Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Faire Vermögensaufteilung bei Verkauf des Hauses an ein Kind

24.02.2016 14:18 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Winkler


Zusammenfassung: Die Gestaltung eines Ausgleichs zu Lebzeiten der Eltern bei der sogenannten „vorweggenommenen Erbfolge" ist immer einzelfallabhängig und von den Beteiligten durch Verhandlung zu erzielen.

Mutter (*1943)
Vater (*1944)
Leiblicher Sohn (*1971)
Leibliche Tochter (*1974)


Prämisse:
• Beide Kinder sollen auf Wunsch der Eltern fair jeweils zur Hälfte bedacht werden, heute wie in Zukunft. Dies sei auch bereits testamentarisch verfügt.

Immobilie:
• Die Eltern besitzen ein schuldenfreies Haus. Das Haus hat einen Eingang, ist aber durch einen Vorflur bereits in 2 Wohneinheiten aufgeteilt. Eine Wohneinheit besteht aus Erdgeschoss und Keller (ohne den gemeinsamen Vorflur) und mutmaßlich gehören gemäß aktueller Gedankengänge auch der Garten und die Garage zu dieser Wohneinheit. Die andere Wohneinheit besteht voraussichtlich aus dem 1. OG bestehend aus mehreren Zimmern, Küche + Bad sowie zwei fertig ausgebauten Räumen auf dem Dachboden.

Hauskauf:
• Der Sohn möchte das Haus kaufen. Hierzu wurde mündlich ein Kaufpreis von 75.000€ als angemessen zwischen dem Sohn und den Eltern besprochen, die der Sohn mutmaßlich vollumfänglich finanzieren wird. Der (geplante) Darlehensbetrag überschreitet offenbar den reinen Kaufpreis, da mit dem zusätzlichen Betrag Renovierungs-/Sanierungsarbeiten finanziert werden sollen.
• Ein Wertgutachten der Immobilie wurde nicht erstellt.
• Die gemeinsamen Eltern sollen ein lebenslanges Wohnrecht in der Wohneinheit mit Erdgeschoss erhalten und dafür ca. 500€ Miete pro Monat zahlen.
• Ein Kaufvertrag wurde bislang noch nicht geschlossen.

Absprachen:
• Diese Idee wurde unter den allen vier Beteiligten im Januar erörtert und für grundsätzlich gut befunden.
• Auf dieser Grundlage hat der Sohn nach eigener Auskunft bereits einen Darlehensvertrag mit der Bank ausgearbeitet und abgeschlossen.
• Im Februar steht nun allerdings die Vermutung im Raum, dass durch diese Vorgehensweise nicht der Prämisse einer auf lange Sicht fairen Aufteilung des Vermögens der Eltern unter den Kindern Rechnung getragen wird. Dies wurde von der Tochter im Februar vorgebracht und führt nun zu massiven Verstimmungen in der Familie.

Aktueller Plan:
• Der Sohn plant mit den Eltern den Abschluss eines Kaufvertrages über 75.000€.
• Die Tochter ist bislang nicht vertraglich involviert.






Vermutung:
• Beispiel 1
o Wenn die Eltern das Haus zu 75.000€ an den Sohn verkaufen und sehr kurze Zeit später beide versterben sollten, so wäre das verbliebene Vermögen aufgrund des Testaments hälftig an Sohn und Tochter gefallen. Bedeutet dies, dass der Sohn dann ein Haus (mit Verbindlichkeiten gegenüber dem Finanzierungspartner) und 25.000€ Barvermögen besäße, während die Tochter ein Barvermögen von 25.000€ besäße?
• Beispiel 2:
o Wenn die Eltern das Haus zu 75.000€ an den Sohn verkaufen und danach das gesamte Barvermögen über die Jahre für Lebenshaltung und die Entrichtung des Mietzinses an den Sohn aufwenden, so hätte der Sohn ein Haus zu 75.000€ erhalten, dass zu vielleicht 50% durch die vertraglich garantierten Mieteinnahmen aus der Vermietung der unteren Wohneinheit an die Eltern finanziert wird. Wie ist zu bewerten, dass Monat für Monat Kapital aus dem Vermögen der Eltern an den Sohn zur Finanzierung des Hauses abfließt, während die Tochter keine Zahlungen erhält?

Fragen:
• Wie ist ein angemessener Kaufpreis zu ermitteln und anzusetzen?
• Wie wirkt sich das lebenslange Wohnrecht der Eltern auf den Kaufpreis aus?
• Wie ist dieses Wohnrecht zum Zeitpunkt des Kaufs im Grundbuch zu vermerken?
• Wie ist die Verpflichtung der Eltern zur Mietzahlung i.H.v. ca. 500€ pro Monat an den Sohn bei der Gestaltung eines fairen Ausgleichs unter beiden Kindern zu berücksichtigen?
• Bitte zeigen Sie uns auf, welches grundsätzliche Konstrukt zu empfehlen ist, um einen dauerhaft faire Aufteilung des Vermögens der Eltern auf beide Kinder zu ermöglichen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Lassen Sie mich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:

„• Beispiel 1
o Wenn die Eltern das Haus zu 75.000€ an den Sohn verkaufen und sehr kurze Zeit später beide versterben sollten, so wäre das verbliebene Vermögen aufgrund des Testaments hälftig an Sohn und Tochter gefallen. Bedeutet dies, dass der Sohn dann ein Haus (mit Verbindlichkeiten gegenüber dem Finanzierungspartner) und 25.000€ Barvermögen besäße, während die Tochter ein Barvermögen von 25.000€ besäße?"

