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Falsche Abrechnung der Hausverwaltung,- keine Einsicht. Was nun?

26.04.2011 21:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Guten Abend,
wir haben seit 2002 eine ETW in einem 4-Fam. Haus, unsere Whg ist seit 01.01.2008 vermietet. In dem Haus wohnen 2 Eigentümer und 2 Parteien sind vermietet - das vorab.
Wir hatten eine " Hausverwaltung " - diese war der Bauträger von dem wir unsere ETW gekauft hatten. Dieser hatte keine Lust mehr die HA länger zu machen und hat 2006 eine neue HA vorgestellt die wir dann auch zu unserer HA gewählt haben. Die Abrechnungen liefen bei der alten HA immer zum 31.12. jeden Jahres. Als die neue dann übernommen hat wurde der Zeitraum auf 31.08. umgestellt, was uns eigentlich nicht wirklich störte und auch erstmal keine Probleme bereitete. Als wir zum 31.12.07 aus unserer Wohnung in unser Haus zogen und zum 01.01. unsere Mieter die Wohnung bezogen begann das Drama. Wir haben zum 31.12 eine Zwischenablesung machen lassen. Wie gesagt seit 01.01.2008 war vermietet. Die WG scheiterte leider und die Mieter zogen zum 30.09 aus. Allerdings waren die Mieter schon ab Mitte August schon nicht mehr in der Whg. ( Urlaub und dann Umzug). Leider bekam ich das erst mit als unsere HA sich ende Sept meldete weil die Techem die Stände verlangte. Wir beschlossen das wir die Stände selbst ablesen und per Fax übermitteln,- das wurde dann auch so gemacht. Die Abrechnung kam, sah erst sehr gut aus - wir hatten ein Guthaben. Als ich meinen Mietern nun die Nebenkostenabrechnung erstellte, bin ich erschrocken. Meine Mieter sollten für 9 Monate nur 82€ Heizkosten zahlen währenddessen wir vom 01.09 bis 31.12 ( waren kaum in der Whg wg. renovierung vom Haus, Heizung fast aus!) 290€ zahlen sollen. Die NK-Abrechnung ergab für unsere Mieter ein Guthaben von über 500€ !!! Ich rief der HA an und sagte das da was nicht stimmen kann,- Heizeinheiten lt. Techem vom 01.09.2007 - 31.12.2007 4720 Einheiten,- und vom 01.01. bis 31.08.2008 173Einheiten. Die HA und die Techem meinten dazu nur das wir ja schliesslich in den Wintermonaten wohnten und ich kam mit meinen Argumenten nicht durch. Da wir aber eh viel stress mit dem Haus hatten konnten wir uns weiter nicht groß kümmern.
Neue Mieter zum 01.10.2008
Abgelesen war ja bereits,- im April zog der Mann aus der Whg aus und die Frau mit Kind blieb weiter wohnen.
Abrechnung 2009:
Zum Auszug des Mannes wurden die Stände per Fax wieder übermittelt und sollten bei der Abrechnung berücksichtigt werden. Die Techem meldete sich,- es würde ein Fehler vorliegen, wir hätten falsch abgelesen. Es stellte sich aber dann raus das die digitalen Ablesegeräte zum 31.12 nullieren und die Werte speichern und nicht wie es gedacht war zum 31.08 wenn der Abrechnungszeitraum endet. Nun war auch klar warum die Werte 2007 nicht stimmen konnten und wir soviel einheiten verbraucht hatten. Es wurde bei uns alle Stände von Null ( 01.01.07 ) bis Stand Ablesung ( 31.12.07) gerechnet,- dabei lief der Zeitraum ja erst ab 01.09., währenddessen bei meinen Mietern von meinen Endständen weitergezählt wurde ( Endstand Auszug 2007 bis Ablesung Sept 2008 statt von 0 bis Stand Auszug 2008) Die Techem hat uns !!! 4 Abrechnungen!!! nachträglich erstellt bis sie endlich stimmte. Nun hatten wir statt 4720 Einheiten nur noch 2488, und unsere Mieter statt 173 nun 1578Einheiten was nun soviel bedeutete das ich meinen Mietern zuviel ausbezahlt hatte. Ich habe nun eine Forderung an die Techem gestellt,- leider vergebens. Die HA sei mein Ansprechpartner und nicht die Techem hies es. Hab mich dann mit der HA auseinander setzen wollen, allerdings auch hier ohne erfolg. Ich habe nun 2011 im Feb. 120€ Abschlagszahlung einbehalten, da dies ungefähr dem entspricht was die Abweichung ausgemacht hätte. Promt kam eine Ansage der HA das sie das berücksichtigen werden bei der Abrechnung.
Achso, der Abrechnungszeitraum wurde nun auf 31.12. umgelegt damit man die Zähler nicht umprogramieren muss ( sei wohl sehr umständlich und Teuer laut Techem )
Jetzt halte ich gerade die Abrechnung 2010 in den Händen, heute erhalten ( Abgelesen wurde bereits am 17.01.) und die Stimmt schon wieder nicht!!!! Nun hat die HA bei meiner Vorrauszahlung statt 1840 nur 1670€ verrechnet.
Nachdem ich aber eh schon einen riesen Knatsch mit denen wegen den ganzen Umständen hab und auch schon mit Abwahl gedroht habe ( waren noch ganz andere Umstände das die sich um nichts kümmern, immer müssen wir fast 30km fahren um Dinge zu klären,- die HA woht nur 10 Km vom Haus weg und war in 5 Jahren Hausverwaltung nur 1x im Haus, bei den Versammlungen stehen jedes Jahr die selben Punkte an, die nie abgearbeitet werden...)
So ein langer Sachverhalt...
Aber ich habe eine Einfache Frage dazu: Ein Mieter kann doch bei falscher oder keiner Abrechnung sämtliche Nebenkosten zurückverlangen. Geht sowas ( natürlich mit Gericht, haben auch einen Rechtschutz) bei einer HA auch? Ich sehe da schon fast betrügerisches Verhalten. Seit ich im Feb. meinem Ärger Luft machte, meldet sich die HA nicht mehr. Telefonisch nicht erreichbar, Fax klingelt durch, nur per Post sind die zu erreichen.... Was kann ich tun?????
MFG M: Martin

