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Fälligkeit Erschließungsbeiträge/Endgültige Herstellung Erschließungsanlage/Insolvenz


| 16.10.2007 15:28 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Mit Kaufvertrag von August 2001 haben wir ein Grundstück inkl. Einfamilienhaus (schlüsselfertig) zu einem Festpreis von einem Bauträger erworben. Im damaligen Kaufpreis inbegriffen waren u. a. und insbesondere sämtliche Erschließungskosten und Anliegerbeiträge. Der Kaufpreis wurde von uns an den Bauträger in voller Höhe bis Mai 2002 geleistet, insofern sind unsererseits auch die Kosten für die Erschließung ggü. dem Bauträger beglichen worden.
Weiterhin wurde die Haftung für Rechtsmängel derart vertraglich geregelt, dass der Verkäufer dafür haftet, das Kaufobjekt unbelastet bis zum Vollzug der Auflassung zu übergeben.

Im Dezember 2006 erhielten wir nun völlig überraschend von der Stadt einen Duldungsbescheid wegen öffentlicher Last unter Bezugnahme auf einen anderen Bescheid von September 2003, richtiger Weise gerichtet an den Bauträger. Da dieser offensichtlich zum Zeitpunkt der Beitragserhebung insolvent war oder zumindest die Beiträge vor der Insolvenz nicht mehr entrichtet hat, stellt die Stadt nun die Erschließungsbeiträge 3 Jahre danach bei uns in Rechnung.

Inzwischen liegt uns das Abnahmeprotokoll für den Kanal, für den die Beiträge erhoben werden, vor – es datiert vom Juli 2002, einem Zeitpunkt also, an dem der Bauträger noch nicht insolvent war (zur Info: das Insolvenzverfahren läuft derzeit noch, voraussichtlicher Abschluss in ca. 3 Wochen, laut Gericht). Zwischen Abnahme und offensichtlich erster Rechnungsstellung der Stadt an den Bauträger lag über ein Jahr!

Wir haben Widerspruch gegen den an uns gerichteten Bescheid eingelegt mit der Begründung, dass „[...] gemäß § 133 Abs. 2 Satz 1 BauGB die Beitragspflicht mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlagen [...] entsteht.“ Hätte die Stadt, wie im BauGB geregelt, den Bescheid dementsprechend unverzüglich erlassen (Mitte 2002 und nicht erst mehr als ein Jahr später), wäre der Bauträger u.E. zahlungsfähig gewesen oder die Stadt hätte eine entsprechende Zwangsvollstreckung damals mit Erfolg einleiten können.

Wie wären unsere Aussichten auf Erfolg, wenn wir gegen den Bescheid Klage erheben? Geht hier alles „mit rechten Dingen“ zu? Die Stadt argumentiert mit Art. 5 Abs. 8 KAG betreffend die Frage des Haftungseintritts (Geltendmachung der öffentlichen Last). Außerdem begründet sie die verspätete Geltendmachung der Beitragsforderung gegenüber dem Bauträger mit der gesetzlichen Verjährungsfrist von 4 Jahren und dass diese zweifelsfrei eingehalten sei. Was hat denn hier die Verjährungsfrist für Bauleistungen mit der Erhebung des Beitrags zu tun? Weiter wird uns mitgeteilt, dass die Stadtwerke einen Anwalt beauftragt hätten mit der unverzüglichen Sicherung der Forderungen, weshalb unsere Vermutung einer „verspäteten“ Geltendmachung zurück zu weisen sei. Für uns ist auch diesbezüglich kein Zusammenhang mit dem Zeitpunkt der Beitragserhebung erkennbar.

Da die Frist für die Rückäußerung am 19.10.2007 für uns abläuft, würden wir uns sehr über eine kurzfristige (und natürlich auch hilfreiche) Antwort freuen! Uns interessieren, wie schon gesagt, die Aussichten auf Erfolg im Falle einer Klage unsererseits auf Aufhebung des Bescheids. Müssen wir den Erschließungsbeitrag tatsächlich zahhlen? Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung unserer Fragen und Ihre damit verbundene Mühe!

