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Falsche Angabe im Immobilienkaufvertrag

04.06.2012 18:44 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Folgendes Szenario:

Ich habe vor 2 Jahren ein kleines Mehrfamilien-
haus gekauft. Bestandteil des Kaufvertrages war eine detailierte Aufstellung aus der die Groessen der Wohnnungen sowie die einzelnen Netto-kaltmieten und Nebenkostenvorauszahlungen der einzelnen Mieter hervorgehen.

Es hat sich jetzt herausgestellt, das der Vorbesitzer bei der Euroumstellung wohl einen Fehler begangen hat und durch einen Zahlendreher
der Mieter seit 2002 ca. 80 Euro im Monat zu viel
an Miete bezahlt hat.

Der Mieter moechte nun die an mich zuviel bezahlte Miete von mir erstattet haben.

1. Hat der Mieter hierauf einen Anspruch oder ist
hier soetwas wie Billigung eingetreten, da er schon seit 2002 zuviel bezahlt ?

2. Kann ich mich fuer den schon entstandenen
Schaden und den in der Zukunft noch entstehenden
Schaden (da ich ja ab sofort 80 Euro pro Monat, somit knapp 1000 Euro im Jahr weniger Miete erhalte) aufgrund der falschen Angaben des Verkaeufers im Kaufvertrag den Verkaeufer in die
Haftung nehmen?

Vielen Dank.



Sehr geehrter Fragesteller,

unter Berücksichtigung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und des Einsatzes für die Beantwortung dieser Fragen antworte ich Ihnen wie folgt:

1. Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der zu viel entrichteten Miete

Ob der Mieter einen Anspruch auf Rückerstattung der zu viel gezahlten Miete hat, hängt wesentlich von der Flächendifferenz ab. Ein bereicherungsrechticher Anspruch auf Rückzahlung der Miete besteht nur, wenn ein Mangel der Mietsache und damit auch ein Minderungsgrund gegeben ist. Nach BGH Rechtsprechung (Urteil des BGH vom 24.3.2004 – Aktenzeichen: VII ZR 133//03 liegt in einer Flächenabweichungen nur ein Mangel der Mietsache, wenn die Flächendifferenz bei 10 % und drüber liegt. Dies ist das anerkannte Maß der Toleranz für Flächenabweichungen. Liegt die Flächenabweichung darunter, sei nicht ersichtlich, dass durch die Flächenabweichungen die Gebrauchstauglichkeit der Räume in nicht nur unerheblicher Weise beeinträchtigt wird.

Weist eine gemietete Wohnung tatsächlich ein Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand einen Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung berechtigt (Urteil des BGH vom 24.3.2004 – VII ZR 295/03).

Zur Beweislast bei einer Inanspruchnahme: bei Flächenabweichungen von mehr als 10 % die ein Mangel darstellen (siehe oben) besteht eine tatsächliche Vermutung für die Beeinträchtigung der Tauglichkeit, so dass der Mieter diese nicht darlegen und beweisen muss. Dies liegt nicht vor, wenn die Flächenabweichungen unter 10 % liegt. Dann hat der Mieter nach Überlassung für Vorliegen des Mangels und Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch die Beweislast.

Zu beachten ist allerdings, dass das bei vorliegen der Flächendifferenz von über 10 % Verjährung Vorschriften eingreifen. Der Rückforderungsanspruch des Mieters wegen Überzahlung verjährt innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist. Die Verjährungsfrist beginnt erst dann, wenn der Mieter von dem anspruchsbegründenden Umstand (zu geringe Fläche) Kenntnis erlangt hat. Die Verjährung beginnt dann aber erst mit dem Schluss des Jahres in dem Kenntnis erlangt wurde.

2. Rechtszustand für die Zukunft

Nach BGH wird der Vertrag nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage angepasst, wenn keine Wohnungsgröße im Mietvertrag festgeschrieben ist. Ist eine Wohnungsgröße im Mietvertrag angegeben, wendet der BGH hier die gleichen Grundsätze an, wie bei der Ermittlung eines Mangels bei Flächenabweichungen (siehe oben) Danach sind auch hier Abweichungen bis 10 % unerheblich.


3. kurze Zusammenfassung

Liegt die Flächendifferenz bei unter 10 %, hat der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung und der Mietvertrag muss nicht angepasst werden. In dem Fall entfällt auch der Schadenersatzanspruch gegen den Verkäufer, da Ihnen diesbezüglich kein Schaden entstanden ist.

