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Falschaussage vom Makler bzgl DSL-Geschwindigkeit

| 25.11.2010 19:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Hallo, unser Makler hat uns am Telefon zugesichert, dass im von uns gewählten Mietobjekt eine DSL-Geschwindigkeit von 6000 MBit anliegt. Beim zweiten Termin, als wir die Wohnung ausmessen waren, haben wir den Mietvertrag unterschrieben abgegeben. Am selben Tag waren wir im Telekom-Laden, um den Anschluß einrichten zu lassen. Da teilte uns der Verkäufer mit, dass dort lediglich eine Geschwindigkeit von 384kBit anliegt. Daraufhin haben wir telefonisch sofort das Maklerbüro informiert und teilten mit, dass wir aufgrund unserer Selbständigkeit nicht in diese Wohnung einziehen können. Was wir auch nochmal schriftlich übersendet haben.
Sie halten aber am Mietvertrag fest, behaupten, der Makler, der nicht mehr dort arbeitet, hätte uns nie eine Zusage über die 6000 MBit gemacht. Jetzt bieten sie uns an, drei Monate Kaltmiete zu zahlen und dann wären wir aus dem Vertrag raus. Das Mietverhältnis beginnt am 1.12.2010.
Besagter Makler rief mich nochmal an, um sich zu erkundigen, ob das mit der Wohnung geklappt hätte. Erst meinte er, er hätte sich nie über die Höhe der Geschwindigkeit geäußert, dann gab er zu, dass er bei der Telekom nachgefragt hätte und er ja nichts dafür kann, wenn die ihm eine falsche Angaben machen.
Meine Frage: Können wir aufgrund falscher Angaben, die für uns existenziell wichtig sind, vom Mietvertrag zurücktreten? Steht Aussage gegen Aussage, da alles nur am Telefon abgesprochen wurde und wie verhalten wir uns, wegen dem Angebot, drei Monate Kaltmiete zu zahlen?
Vielen Dank im Vorraus

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Wenn im Mietvertrag nicht vereinbart wurde, dass eine bestimmte Internet-Geschwindigkeit anliegt, und dies auch nicht vom Vermieter zugesichert wurde, bestehen zunächst einmal keine Ansprüche gegen den Vermieter selbst. Es bleibt Ihnen nur die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung des Mietvertrags oder der Abschluss eines Aufhebungsvertrages mit dem Vermieter, wobei dieser natürlich Bedingungen stellen kann (eben auch die Zahlung von drei Kaltmieten).

Möglicherweise haben Sie aber einen Anspruch gegen den Makler auf Schadensersatz. Ein Makler hat die vertragliche Nebenpflicht, seinen Auftraggeber vor Schaden zu bewahren (§§ 241 Abs. 2, 280 BGB). Eine sachgemäße Interessenwahrung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber über alle dem Makler bekannten Umstände aufzuklären, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können (vgl. BGH, Urteile vom 8. Juli 1981 - IVa ZR 244/80 und vom 28. September 2000 - III ZR 43/99). Diese Pflicht ist verletzt, wenn der Makler falsche Angaben zum Objekt macht und daraufhin ein ungünstiger Vertrag geschlossen wird. Da im Maklervertrag die Haftung meist auf vorsätzliches oder grob fahrlässiges Handeln beschränkt ist, müsste zudem ein solches Verschulden auf Seiten des Maklers vorliegen.

Das Problem liegt bei der Frage der Beweisbarkeit. Zunächst müssen Sie die Pflichtverletzung beweisen, also hier die Tatsache, dass Ihnen gegenüber der Makler falsche Angaben zum Internetanschluss gemacht hat. Da die Angaben nur telefonisch gemacht wurden, kann die Beweisführung schwierig werden.

Der Makler haftet zudem nur dann, wenn er die Falschangaben zu vertreten hat, d. h. schuldhaft gemacht hat. Im Prozess muss er sich vom Vorwurf des Verschuldens entlasten. Der Makler verletzt unter anderem seine Pflichten, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige - eigene oder sich zu Eigen gemachte - Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben. Steht ihm eine solche hinreichende Grundlage nicht zur Verfügung, muss er zumindest diesen Umstand offen legen, BGH Urteil vom 28. September 2000 - III ZR 43/99.
Der Makler könnte in Ihrem Fall vortragen, dass er nur die Angaben eines Dritten (Telekom) weitergegeben hat. Es besteht für Ihn ohne weitere Anhaltspunkte keine Pflicht, solche Angaben weitergehend auf ihre Richtigkeit zu überprüfen (ausführlich zu den Sorgfaltspflichten eines Maklers bei der Übernahme von Informationen: BGH, Urteil vom 18. Januar 2007 - III ZR 146/06). Kann der Makler tatsächlich eine Bestätigung der Telekom nachweisen, dass im Mietobjekt eine DSL-Geschwindigkeit von 6000 MBit anliegt, könnte er sich im Rechtsstreit hierdurch entlasten, würde also nicht haften. Allerdings erscheint es angesichts der tatsächlichen Begebenheiten (384kBit) mehr als zweifelhaft, dass ihm ein solcher Nachweis gelingt.

