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Fallstricke bei Immobilienkauf auf Pachtgrundstück?

| 12.01.2011 13:43 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Eine Immobilie (Bungalow im Ferienhausgebiet mit Dauerwohnrecht) wird zum Kauf angeboten. Neben dem Preis der Immobilie wird eine Grundstücksgrösse genannt. Das Grundstück selbst ist jedoch nicht Bestandteil des Kaufs, sondern ist ein Pachtgrundstück. Hierbei kann es sich um ein reines Pachtgrundstück als auch um die umgangssprachliche Erbpacht (verboten, eigentlich Erbbaurecht) handeln.

Dem Interessent sagt die Immobilie sowie das Grundstück zu. Die Pacht für das Grundstück liegt zwischen 65 und 110 Euro/Monat.

Generelle Frage:
-welches Risiko geht der Käufer der Immobilie ein, wenn sein Eigentum (Haus) auf dem Eigentum eines anderen (Pachtgrundstück) steht?

Spezielle Fragen:
- hinsichtlich "Erbpacht": welches Risiko geht der Käufer ein, wenn die "Erbpacht" noch 10 Jahre läuft, alternativ 40 Jahre?

- ist es zulässig, dass bauliche Veränderungen am Haus der Zustimmung des Verpächters bedürfen?

- ist es zulässig, dass alle Pflanzen, die in den Boden eingebracht werden, in das Eigentum des Verpächters übergehen und diese auch nach Platzaufgabe nicht entfernt werden dürfen.

- ist es richtig, dass nach Ablauf des Pachtvertrages das Haus ein Bestandteil des Grundstückes wird und somit quasi in das Eigentum des Verpächters übergeht? Angeblich muss der Verpächter einen Kostenausgleich schaffen - ist dieser beliebig hoch?

- welche Laufzeit eines Pachtvertrages erscheint sinnvoll oder sollte nicht unterschritten werden?

- ist der Pächter, sofern nicht vertraglich oder gesetzlich ausgeschlossen, berechtigt, das Grundstück nach eigenem Ermessen zu nutzen, bpsw. Hundehaltung oder höhere Umzäunung (150 cm)?

- was müsste man u.U. noch bei einem Immobilienerwerb auf einem Pachtgrundstück beachten

Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Spezielle Fragen:

- hinsichtlich "Erbpacht": welches Risiko geht der Käufer ein, wenn die "Erbpacht" noch 10 Jahre läuft, alternativ 40 Jahre?

Gemäß § 1 Abs. 1 ErbbauRG hat das Erbbaurecht den Inhalt, dass dem Erbbauberechtigten das veräußerliche und vererbbare Recht zusteht, auf dem belasteten Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu unterhalten. Da das Erbbaurecht in der Regel für einen bestimmten Zeitraum eingeräumt wird. Nach Ablauf dieses Zeitraums endet das Erbbaurecht mit der Folge, dass das Bauwerk Eigentum des Grundstückseigentümers wird, § 12 Abs. 3 ErbbauRG. Da bei dem Grundstückseigentümer insoweit eine Bereicherung eintritt, hat der Grundstückeigentümer für das Gebäude eine Entschädigung zu zahlen, § 27 ErbbauRG. Nach § 27 Abs. 1 S. 2 ErbbauRG können Vereinbarungen über die Entschädigung bei Vereinbarung des Erbbaurechts getroffen werden (auch ein Ausschluss ist möglich). Hier droht die Gefahr, dass eine zu niedrige Entschädigung oder ein Ausschluss vereinbart wurde. Hierauf sollte unbedingt geachtet werden, da Sie das Erbbaurecht so erwerben würden, wie es besteht. Der Grundstückeigentümer kann die Entschädigungspflicht dadurch abwenden, dass er die Verlängerung des Erbbaurechts für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks anbietet. Lehnt der Erbbauberechtigte ab, kann er keine Entschädigung mehr verlangen, § 27 Abs. 3 ErbbauRG.