Liegt die Flächendifferenz bei über 10 %, hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung und der Mietvertrag wird für die Zukunft angepasst. Dann ist die tatsächliche Wohnungsgröße einzusetzen.

4. Schadenanspruch gegen den Verkäufer

Sollte ein oben bezeichneter Anspruch des Mieters vorliegen, können Sie den Verkäufer in Regress nehmen.

Sie haben einen Anspruch auf Schadensersatz aus dem Kaufvertrag gemäß § § 437Nr. 3, 434 Abs. 1 Satz 1, 43 3,280 Abs. 1 Satz 1 BGB .

Zweifellos lag ein Kaufvertrag vor. Ein Sachmangel liegt vor gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn die Sache bei Gefahrübergang nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat. Da im Kaufvertrag die Wohnungsangaben aufgestellt wurden, wurde gerade die Beschaffenheit vereinbart. Die tatsächliche Flächenanzahl weicht allerdings von der vereinbarte ab, so dass ein Sachmangel vor liegt.

Zu ersetzen ist die tatsächlich eingetretene Minderung und die ausbleibende Vermögensmehrung. In Betracht kommt hier die tatsächlich eingetretene Minderung des Vermögens. Ohne das Schadenereignis würden sie von ihren Mietern jeweils 80 € mehr verlangen können.

Auch hier ist eine Verjährung zu beachten. Mängelansprüche verjähren gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB in fünf Jahren. Die Verjährung beginnt mit Übergabe des Grundstückes.

Ich bitte darum, diese Ausführungen nur als erste Orientierung zu sehen. Gerade wegen der Flächendifferenz, ist eine eingehende Beschäftigung mit ihrem Fall unvermeidbar. Gerne bespreche ich die weiteren Einzelheiten dieses Falles mit ihnen im Falle einer Mandatierung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Andrea Hesse, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 04.06.2012 | 21:01

Sehr geehrte Fr. Hesse,

recht herzlichen Dank fuer die Antwort.

Ich habe aber das Gefuehl, das bezueglich meiner
Frage ein Missverstaendnis vorliegt.

Der falsche Angabe des Verkaeufers im Kaufvertrag
hat nichts mit der Flaeche der Wohnungen zu tun,
sondern vielmehr mit den Nettokaltmieten.

Die Mieterin der besagten Wohnung hat bis zum Jahr 2002 eine Nettokaltmiete in Hoehe von 600 DM bezahlt, nach der Euro Umstellung wuerde dies einem Betrag in Hoehe von Euro 306,77 entsprechen. Tatsaechlich hat die Mieterin aber jeden Monat einen Betrag in Hoehe von Euro 376,67 bezahlt.

Der Mieterin ist dieser Fehler jezt erst aufgefallen und moechte fuer die Zeit seit dem ich Eigentuemer des Hauses bin, die Differenz in
Hoehe von Euro Euro 69,90 pro Monat von mir erstattet haben. Wie der Zahlendreher damals zustande gekommen ist, laesst sich heute nicht mehr nachvollziehen.
Es steht aber fest das Sie die ganzen letzten Jahre pro Monat 69.90 Euro zu viel bezahlt hat.

1. Hat die Mieterin hierauf einen Anspruch oder ist hier so etwas wie Billigung eingetreten, da er schon seit 2002 zuviel bezahlt ?

2. Kann ich mich fuer den schon entstandenen
Schaden und den in der Zukunft noch entstehenden
Schaden (da ich ja ab sofort 70 Euro pro Monat, somit knapp 900 Euro im Jahr weniger Miete erhalte) aufgrund der falschen Angaben des Verkaeufers im Kaufvertrag den Verkaeufer in die
Haftung nehmen?

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.06.2012 | 08:10

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:


1. Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der zu viel entrichteten Miete

Zunächst besteht ein genereller Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete gemäß § 812 Absatz 1 S. 1 Alt 1 BGB. Danach ist der zur Herausgabe verpflichtet, der durch Leistung ohne rechtlichen Grund etwas erlangt hat. Sie haben pro Monat rund 70 € erlangt. Dies geschah ohne Rechtsgrund, da die Mieterin aufgrund des Mietvertrages nur 306,77 € an sie schuldete.