Hauptproblem dürfte also in Ihrem Fall sein, dass Sie die Zusicherung des Maklers beweisen müssen. Wenn es außer den Telefongesprächen keine weiteren Nachweise dafür gibt, dass eine Wohnung mit schnellem Internetausschluss zugesichert wurde, sehe ich hier leider ein hohes Prozessrisiko. Sie sollten daher versuchen, eine außergerichtliche Einigung zu erreichen, wobei Sie dem Makler unter Hinweis auf eine mögliche Haftung Druck machen sollten, in Zusammenarbeit mit seinem bisherigen Arbeitgeber auf eine für Sie „billigere" Lösung hinzuwirken


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 25.11.2010 | 22:41

Also sollten wir klein beigeben und die drei Monatskaltmieten hinnehmen? Oder ist weitere Kostenminimierung möglich, durch Druck auf mögliche Haftung in so weit, dass sich der ausstehende Betrag dann durch uns und den Makler teilt?
Oder bezahlen wir den Betrag und verklagen danach den Makler auf Schadenersatz? Was ja sicher auch wieder mit Kosten für uns verbunden wäre.
Wir sind echt sauer, dass der Vertrag nur aufgrund von falschen Versprechungen zustande gekommen ist und wir nun trotzdem finanziell bluten müssen.
Wir danken Ihnen, sie haben uns auf jeden fall gut weiter geholfen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.11.2010 | 00:59

Vielen Dank für Ihre Nachfrage!

Das Problem liegt in Ihrem Fall ja darin, dass Ihnen rechtlich ein Anspruch auf finanziellen Ausgleich zusteht, Sie diesen mangels einwandfrei nachweisbarer Zusicherung aber vor Gericht wohl nicht durchsetzen können, wenn der Makler alles abstreitet.
Insofern sind die Erfolgsaussichten einer Klage gegen den Makler eher gering einzuschätzen. Dies weiß natürlich auch der Makler, dennoch besteht für ihn immer noch ein Restrisiko, dass das Gericht doch eher Ihren Ausführungen Glauben schenkt (Richter urteilen in solchen Fällen oftmals sehr verbraucherfreundlich). Daher ist es auch in seinem Interesse, eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Sollte dies nicht fruchten und der Vermieter weiterhin auf 3 Kaltmieten bestehen, sollten Sie überlegen, ob Sie dieses Angebot wirklich annehmen wollen. In diesem Fall wäre es möglicherweise günstiger, die Wohnung vertragsgemäß zu übernehmen und sofort ordentlich zu kündigen. Denn dann können Sie die Wohnung während der Kündigungsfrist entweder selbst nutzen, um in dieser Zeit eine andere Wohung zu suchen oder sie können untervermieten bzw. einen Ersatzmieter suchen. In jedem Fall dürfte diese Variante finanziell günstiger sein als 3 Kaltmieten ohne Gegenleistung zu bezahlen. Sie sollten dem Vermieter diese Überlegung auch ruhig mitteilen, denn dieser spekuliert ja wahrscheinlich darauf, einerseits das Objekt anderweitig vermieten zu können, andererseits von Ihnen die Kaltmieten zu bekommen, also doppelt abzukassieren. Wenn Sie aber die Wohnung nutzen würden, würden Sie ihm einen Strich durch die Rechnung machen. Daher ist gut möglich, dass er sich diesen Stress sparen will und Ihnen finanziell entgegen kommt.

Ich hoffe, dass Sie noch einigermaßen glimpflich aus der Sache herauskommen. Und bei der nächsten Wohnung (wie eigentlich bei allen Verträgen) sollten Sie unbedingt darauf aufpassen, sich Zusicherungen immer schriftlich oder zumindest unter Zeugen bestätigen zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen


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Stellungnahme vom Anwalt: