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Faktische Baugrenze

| 01.08.2021 11:56 |
Preis: 66,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Guten Tag,

Zur Sache:
Eine bereits vorhandene angebaute Doppelgarage (gleicher Klinker wie Hauptgebäude, nur EG, Flachdach) soll durch ein Wohnzimmer mit darüberliegenden Schlafzimmer ersetzt werden (gleicher Klinker, gleiches Dach).

Die Garage ist Nutzfläche und der neue Anbau soll Wohnfläche werden.

Faktenlage:
-Stadtrandlage, innerorts
-kein B-Plan
-Es ist ein alter „kleiner" Bauernhof und generell das größte Gebäude
-Die „Straße" ist nur ein einfacher, einspuriger Asphaltweg ohne Kanalisation und ohne Straßenbeleuchtung
-Kein Durchgangsverkehr
-Sackgasse
-In der Straße befinden sich sieben Grundstücke. Im rückwärtigen Bereich grenzen alle an Wald, Wiese und kleinen Bach.
-Alle Grundstücke „verschieden" bebaut
-Alle Grundstücke haben mind. 2.500qm Fläche
-Unser eigenes 5.600qm Fläche
-Ab der „faktischen Baugrenze" noch ca. 60 Meter bis Grundstücksgrenze

Antwort von der Bauamtsleitung:
Leider wird die faktische Baugrenze bereits durch die Hauptnutzung Ihres Gebäudes voll ausgeschöpft. Ein weiterer Anbau in die Tiefe des Grundstücks fügt sich daher nicht ein und erfüllt nicht die Anforderungen des § 34 BauGB.

Meine Schwierigkeit mit der Antwort:
-lediglich das vorletzte Grundstück (drei Grundstücke dazwischen) hat ein Gebäude, welches weiter zurückgesetzt ist und im hinteren Bereich auf der gleichen Höhe endet
-die Grundstücke sind in der Summe nicht von der „Straße" einsehbar. Das vorletzte gar nicht!
-Wenn alle Gebäude im hinteren Bereich dort enden würden, würde ich es verstehen, aber meiner Meinung nach, wurde jetzt von meinem Gebäude zu dem Gebäude vier Grundstücke weiter einfach eine Linie gezogen, die keine Relevanz hat
-Im Klartext: Keine Sau interessiert es dort abseits, ohne jegliche städtebauliche Relevanz, ob aus der Garage ein Wohnzimmer wird. Jeder der die Straße live sehen würde, würde verstehen was ich meine.

Lohnt es sich gegen diese Entscheidung gerichtlich anzugehen?

Vielen Dank für eine Antwort

01.08.2021 | 15:06

Antwort

von


(2309)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,


nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung denke ich schon, dass ein weiteres Vorgehen Ihrerseit sehr gute Erfolgsaussichten hat.


Denn die von der Behörde vorgetragene Ausnutzung der faktischen Baugrenze ist aufgrund der von Ihnen genannten Eckpunkte so nicht erkennbar, und es deutet viel darauf hin, dass die Behörde ohne nähere Prüfung eine Standartformulierung benutzt hat

Bei so einer Feststellung müssen hinreichende Anhaltspunkte für eine städtebaulich verfestigte Situation bestehen und hier ist nicht erkennbar, womit die Behörde bei einer solchen Sachlage diee Baugrenze dann begründen will, wenn offenbar überhaupt kein eigener städtebaulicher Aussagewert erkennbar ist.

Wenn hier die tatsächlichen Verhältnisse der Grundstücksbebauung keine einheitliche Linie aufzeigen, auf der dann nur gebaut werden darf, wird man entgegen der von Ihnen vorgetragenen Begründung der Behörde nicht davon ausgeben können, dass hier eine faktische Baugrenze ausgeschöpft sein kann.


Daher würde ich nach der bisherigen Darstellung zu einem weiteren Vorgehen raten.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


Rückfrage vom Fragesteller 01.08.2021 | 15:52

Sehr geehrter Herr Bohle, auch hier nochmals vielen Dank für Ihre Mühe an einem Sonntag.
Damit Sie sich die Situation vor Ort besser vorstellen können, habe ich Ihnen eine Email geschickt, mit Bildern der Situation.

Bleiben Sie bei Ihrer Meinung weiter gegen diese Entscheidung vorzugehen?

Wer kann diese "faktische Baugrenze" verschieben? Es muss ja mal jemand entschieden haben, dass die an das Hauptgebäude von 1937 angebaute Scheune zu einem Wohnhaus umgebaut werden darf. Dies geschah im Jahr 2000. Da wird die "faktische Baugrenze" ja auch zwischen Hauptgebäude und Stall gelegen haben.

Vielen Dank vorab für Ihre Antwort

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 01.08.2021 | 15:56

Sehr geehrter Ratsuchender,


ich melde mich und ergänze die Antwort, wenn Ihre Email mit den Bildern hier eingegangen ist; bisher ist das leider nicht der Fall.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Ergänzung vom Anwalt 01.08.2021 | 17:12

Sehr geehrter Ratsuchender,


auch nach den überreichten Unterlagen kann ich keine einheitliche Linie bei den tatsächlichen Verhältnisse der Grundstücksbebauung sehen, sodass man die Auffassung des Bauamtes so nicht nachvollziehen kann.

Nach Ihrer Darstellung und den überreichten Unterlagen bleibte ich daher bei der Erstantwort und der Chancenbewertung.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Ergänzung vom Anwalt 03.08.2021 | 11:00

Sehr geehrter Ratsuchender,

so richtig nachvollziehbar ist diese Bewertung nicht.

Mit der Nachfrage:

"Bleiben Sie bei Ihrer Meinung weiter gegen diese Entscheidung vorzugehen?"

wollten Sie wissen, ob ich weiterhin das Vorgehen gegen das Amt empfehlen würde. Die Antwort dazu haben Sie bekommen.

Wenn Ihnen nun plötzlich etwas nicht ausführlich genug gewesen ist, obwohl mein Ratschalg ja auch mit verschiedenen Argumenten begründet worden ist, war das Ihrer Nachfrage nun beim besten Willen nicht herauszulesen.

Auch Ihre Ursprungsfrage wurde eindeutig beantwortet, so dass ebenfalls den angebliche Nichthilfe wenig verständlich ist.

Welche Art von Hilfestellung - außer Beantwortung Ihrer Fragen mit entsprechenden Begründung und Empfehlung für das beitere Vorgehen - erwarten Sie eigentlich bei einer ERSTberatung?

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Bewertung des Fragestellers 03.08.2021 | 10:51

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Stellungnahme vom Anwalt:

Sehr geehrter Ratsuchender,

so richtig nachvollziehbar ist diese Bewertung nicht.

Mit der Nachfrage:

"Bleiben Sie bei Ihrer Meinung weiter gegen diese Entscheidung vorzugehen?"

wollten Sie wissen, ob ich weiterhin das Vorgehen gegen das Amt empfehlen würde. Die Antwort dazu haben Sie bekommen.

Wenn Ihnen nun plötzlich etwas nicht ausführlich genug gewesen ist, obwohl mein Ratschalg ja auch mit verschiedenen Argumenten begründet worden ist, war das Ihrer Nachfrage nun beim besten Willen nicht herauszulesen.

Auch Ihre Ursprungsfrage wurde eindeutig beantwortet, so dass ebenfalls den angebliche Nichthilfe wenig verständlich ist.

Welche Art von Hilfestellung - außer Beantwortung Ihrer Fragen mit entsprechenden Begründung und Empfehlung für das beitere Vorgehen - erwarten Sie eigentlich bei einer ERSTberatung?

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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