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Fälligkeit Schlussrechnung vor Abnahme?

14.04.2019 20:46 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Guten Tag, wir stehen vor folgender Situation:
Wir haben eine Wohnung in einem Gebäude mit insgesamt 10 Einheiten gekauft, dass laut Kaufvertrag vom September 2016 bis zum 30.04.2018 fertiggestellt sein sollte. Die Einzelabnahme der Wohnung ist Ende April 2018 durch uns erfolgt, bei der Fertigstellung des Gesamtobjektes kam es in der Folge zu erheblichen Verzögerungen bei der Fertigstellung, unter anderem auch wegen einer mangelhaften Eternit-Fassade.
Bei einer Vorbegehung durch einen Sachverständigen im Juli 2018 wurde eine Liste mit zahlreichen gravierenden Mängeln erstellt. Diese sind bisher schleppend und auch nicht vollständig abgearbeitet worden. Bzgl. der mangelhaften Fassade befindet sich der Bauträger im juristischen Verfahren mit der ausführenden Firma, ein Beweissicherungsverfahren läuft, eine notwendige Ersatzvornahme der Fassade gilt als sicher.
Wir haben vorige Woche die Rechnung in Zusammenhang mit der vollständigen Fertigstellung des Objektes bekommen (7. Rate, 3.5% des Kaufpreises, „Vollständige Fertigstellung". Dies ist laut Kaufvertrag die letzte Rechnung, es ist nun lediglich noch die Rechnung über den Sicherheitseinbehalt in Höhe von 5 Prozent durch den Bauträger zu stellen). Laut Kaufvertrag ist die nun gestellte Rechnung innerhalb von 10 Tagen zu begleichen. Der Architekt hat die Fertigstellung des Objektes bestätigt.
Mit dieser Rechnung verbunden war eine Bitte um Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Der Bauträger hat angekündigt, dass der Sicherheitseinbehalt erst nach Abschluss der Mängelbeseitigung der Fassade In Rechnung gestellt wird.
Wir haben Bedenken, dass die offenen Punkte (Fassaden und weitere Mängel die zu beseitigen sind) im Wert den Sicherheitseinbehalt deutlich übersteigt und wollen daher die gestellte Rechnung über die 7. Rate noch nicht bezahlen. Zudem haben wir Ansprüche gegenüber dem Bauträger, die im Rahmen der Rechnung über den Sicherheitseinbehalt gegengerechnet werden sollen. Diese Ansprüche belaufen sich auf ca. 2%, so dass der SIcherheitseinbehalt im wörtlichen Sinne eigentlich nur ca. 3% beträgt.
Wir würden gerne die Abnahme des Gemeinschaftseigentums, die von einem Sachverständigen begleitet wird, abwarten und danach erst die Rechnung über die 7. Rate begleichen beziehungsweise mit Verweis auf die Mängel gegebenenfalls auch die Begleichung der Rechnung ablehnen, da ggf. die Abnahmereife noch nicht erreicht ist.
Folgende Fragen:
1. Dürfen wir mit der Begleichung der Rechnung über die 7. Rate warten, bis das Ergebnis der Abnahme des Gemeinschaftseigentums feststeht?
2. Müssen wir in diesem Fall eine entsprechende Information (ggf. mit Begründung) an den Bauträger geben, dass wir erst das Ergebnis der Abnahme abwarten wollen?
3. Wenn die Abnahme des Gemeinschaftseigentums Mängel darlegt, die im Wert den Sicherheitseinbehalt übersteigen: Dürfen wir die Rechnung über die 7. Rate mit Verweis auf das Ergebnis der Abnahme des Gemeinschaftseigentums ablehnen (ggf. mit Verweis auf fehlende Abnahmefähigkeit) und was ist hierbei zu beachten.

Freundliche Grüße
14.04.2019 | 23:01

Antwort

von


(1028)
Hallestr. 101
53125 Bonn
Tel: 0228 629 46 462
Tel: 0179 4822457
E-Mail:

Sehr geehrte Fragensteller,

1) Schon aus rein taktischen Gründen sollte man vor der endgültigen Abnahme nie 100 % gezahlt haben. Ist ein Werk nicht "vollständig fertiggestellt", weil es an der Fassade oder anderen Stellen noch erhebliche Mängel aufweist, dann ist auch kein Zustand §§ 640 , 641 BGB gegeben und wegen fehlender Abnahmereife auch rein rechtlich keine Fälligkeit der letzten Rate nach "Fertigstellung" gegeben. Denn an dieser fehlt es laut Sachverständigen offenbar.

2) Ja. Das sollte man unter Verweis auf den Mangel / die Mängel.

3) Es geht darum den Mangel / die Mängel konkret herauszuarbeiten, auf §§ 640 , 641 BGB sowie die fehlende Abnahmefähigkeit sowie die damit einhergehende fehlende Fälligkeit zu verweisen. Ferner würde ich den Bauträger darauf verweisen, dass er umgehend nach Fertigstellung die Zahlungsanweisung der letzten Rate erwarten kann.

Mit freundlichen Grüßen
D. Saeger
- Rechtsanwalt -


Rückfrage vom Fragesteller 19.04.2019 | 14:10

Hallo Herr Saeger,
vielen Dank für die aufschlussreiche Antwort. Gibt es eine festgeschriebene Regelung bzw. ist durch Urteile, die ihnen ggf. bekannt sind, eine Relation zwischen finanziellem Aufwand zur Beseitigung der bei Abnahmen noch vorhandenen Mängel und dem Sicherheitseinbehalt festgelegt? (fiktives Beispiel: Der Sicherheitseinbehalt muss mindestens 50% höher sein als die Kosten, die zur Beseitigung der Mängel notwendig sind).

Hintergrund: wir versuchen, das Thema "Abnahmefähigkeit erreicht" für uns etwas greifbarer zu machen.

Vielen Dank vorab
Viele Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 19.04.2019 | 14:27

Sehr geehrter Fragesteller,

die jeweilige Teilrate ist sicher erst dann fällig, wenn die jeweilige Teilleistung mangelfrei erbracht wurde. Insofern gibt es keine Wechselwirkung zwischen Teilfälligkeit und Sicherheit.

Die Sicherheit zur Fertigstellung ist erst nach Fertigstellung zurückzuzahlen ( § 650 m BGB : "rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel" ).

Solange zu recht die Abnahme verweigert wird, kann auch der Sicherungseinbehalt voll zurückbehalten werden. Erst nach Abnahme würde Anspruch auf Rückgabe der Sicherheit entstehen.

MfG
RA Saeger

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