Sofern im Testament steht dass beide Kinder zu je ein halb erben wäre das im Erbfall zunächst einmal so.

Hier hilft allerdings die sogenannte Ausgleichung von Vorempfängen unter Abkömmlingen: Gemäß § 2050 BGB sind diese nämlich in Fällen wie dem Vorliegenden auszugleichen. Dies wird – vorausgesetzt es gibt nur die beiden Kinder als gesetzliche Erben – nach der Rechtsbrechung des BGH zum § 2055 BGB folgendermaßen errechnet: nach Abzug von Nachlassverbindlichkeiten und eventuell von Erbteilen anderer Erben (nicht Kinder) würde man den Wert der Zuwendung fiktiv dem tatsächlichen Nachlass hinzurechnen. Aus diesem fiktiven Nachlass berechnet man dann die Erbteile der ausgleichspflichtigen Erben (hier: der Sohn) und zieht von diesen die Zuwendungen wieder ab. Anzumerken ist auch, dass dabei die Geldentwertung zwischen Zuwendung und Erbfall berücksichtigt wird, sprich es wird dann bei dieser Rechnung die Zuwendung auf „heutige Währung" hochgerechnet.

„• Beispiel 2:
o Wenn die Eltern das Haus zu 75.000€ an den Sohn verkaufen und danach das gesamte Barvermögen über die Jahre für Lebenshaltung und die Entrichtung des Mietzinses an den Sohn aufwenden, so hätte der Sohn ein Haus zu 75.000€ erhalten, dass zu vielleicht 50% durch die vertraglich garantierten Mieteinnahmen aus der Vermietung der unteren Wohneinheit an die Eltern finanziert wird. Wie ist zu bewerten, dass Monat für Monat Kapital aus dem Vermögen der Eltern an den Sohn zur Finanzierung des Hauses abfließt, während die Tochter keine Zahlungen erhält?"


• „Wie ist ein angemessener Kaufpreis zu ermitteln und anzusetzen?"

Wenn wirklich ein Kauf gewollt ist, also keine sogenannte gemischte Schenkung (d.h. ein Kauf unter Wert), dann muss man den Verkehrswert bestimmen. Bei Ein-und Zweifamilienhäusern ist erbrechtlich (also etwa zu Pflichtteilsberechnung) und auch erbschaftssteuerrechtlich ohnehin der Verkehrswert maßgeblich. Man müsste also zum Beispiel die Meinung eines örtlichen Maklers einholen, auch der Gutachterausschuss der Gemeinde kann in der Regel genaue Angaben zum Verkehrswert eines solchen Hauses machen. Ein regelrechtes Gutachten bräuchte man dazu nicht. im Zuge einer Einigung sollte man sich allseits allerdings auf eine solche Schätzung auch vertraglich festlegen.

• „Wie wirkt sich das lebenslange Wohnrecht der Eltern auf den Kaufpreis aus?"

Das ist natürlich Verhandlungssache, weil der Kaufpreis immer Verhandlungssache ist.

Wie sich das Wohnrecht auf den Verkehrswert auswirkt kann Ihnen definitiv nur ein Grundstückssachverständiger sagen, nicht aber ein Rechtsanwalt. Verbindliche Regeln oder Maßstäbe in Gesetzesform dafür gibt es nicht. Aus der Erfahrung heraus kann ich Ihnen aber mitteilen, dass in diesem Falle der Kaufpreis deutlich gemindert werden würde; sicherlich mindestens zur Hälfte. Für einen Käufer ist ja im Falle eines Falles auf unbestimmte Zeit nur knapp die Hälfte des Hauses wirtschaftlich nutzbar.

• „Wie ist dieses Wohnrecht zum Zeitpunkt des Kaufs im Grundbuch zu vermerken?"

Ein solches Wohnrecht muss nicht zwingend im Grundbuch vermerkt werden. Aus Gründen der Rechtssicherheit (vor allem auch einem eventuellen Erwerber des Hauses gegenüber) sollte es aber im Grundbuch, dort in Abteilung zwei als Belastung des Eigentums eingetragen werden. Das hat den Vorteil, dass das Wohnrecht auch bei Veräußerung einem Erwerber des Hauses gegenüber weitergilt.

• „Wie ist die Verpflichtung der Eltern zur Mietzahlung i.H.v. ca. 500€ pro Monat an den Sohn bei der Gestaltung eines fairen Ausgleichs unter beiden Kindern zu berücksichtigen?"