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Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Die Stadt ist leider im Recht. Gemäß § 134 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist derjenige beitragspflichtig, der im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer des Grundstücks war. Nach dem Eigentumsübergang, der wohl im Jahr 2002 erfolgte, durften Beitragsbescheide wirksam also nur noch Ihnen gegenüber ergehen und Sie sind zahlungspflichtig. Die Regelung des § 133 Abs. 2 Satz 1 BauGB hilft Ihnen leider nicht, der dort genannte Zeitpunkt ist vielmehr nur der Zeitpunkt, zu dem frühestens der Beitragsbescheid ergehen darf. Da es nicht unüblich ist, dass zwischen Entstehung der Beitragspflicht nach § 133 Abs. 2 Satz 1 BauGB und dem Erlass eines Beitragsbescheids einige Jahre liegen, insbesondere dann, wenn zunächst der Beitragsbescheid an den falschen Adressaten versandt wurde, können Sie auch nicht geltend machen, dass die Stadt ihren Beitragsanspruch verwirkt habe. Sie werden zahlen müssen. Dass dies für Sie in höchstem Maße ärgerlich ist, kann ich nur zu gut verstehen.

Dass Sie mit dem Verkäufer des Grundstücks eine Regelung getroffen haben, die besagt, dass der Verkäufer die Erschließungskosten zu zahlen hat, bringt Ihnen leider auch nichts. Diese Regelung gilt nur im Innenverhältnis zwischen Ihnen und dem Verkäufer, gegenüber der Gemeinde können Sie sich hierauf nicht berufen. Sie können nur beim Verkäufer Regress nehmen. Dass dies sehr schwierig werden wird, wenn der Verkäufer tatsächlich in die Insolvenz geht, ist klar. Lassen Sie aber bitte trotzdem anwaltlich prüfen, ob Sie diesbezüglich gegen den Verkäufer des Grundstücks vorgehen können. Eventuell genießen Ihre Forderungen Vorrang.

Es tut mir sehr Leid, dass ich Ihnen keine bessere Auskunft geben kann. Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 18.10.2007 | 14:54

Sehr geehrte Frau Laurentius,

vielen Dank für Ihre prompte und hilfreiche Antwort. Wir werden dann wohl tatsächlich zahlen müssen.

Eine Frage aber noch zur Höhe des Beitrags: wonach berechnet sich diese?

Bei uns erfolgte eine Aufteilung des Gesamtgrundstücks in 1.000-stel (das Gesamtgrundstück wurde insgesamt an 3 Parteien verkauft).

Wir waren der Meinung, dass sich der Beitrag nach der Länge des privat genutzten öffentlichen Kanals bemisst, also nach der Länge des auf unserem Grundstück öffentlich verlegten Kanals.

Da wir ganz vorne an der Straße und somit nahe dem öffentlichen Kanal liegen (wohingegen die anderen beiden Parteien ca. 50 m nach hinten versetzt bauten), müsste unsere Rechnung u.E. die billigste sein - ist sie aber nicht, da wir wiederum vom Bauträger die meisten 1.000-stel gekauft haben.

Hat man ein Recht auf Einsicht in die Schlussrechnung der Kanalbaufirma und in die Bestandspläne des öffentlichen Kanals. Und, wie gesagt, wie bemisst sich die Höhe des Beitrags?

Für Ihre Hilfe schon herzlichen Dank im Voraus,
mit freundlichen Grüßen,
die Fragestellerin.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.10.2007 | 21:36

Sehr geehrte Fragestellerin,

die Festlegung der Maßstäbe, nach denen der Erschließungsbeitrag zu berechnen ist, erfolgt durch die jeweilige Gemeinde mittels Satzung (§§ 132, 131 Abs. 2 BauGB). Dabei hat die Gemeinde viel Gestaltungsfreiheit. Dass sich der Erschließungsbeitrag aber nach der Länge des öffentlichen Kanals, der auf dem Grundstück verläuft, bemisst, ist unüblich, meistens kommt es auf die Grundstücksfläche oder die Grundstücksbreite an der Erschließungsanlage an und es gibt noch Auf- oder Abschläge je nach Art und Maß der baulichen Nutzung (ein Reiterhof wird z.B. anders behandelt als ein Hochhausgrundstück).

Sie haben ein Recht darauf, Akteneinsicht zu nehmen, um die Berechnung des Erschließungsbeitrags nachzuvollziehen. Scheuen Sie sich nicht, dieses Recht in Anspruch zu nehmen.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

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"Vielen Dank, Frau Laurentius, für Ihre super schnelle und ausführliche Antwort - auch wenn diese uns inhaltlich überhaupt nicht gefallen hat, da wir nun wohl zahlen müssen.... Wir werden Sie natürlich aber trotzdem auf jeden Fall an andere Ratsuchende weiter empfehlen ;-) "
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