Allerdings haben Sie die Möglichkeit, sich auf Entreicherung zu berufen gemäß § 818 Abs. 3 BGB. Diese Einrede soll die Herausgabepflicht – die doch sehr weit gefasst ist – etwas beschränken. Der Abs. 3 spricht von Wegfall der "Bereicherung" dieser Begriff ist wirtschaftlich zu verstehen und schränkt den primären Herausgabeanspruch ein. Entreicherung liegt dann vor, wenn das ursprünglich Erlangte nicht mehr vorhanden ist. Dies ist der Fall, wenn der erlangte Gegenstand weitergegeben oder verbraucht worden ist. Dies ist insbesondere bei Überzahlungen der Fall, wenn das überzahlte Geld ausgegeben wurde. Es besteht eine Bereicherung nur fort, soweit der Empfänger im Zusammenhang mit dem Erwerb des Geldes sich noch vorhandene Vermögensvorteile geschaffen hat. Dies ist zum Beispiel der Fall wenn er durch den höheren Betrag anderweitige Ersparnisse, Anschaffungen, oder Tilgung eigener Schulden getätigt hat, da so ein Surrogat weiterhin vorhanden ist und er aufgrund des zu viel zahlen Ausgaben erspart hat.

Die von Ihnen angesprochene Billigung kann als Frage bezüglich der Verjährung gesehen werden. Laut ihren Angaben, war sich die Mieterin nicht bewusst, dass sie zu viel zahlt, so dass ein ein dahingehender Wegfall nicht ersichtlich ist. Gemäß § 814 BGB ist eine Rückforderung nur dann ausgeschlossen, wenn die Mieterin bewusst war, dass sie zur Leistung nicht unterrichtet worden. Dafür muss sie allerdings positive Kenntnis der Rechtslage im Zeitpunkt der Leistung gehabt haben. D.h. ihr muss von Anfang an bewusst gewesen sein, dass sie nur 306,77 € zu zahlen hat.

Sollten sie sich nicht auf "Entreicherung" berufen können, verjährt dieser Anspruch in der Regelfrist von drei Jahren. Bezüglich des Anfangs der Verjährung wird auf das oben gesagte verwiesen. Allerdings könnte man darüber nachdenken, dass die Verjährung nicht erst mit positiver Kenntnis beginnt. Dann würde die Verjährungszeit erst dann beginnen, wenn die Mieterin den Fehler bemerkt. Möglicherweise hätte die Mieterin 2002 bereits bemerken müssen, dass zu viel gezahlt wurde (grobe Fahrlässigkeit). Grobe Fahrlässigkeit liegt vor, wenn der Geschädigte, der sich die Kenntnis in zumutbarer Weise ohne nennenswerten Mittel Mühe beschaffen könnte. Daher würde ich im Fall einer Inanspruchnahme argumentieren, dass zumindest die zurückliegenden Jahren der zu viel Zahlung verjährt sind. Daher sind Forderungen bis Ende 2008 verjährt.

2. Regress

Bezüglich des Regressanspruches gegen den Verkäufer ändert sich nicht viel.
Sie haben einen Anspruch auf Schadensersatz aus dem Kaufvertrag gemäß § § 437Nr. 3, 434 Abs. 1 Satz 1, 43 3,280 Abs. 1 Satz 1 BGB .

Zweifellos lag ein Kaufvertrag vor. Ein Sachmangel liegt vor gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn die Sache bei Gefahrübergang nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat. Da im Kaufvertrag die Wohnungsangaben und Nettokaltmieten aufgestellt wurden, wurde gerade die Beschaffenheit vereinbart. Die tatsächliche Nettokaltmiete weicht allerdings von der vereinbarte um knapp 70 € ab, so dass ein Sachmangel vor liegt.
Zu ersetzen ist die tatsächlich eingetretene Minderung und die ausbleibende Vermögensmehrung. In Betracht kommt hier die tatsächlich eingetretene Minderung des Vermögens. Ohne das Schadener-eignis würden sie von ihren Mietern jeweils 80 € mehr verlangen können.

Einziges Problem hierzu ist das Verschulden. Da als Anspruchsgrundlage für den Schadenersatz § 280 Abs. 1 BGB einschlägig ist, muss hier der § 280 Abs. 1 S. 2 BGB zur Anwendung kommen. Danach ist ein Schadensersatzanspruch nicht gegeben, wenn der Schuldner die Pflichtverletzungen (Mangel) nicht zu vertreten hat. Dies muss allerdings der Verkäufer beweisen, dass der Zahlendreher schuldlos erfolgte.

Ich hoffe ich konnte Ihre Frage jetzt in zufriedenstellender Weise beantworten

Mit freundlichen Grüßen

Andrea Hesse
Rechtsanwältin

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