Auch hier gibt es keine definitiven Aussagen, weil es dazu keine verbindlichen Regelungen gibt. Zudem ist natürlich immer Ansichtssache, was denn im Einzelfall „fair" ist. Unter dem Strich bekommt der Sohn so natürlich wirtschaftlich mehr. Wie lange die Zahlung bei den schon über 70-jährigen Eltern noch zur Verfügung steht kann Ihnen kein Mensch sagen. Insofern: feste Regeln gibt es nicht, alles ist Verhandlungssache.

Zu bedenken ist aber folgendes: die Eltern sind freie Menschen und können zu Lebzeiten mit ihrem Vermögen machen was sie wollen. Insofern hat die Tochter zu Lebzeiten der Eltern ohnehin keinen Anspruch auf einen Ausgleich in irgendeiner Weise. Auch die oben geschilderte Ausgleichung nach den §§ 2050 ff. BGB gilt nur, solange beide Kinder entweder gesetzliche Erben werden oder – wie hier – testamentarisch gleichbehandelt werden.

• "Bitte zeigen Sie uns auf, welches grundsätzliche Konstrukt zu empfehlen ist, um einen dauerhaft faire Aufteilung des Vermögens der Eltern auf beide Kinder zu ermöglichen."

Zunächst einmal würde ich, da auch der Sohn seinen Anteil sofort in die Hand bekommt, eine sofortige Zahlung an die Tochter vereinbaren. Wenn an der Gleichbehandlung festgehalten werden soll, dann müssten (basierend auf einer Schätzung des Hauses) natürlich beide Kinder denselben Wert erhalten. Wer das dann zahlt – ob nun Eltern und/oder Sohn – ist Verhandlungssache. Bei einem Ausgleich betreffend die „Mietzahlungen" der Eltern (die diese mit Wohnrecht ja gar nicht schulden) tue ich mich offen gestanden schwer. Im Vorhinein ist die Höhe eben nicht abzuschätzen. Außerdem nochmals der Hinweis: die Eltern können zu Lebzeiten mit ihrem Vermögen verfahren wie sie möchten. Auch hier sollte man sich vielleicht daher – unter Umständen anhand der Sterbetabellen des Bundesfinanzministeriums – zu einem pauschalen Ausgleich durchringen.

Im Gegenzug sollte unbedingt Rechtssicherheit für Eltern und Sohn geschaffen werden. D.h., dass sich die Tochter in einer notariellen Urkunde einem Erbverzicht und Pflichtteilsverzicht unterwirft sowie sämtliche späteren Ausgleichsansprüche nach dem Tode der Eltern ausgeschlossen werden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Ergänzung vom Anwalt 24.02.2016 | 16:09

„• Beispiel 2:
o Wenn die Eltern das Haus zu 75.000€ an den Sohn verkaufen und danach das gesamte Barvermögen über die Jahre für Lebenshaltung und die Entrichtung des Mietzinses an den Sohn aufwenden, so hätte der Sohn ein Haus zu 75.000€ erhalten, dass zu vielleicht 50% durch die vertraglich garantierten Mieteinnahmen aus der Vermietung der unteren Wohneinheit an die Eltern finanziert wird. Wie ist zu bewerten, dass Monat für Monat Kapital aus dem Vermögen der Eltern an den Sohn zur Finanzierung des Hauses abfließt, während die Tochter keine Zahlungen erhält? "

Wenn die Eltern ein im Grundbuch abgesichertes Wohnrecht erhalten, dann ist ein Mietzins an sich „überflüssig". Die Mietzahlungen könnte man dann durchaus als weitere ausgleichungspflichtige Zuwendung im oben genannten Sinne sehen. Allerdings sind durchaus Vertragskonstruktionen zwischen Eltern und Sohn denkbar, nach denen das Wohnrecht nur im Gegenzug zu solchen Zahlungen gewährt wird. Dann wiederum wäre diese Bewertung hinfällig.

Die Tochter könnte dagegen zunächst einmal gar nichts machen, Eltern und Sohn können vereinbaren was sie wollen. Wenn die monatlichen Zahlungen geschickter Weise als Nutzungsentschädigung bzw. als Gegenleistung für das Wohnrecht deklariert werden, dann wäre hier von Gesetzes wegen auch kein Ausgleich fällig.

Ansonsten gilt auch hier wieder der Grundsatz, dass es feste Regelungen und Bewertungsmaßstäbe nicht gibt. unter dem Strich ist das alles Verhandlungssache zwischen den Beteiligten; die Tochter hat zudem zu Lebzeiten der Eltern keinerlei Anspruch auf irgendwelche ausgleichenden Zahlungen.

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 67854 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
RA Winkler beleuchtete meine Frage in allen Aspekten gründlich, schnell und professionell. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Herr Geike ist gut auf meine Frage eingegangen und hat diese verständlich beantwortet. Zudem hat er auch meine Nachfrage bestens beantwortet. Vielen Dank! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen Dank nochmals. Damit fällt mir ein Stein vom Herzen. Als Rentner mit Aufstockung hätte ich eine Nachzahlung von mehreren Jahren nicht begleichen können. ...
FRAGESTELLER