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Der Verwalter erstellt grundsätzlich nur einen Entwurf der Jahresabrechnung. Dieser Entwurf muss von der Eigentümergemeinschaft genehmigt werden, um wirksam zu werden.

Die Eigentümer haben zur Überprüfung des Entwurfes und zur Genehmigung grundsätzlich das Recht, Einsicht in die Belegunterlagen zu nehmen. Die Verpflichtung des Verwalters, Einsichtnahme zu gewähren, ergibt sich aus § 28 III WEG, §§ 675, 666 BGB in Verbindung mit § 259 BGB und dem Verwaltervertrag. Die Einsichtnahme wird dabei in aller Regel in der Weise gewährt, dass der Eigentümer in den Räumen der Verwaltung sämtliche Unterlagen zur Überprüfung vorgelegt bekommt, ein Anspruch auf Herausgabe der Unterlagen besteht grundsätzlich nicht; OLG München,Beschluss vom 29.05.2006, Az.: 34 Wx 027/06.

Wenn dieses Einsichtsrecht nicht freiwillig vom Verwalter gewährt wird, können Sie dazu gerichtlich gegen den Verwalter vorgehen.

Sollte der Entwurf der Jahresabrechnung bereits von der Eigentümergemeinschaft per Beschluss genehmigt worden sein, können Sie Abrechnungsfehler nur noch im Wege der Anfechtungsklage bei Gericht geltend machen. Der Verwalter kann eine durch die Eigentümer beschlossene Abrechnung nicht mehr verändern.

Die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden, wenn der Beschluss anfechtbar ist, § 46 WEG. Sollten so schwere Mängel vorliegen, dass sogar eine Nichtigkeit des Beschlusses der Jahresabrechnung vorliegt, kann die Nichtigkeit auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist gerichtlich festgestellt werden. Ein "nur" anfechtbarer Beschluss kann nach Ablauf der Anfechtungsfrist nicht mehr angegriffen werden.

Sie können daher in jedem Fall noch die Rügen zur aktuellen Abrechnung für 2010 erheben. Für die Vorjahre sollte ggf. die ordnungsgemäße Beschlussfassung noch überprüft werden. Die mietrechtlichen Regelungen sind hier allerdings nicht übertragbar.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.04.2011 | 23:25

Danke für Ihre Antwort,
nun bin ich etwas schlauer. Mein vermuten war auch das wir das als " Lehrgeld" am besten hinnehmen und nun eine neue Hausverwaltung nehmen und in Zukunft einfach besser aufpassen.
Allerdings bleibt noch immer das Argument das die HA die Abrechnung unter Vortäuschung falscher Tatsachen vorgelegt hat und sich somit den Beschluss sowie die Entlastung der HA " erschlichen" hat.
Meiner Vermutung hat keinen Interessiert und der Fehler kam nun erst ein Jahr nach der Abrechnung ans Licht. Uns wurde mit Annnahme der HA 2006 gesagt das der Zeitraum sich nun Ändert und alle sind davon ausgegangen das auch alles von der HA dementsprechend in die Wege geleitet wird. Wie sollen wir denn wissen das der Stichtag der Geräte nicht umprogramiert wurde???? Ich habe alles schriftlich und auch von der Techem bestätigt das die Geräte nicht geändert wurden.
Kann man damit was anfangen???
MFG M: Martin

Nachfrage vom Fragesteller 26.04.2011 | 23:25

Danke für Ihre Antwort,
nun bin ich etwas schlauer. Mein vermuten war auch das wir das als " Lehrgeld" am besten hinnehmen und nun eine neue Hausverwaltung nehmen und in Zukunft einfach besser aufpassen.
Allerdings bleibt noch immer das Argument das die HA die Abrechnung unter Vortäuschung falscher Tatsachen vorgelegt hat und sich somit den Beschluss sowie die Entlastung der HA " erschlichen" hat.
Meiner Vermutung hat keinen Interessiert und der Fehler kam nun erst ein Jahr nach der Abrechnung ans Licht. Uns wurde mit Annnahme der HA 2006 gesagt das der Zeitraum sich nun Ändert und alle sind davon ausgegangen das auch alles von der HA dementsprechend in die Wege geleitet wird. Wie sollen wir denn wissen das der Stichtag der Geräte nicht umprogramiert wurde???? Ich habe alles schriftlich und auch von der Techem bestätigt das die Geräte nicht geändert wurden.
Kann man damit was anfangen???
MFG M: Martin

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.04.2011 | 08:59

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage möchte ich wie folgt Stellung nehmen:

Die fehlende Umstellung entsprach m.E. nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung und kann dementsprechend eine Haftung des Verwalters auslösen. Sie sollten den Verwalter mit diesem Umstand konfrontieren und Ihren Schaden beziffern. Die Pflichtverletzung des Verwalters können Sie dabei durch die Bestätigung des Dienstleisters belegen.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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