeanspruch geltend gemacht wird (Umstandsmoment/ Vertrauenstatbestand).

2. Was geschieht mit den Versorgungsleitungen und den Teilen der Gebäude auf diesen 2 m Grundstücksteil?

Bezüglich der Versorgungsleitungen muss sich der Nachbar an die jeweiligen Versorger halten (BGH, Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 120/11 ), insoweit sind Sie kein Störer.

Vollständig auf dem Nachbargrundstück liegende Gebäude, Hecken, Zäune kann der Nachbar auf seine Kosten abreißen.

Bei nur teilweise auf das Nachbargrundstück hinübergebautem Gebäude, könnte ein vom Nachbarn zu duldender Überbau vorliegen, wenn Sie nicht grob fahrlässig über die Grenze gebaut haben, d.h. der Grenzverlauf nicht zuverlässig ermittelt wurde. Das Verschulden eines Architekten ist Ihnen zuzurechnen.

Die Überbaurente (§ 913 BGB ) als Entschädigung für den zu duldenden Überbau bemisst sich nach dem Verkehrswert der überbauten Fläche zum Zeitpunkt der Grenzüberschreitung (BGHZ 57, 304 ).

Das Recht auf Beseitigung eines rechtmäßigen Überbaus kann verwirkt werden (BGH WM 1979, 644 ).

3. Bei einem Ankauf des strittigen 2 m Grundstücksteil wäre dann eine Überbau-Rente oder ein Ankauf zum Preis von 1974 möglich oder wird der aktuelle Wert des Grundstücks genommen, der in unserem Besitz ist?

Der Nachbar kann von Ihnen verlangen, dass Sie ihm den Grundstücksteil zum Grundstückswert des Teils bei Grenzüberschreitung (§ 915 Abs. 1 BGB ) abkaufen.

Bei einem Ankaufwillen Ihrerseits kann frei verhandelt werden.

4. Sollten wir die strittigen 2m dazu kaufen, haben wir dann Schadensersatzansprüche gegenüber der Verkäuferin von 2008, die uns unser Haus in den Grenzen angeboten hat, wie wir es bis heute bewirtschaften und pflegen?

Gegenüber der Verkäuferin hätten Sie einen Anspruch auf Schadensersatz nur insoweit, dass Sie ein kleineres Grundstück erworben haben als vertraglich vereinbart.

Ansprüche aus dem Kauf setzen aber in der Regel – weil die Sachmangelrechte ausgeschlossen sind –, die Kenntnis des Mangels bei der Verkäuferin voraus. Sie müssen beweisen, dass die Verkäuferin hinsichtlich des Verlaufs der Grenze arglistig war.

5. Für ein Gerichtsverfahren haben wir sämtliche Lagepläne vorliegen, Kaufvertrag, und ein altes Foto von 1976, welches die westliche Grenze in dem 3 m Abstand zeigt, wie sie heute noch vorhanden ist. Welche Unterlagen/Beweise wären noch von Bedeutung für einen Prozess vor Gericht?

Die genannten Dokumente sind wichtig in einem Verfahren.
Gut wäre auch, wenn es Zeugen gibt, die sich noch erinnern können.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 8. September 2016 | 21:14

Sehr geehrter Herr Eichhorn,

bezüglich der beantworteten Frage 1 kann die Herausgabe des 2 m Grundstückes verwirkt sein, was dann auch bedeuten würde, dass der neue Eigentümer NICHT die Entfernung der Hecke, des Zaunes, des Gewächshauses und des Unterstandes auf seine Kosten durchführen kann?

Sollte der Teil des Unterstandes abgerissen werden, der auf den strittigen 2 m steht, würde der gesamte restliche Unterstand (Restbreite: 5 m) einstürzen!

Gibt es Urteile (Az.), die einen solchen Fall bereits behandelt haben hinsichtlich Verwirkung Beseitigung Überbau und Herausgabe eines Grundstückteiles?

Zeugen habe ich unter anderem den noch lebenden Architekten, der eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat bezüglich seiner Lage- und Baupläne, sowie Bürgermeister, der den Grenzverlauf seit 1974 nicht anders kennt!

