Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:
Der Verwalter erstellt grundsätzlich nur einen Entwurf der Jahresabrechnung. Dieser Entwurf muss von der Eigentümergemeinschaft genehmigt werden, um wirksam zu werden.
Die Eigentümer haben zur Überprüfung des Entwurfes und zur Genehmigung grundsätzlich das Recht, Einsicht in die Belegunterlagen zu nehmen. Die Verpflichtung des Verwalters, Einsichtnahme zu gewähren, ergibt sich aus § 28 III WEG
, §§ 675
, 666 BGB
in Verbindung mit § 259 BGB
und dem Verwaltervertrag. Die Einsichtnahme wird dabei in aller Regel in der Weise gewährt, dass der Eigentümer in den Räumen der Verwaltung sämtliche Unterlagen zur Überprüfung vorgelegt bekommt, ein Anspruch auf Herausgabe der Unterlagen besteht grundsätzlich nicht; OLG München,Beschluss vom 29.05.2006, Az.: 34 Wx 027/06
.
Wenn dieses Einsichtsrecht nicht freiwillig vom Verwalter gewährt wird, können Sie dazu gerichtlich gegen den Verwalter vorgehen.
Sollte der Entwurf der Jahresabrechnung bereits von der Eigentümergemeinschaft per Beschluss genehmigt worden sein, können Sie Abrechnungsfehler nur noch im Wege der Anfechtungsklage bei Gericht geltend machen. Der Verwalter kann eine durch die Eigentümer beschlossene Abrechnung nicht mehr verändern.
Die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden, wenn der Beschluss anfechtbar ist, § 46 WEG
. Sollten so schwere Mängel vorliegen, dass sogar eine Nichtigkeit des Beschlusses der Jahresabrechnung vorliegt, kann die Nichtigkeit auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist gerichtlich festgestellt werden. Ein "nur" anfechtbarer Beschluss kann nach Ablauf der Anfechtungsfrist nicht mehr angegriffen werden.
Sie können daher in jedem Fall noch die Rügen zur aktuellen Abrechnung für 2010 erheben. Für die Vorjahre sollte ggf. die ordnungsgemäße Beschlussfassung noch überprüft werden. Die mietrechtlichen Regelungen sind hier allerdings nicht übertragbar.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Mit freundlichen Grüßen
Matthes
Rechtsanwalt
Diese Antwort ist vom 26.04.2011 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Danke für Ihre Antwort,
nun bin ich etwas schlauer. Mein vermuten war auch das wir das als " Lehrgeld" am besten hinnehmen und nun eine neue Hausverwaltung nehmen und in Zukunft einfach besser aufpassen.
Allerdings bleibt noch immer das Argument das die HA die Abrechnung unter Vortäuschung falscher Tatsachen vorgelegt hat und sich somit den Beschluss sowie die Entlastung der HA " erschlichen" hat.
Meiner Vermutung hat keinen Interessiert und der Fehler kam nun erst ein Jahr nach der Abrechnung ans Licht. Uns wurde mit Annnahme der HA 2006 gesagt das der Zeitraum sich nun Ändert und alle sind davon ausgegangen das auch alles von der HA dementsprechend in die Wege geleitet wird. Wie sollen wir denn wissen das der Stichtag der Geräte nicht umprogramiert wurde???? Ich habe alles schriftlich und auch von der Techem bestätigt das die Geräte nicht geändert wurden.
Kann man damit was anfangen???
MFG M: Martin
Danke für Ihre Antwort,
nun bin ich etwas schlauer. Mein vermuten war auch das wir das als " Lehrgeld" am besten hinnehmen und nun eine neue Hausverwaltung nehmen und in Zukunft einfach besser aufpassen.
Allerdings bleibt noch immer das Argument das die HA die Abrechnung unter Vortäuschung falscher Tatsachen vorgelegt hat und sich somit den Beschluss sowie die Entlastung der HA " erschlichen" hat.
Meiner Vermutung hat keinen Interessiert und der Fehler kam nun erst ein Jahr nach der Abrechnung ans Licht. Uns wurde mit Annnahme der HA 2006 gesagt das der Zeitraum sich nun Ändert und alle sind davon ausgegangen das auch alles von der HA dementsprechend in die Wege geleitet wird. Wie sollen wir denn wissen das der Stichtag der Geräte nicht umprogramiert wurde???? Ich habe alles schriftlich und auch von der Techem bestätigt das die Geräte nicht geändert wurden.
Kann man damit was anfangen???
MFG M: Martin
Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Nachfrage möchte ich wie folgt Stellung nehmen:
Die fehlende Umstellung entsprach m.E. nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung und kann dementsprechend eine Haftung des Verwalters auslösen. Sie sollten den Verwalter mit diesem Umstand konfrontieren und Ihren Schaden beziffern. Die Pflichtverletzung des Verwalters können Sie dabei durch die Bestätigung des Dienstleisters belegen.
Mit freundlichen Grüßen
Matthes
Rechtsanwalt