Entsprechend besteht die Möglichkeit, dass der Käufer nach Ablauf des Erbbaurechts eine zu geringe Entschädigung erhält. Da sich das Gebäude dann zudem im Eigentum der Grundstückseigentümers befindet, kann dieser die u. U. Räumung verlangen, wenn nicht ein Mietvertrag o.ä. abgeschlossen wird.

Wenn die Entschädigung der Höhe nach nicht bestimmt wurde, richtet sich diese nach dem gemeinen Wert, also nach dem Verkehrswert des Bauwerks zum Zeitpunkt des Erlöschens des Erbbaurechts.

- ist es zulässig, dass bauliche Veränderungen am Haus der Zustimmung des Verpächters bedürfen?

Ja, dies wird in der rechtswissenschaftlichen Literatur allgemein anerkannt (vgl. z. B. von Oefele in: Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage 2009, Anhang zu § 1011, § 2 ErbbauRG Rn. 11 mit weiteren Nachweisen, Maaß in. BeckOK, § 2 ErbbauRG Rn. 5).

- ist es zulässig, dass alle Pflanzen, die in den Boden eingebracht werden, in das Eigentum des Verpächters übergehen und diese auch nach Platzaufgabe nicht entfernt werden dürfen.

Nach § 94 Abs. 1 S. 2 BGB werden Pflanzen mit dem einpflanzen wesentliche Bestandteile des Grundstücks. Sie können damit gem. § 93 BGB nicht mehr Gegenstand besonderer Rechte sein, gehen also in das Eigentum des Grundstückseigentümers über und dürften daher ohne eine besondere, anderslautende Vereinbarung nicht entfernt werden.

- ist es richtig, dass nach Ablauf des Pachtvertrages das Haus ein Bestandteil des Grundstückes wird und somit quasi in das Eigentum des Verpächters übergeht? Angeblich muss der Verpächter einen Kostenausgleich schaffen - ist dieser beliebig hoch?

Ja, nach Ablauf des Erbbaurechts wird das Bauwerk wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und geht damit in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Es besteht ein Entschädigungsanspruch hierfür (s.o.).

- welche Laufzeit eines Pachtvertrages erscheint sinnvoll oder sollte nicht unterschritten werden?

Die Laufzeit von Grundstückspachtvertrag und Erbbaurecht sollten gleichlaufen. Welche Laufzeit sinnvoll ist, dürfte sich maßgeblich nach Ihren Ansprüchen richten, also insbesondere nach der geplanten Nutzungsdauer. Dabei mag eine Rolle spielen, dass die Nutzungsdauer eines „modernen" Hauses mit ca. 50 Jahren veranschlagt werden kann.

In der Regel wird von Erbbauberechtigten ein lange Laufzeit bevorzugt, um das Bauwerk lange zu nutzen. Hier sind aber auch andere Fallgestaltungen denkbar. Gehen Sie z. B. davon aus, das Haus „abzuwohnen" (also es zu Erwerben und das bis zum „Auszug" nicht mehr zu renovieren), kann es sich anbieten, eine entsprechende Laufzeit, ggf. unter Berücksichtigung einer Karenzzeit zu vereinbaren, vor allem dann, wenn eine niedrige Entschädigung für das Bauwerk vereinbart oder sogar ganz ausgeschlossen wurde. Eine entsprechende Erwägung kann angestellt werden, wenn Sie ein hohes Lebensalter haben und keine an dem Bauwerk interessierte Erben.

- ist der Pächter, sofern nicht vertraglich oder gesetzlich ausgeschlossen, berechtigt, das Grundstück nach eigenem Ermessen zu nutzen, bpsw. Hundehaltung oder höhere Umzäunung (150 cm)?

Als Pächter dürfen Sie das Grundstück (Garten) in üblicher Weise nutzen, aber ohne Zustimmung des Verpächters keine Eingriffe in die Anlage des Gartens oder eine bauliche Veränderung vornehmen.