P.S.: Sehr detaillierte Beantwortung von Ihnen, die uns ein wenig beruhigen! Da der jetzige Eigentümer auf uns Druck aufbaut!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 8. September 2016 | 22:21

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Der Nachbar darf grundsätzlich mit seinem Eigentum verfügen, wie er möchte (§ 903 S. 1 BGB ).

D.h. auf seinem Grundstück darf er "seine" Hecke und seine aufstehenden Gebäude beseitigen (vgl. § 94 BGB ). Eigentümer des Grundstücks ist auch Eigentümer der darauf befindlichen Gebäude und Pflanzen.

Bezüglich des Unterstandes liegt ein Überbau vor (siehe oben).
Selbstverständlich darf das Geltendmachen von Rechten nicht zum Einsturz führen, da dadurch ein Schaden entsteht.

Sicherlich gibt es einige Urteile, insbesondere zur Verwirkung.
Fragen der Verwirkung von Rechten stellen sich sich unabhängig vom Problem des Überbaus.

Ein Urteil des höchsten deutschen Zivilgerichts aus dem Jahre 1979 zum Überbau habe ich bereits genannt. Das Aktenzeichen lautet BGH, Urt. v. 16.03.1979 - V ZR 38/75 .

Harz / Riecke / Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 5. Auflage 2015 Autor: Büttner
Abschnitt: C. → 25. Kapitel Nachbarrecht, Rdnr. 113:
"Der Abwehranspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB kann ebenso wie die sonstigen nachbarrechtlichen Ansprüche unter Anwendung von § 242 BGB als verwirkt anzusehen sein, wenn er über einen längeren Zeitraum nicht geltend gemacht wurde (Zeitmoment) und der Störer aufgrund konkreter Umstände davon ausging und ausgehen durfte, dass der Anspruch auch nicht mehr geltend gemacht werden würde (Umstandsmoment). Es gelten hier die allgemeinen Regeln (vgl. z.B. BayObLG NJW-RR 1993, 1165 – 17 Jahre Duldung begründet Verwirkung; OLG Köln NJW 1995, 3319 , 3321 – zwei Jahre Warten reichen nicht)."

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 10. September 2016 | 15:07

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Schnelle und ausführliche Antwort! Der Bereich "Verwirkung" eines Anspruches auf Rückgabe war mir neu und hat somit sehr gut weitergeholfen.
Nur für die Nachfrage, wenn eine Verwirkung des Anspruches für die Rückgabe eines Grundstücksteil vorliegt, sollte dann auch der Anspruch des Abbaus unserer Hecke und des Zauns verwirkt sein, wurde nicht ganz beantwortet.
Stattdessen erhielt ich die Antwort, dass der Nachbar mit "seinem Grundstück" (der strittige 2 m Teil gehört seit über 40 Jahren zum Haus/Grundstück) tun kann, was er will und somit unsere Hecke und Zaun entfernen!
Das ist in sich genommen ein Widerspruch!
Ansonsten aber ein empfehlenswerter Anwalt, den ich für den Fall einschalten würde!

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 10. September 2016
4,2/5,0

Schnelle und ausführliche Antwort! Der Bereich "Verwirkung" eines Anspruches auf Rückgabe war mir neu und hat somit sehr gut weitergeholfen.
Nur für die Nachfrage, wenn eine Verwirkung des Anspruches für die Rückgabe eines Grundstücksteil vorliegt, sollte dann auch der Anspruch des Abbaus unserer Hecke und des Zauns verwirkt sein, wurde nicht ganz beantwortet.
Stattdessen erhielt ich die Antwort, dass der Nachbar mit "seinem Grundstück" (der strittige 2 m Teil gehört seit über 40 Jahren zum Haus/Grundstück) tun kann, was er will und somit unsere Hecke und Zaun entfernen!
Das ist in sich genommen ein Widerspruch!
Ansonsten aber ein empfehlenswerter Anwalt, den ich für den Fall einschalten würde!


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