Dies bedeutet, dass die Hundehaltung erlaubt ist, soweit diese vertraglich nicht ausgeschlossen wurde. Sie dürfen weiterhin Bepflanzungen im üblichen Umfang vornehmen.

Bei dem Zaun wird es jedoch kritisch. Der Bau eines 1,5 m hohen Zaunes und die Entfernung des alten Zaunes stellen eine bauliche Veränderung dar, die auch der Zustimmung des Verpächters bedürfen. Der vorhandene Zaun darf ohne Zustimmung nicht entfernt werden. Sollten Sie den Zaun für Ihren Hund benötigen, so ist es ratsam, eine diesbezügliche Vereinbarung zu treffen. Hier sind verschiedene Varianten denkbar. Sie könnten z. B. auf Ihre Kosten den vorhandenen Zaun austauschen und später dort belassen. Soweit der Verpächter dies nicht wünscht, könnten Sie den 1,5 m hohen Zaun hinter dem vorhandenen Zaun errichten und später auf Ihre Kosten entfernen.

Beachten Sie zudem, dass ein so hoher Zaun „ortsunüblich" und damit u. U. nachbarrechtlich oder baurechtlich unzulässig bzw. genehmigungspflichtig sein könnte.

- was müsste man u.U. noch bei einem Immobilienerwerb auf einem Pachtgrundstück beachten

Sie sollten sich Pacht- und Erbbauvertrag genau durchlesen und prüfen, ob die dort getroffenen Regelungen sich mit Ihren Ansprüchen und Bedürfnissen in Einklang bringen lassen. Da Sie als Pächter des Grundstücks hinsichtlich der Nutzung und Gestaltung eingeschränkt sind, mögen sich hieraus widerstreitende Interessen ergeben. Entsprechendes gilt für einschränkende Regelungen hinsichtlich des Nutzungsrechts aus dem Erbbauvertrag.

Generelle Frage:
-welches Risiko geht der Käufer der Immobilie ein, wenn sein Eigentum (Haus) auf dem Eigentum eines anderen (Pachtgrundstück) steht?

Ein echtes „Risiko" gibt es nicht. Aber es gibt an verschiedenen Stellen Einschränkungen gegenüber dem Bau eines Hauses auf eigenem Grundstück, so z. B. hinsichtlich der Veränderbarkeit, die ausgeschlossen werden kann. Zudem ist absehbar, dass nach Ablauf des Erbbaurechts u.U. die Räumung ansteht, wenn ein Mietvertrag, Pachtvertrag, die Verlängerung des Erbbaurechts o.ä. nicht vereinbart wird. Sollten Sie das Haus später verkaufen wollen, dürften Sie mit einer schwierigeren Veräußerbarkeit rechnen, da für viele potenzielle Käufer nur ein Erwerb unter Einschluss des Grundstückseigentums attraktiv ist.

Überdies ist zu beachten, dass der Erbbauzins in der Regel dynamisch gestaltet ist, sodass in Abhängigkeit der allgemeinen Preissteigerung alle 3 bis 5 Jahre mit einer Erhöhung desselben gerechnet werden muss.

Zudem spricht ein niedriges Zinsniveau aus Gründen der Wirtschaftlichkeit häufig für den Kauf des Grundstücks.

Hinsichtlich der Nutzung des Grundstück selbst müssen Sie beachten, dass Sie als Pächter im Grunde wie ein Mieter da stehen. Im Gegensatz zu einem Mieter dürften Sie aber auch Früchte und Nutzungen aus dem Grundstück ziehen, z. B. Früchte von Obstbäumen ernten und verkaufen.

Im Übrigen werden Sie Risiken anhand der Bestimmungen im Pacht- und Erbbaurechtsvertrag und Ihrer persönlichen Bedürfnisse ermitteln müssen

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 12.01.2011 | 15:35

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Stellungnahme vom Anwalt:
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