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Fachmännische Renovierung bei Auszug nach 7 Jahren verpflichtend

| 24.01.2014 17:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Hallo,
Ich hatte seit dem 1.11.2006 eine Wohnung gemietet und bin heute ausgezogen. Im guten Glauben daran, dass es unsere Verpflichtung ist, haben wir als Mieter nach 7 Jahren die Wohnung nicht nur gereinigt, sondern auch gespachtelt und gestrichen. Bei der Abnahme wurde uns mitgeteilt, dass 2 Zimmer nicht tiptop gestrichen sind, so dass wir hier noch einmal mit dem Nachmieter sprechen müßten, und uns mit ihm einig werden sollen. Jetzt erfahren wir dass wir mglw. nicht pinseln hätten müssen wenn bestimmte Vertragsbestandteile zur Renovierung ungültig sind, bzw. vielleicht sogar noch Kosten rückerstattet bekommen können (siehe aktuelle Finanztest). Daher wollten wir uns Gewissheit einholen mit folgenden Auskünften über unseren Vertrag.

Der Vertrag ist vom November 2006 und sieht aus wie ein Standardvordruck welcher noch DM Beiträge enthält ("Wohnraum-Mietvertrag auf unbestimmte Zeit/befristet")

Unter Paragraph 13 "Instandsetzung Mieträume, Schönheitsreparaturen und Instandhaltungskosten (Kleinreparaturen)" steht: 1. Der Mieter erhält die Wohnung in vollständig renoviertem Zustand. Der 2. Punkt befasst sich mit regelmäßigen Schönheitsreparaturen (3/5/7 Jahre). Der ganze Passus ist allerdings durchgestrichen und somit irrelevant. Der 3. Punkt beinhaltet sonstige Instandhaltungskosten, die den Mieter auch ohne Vorliegen eines Verschuldens dazu verpflichten, die Kosten für kleine Instandhaltungen und Instandhaltungen an den Teilen der Mietsache, die seinem häufigen Zugriff ausgesetzt sind (bspw. Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser, Gas ...) bis zu einem Betrag in Höhe von 145 DM zu übernehmen.

Unter Paragraph 19 "Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses" 2. Artikel wird dargestellt, dass die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand, gereinigt und mit sämtlichen Schlüsseln dem Vermieter zurückzugeben ist. Schäden, die durch vertragswidrigen Gebrauch entstanden sind, müssen vom Mieter beseitigt werden. Ebenso hat der Mieter etwaigen Rückbaupflichten unter Wiederherstellung des vormaligen Zustands sowie seiner fälligen Schönheitsreparaturverpflichtung fachgerecht nachzukommen. Ebenso gilt es für Einrichtungen (Anschlüsse, Leitungen u. Ä.) wofür der frühere Zustand wiederherzustellen ist. Im 5. Absatz ist eine Regelung mit %-Werten aufgeführt, welche der Mieter an den Vermieter zu zahlen hat auf Basis der genutzten Jahre die "Kosten der Instandsetzung der Wohnung mit Nebenräumen nach Ablauf der Mietzeit". Diese ist allerdings wieder durchgestrichen. Im Nachgang wiederum gilt, "Ansprüche des Vermieters wegen übermäßiger bzw. vertragswidriger Abnutzung der Mieträume oder Beschädigung durch den Mieter oder sonstige Personen, für die der Mieter einzustehen hat, bleiben unberührt.

Anderweitige oder zusätzliche Vereinbarungen über Instandsetzungsarbeiten bei Auszug des Vermieters (nur im einzelnen individuell ausgehandelte Regelungen aufnehmen): siehe Anlage. In der Anlage (die kein Standard mehr ist aber dennoch gedruckt nicht handschriftlich geschrieben) ist folgender Punkt aufgeführt: "Das Mietobjekt ist bei Auszug des Mieters wie folgt zu hinterlassen: Wände und Decken sind fachmännisch weiß zu streichen. Bohrungen sind fachmännisch zu verfugen. Alle Räume sind ordentlich gereinigt an den Vermieter zurückzugeben. Bei Beschädigungen des Parkettbodens ist dieser auf Kosten des Mieters abzuschleifen und neu zu versiegeln."

Es gibt also meines Erachtens nach keine Staffelung für regelmäßige Fristpläne an Instandsetzungen und auch keine anteiligen Beiträge, die wir dem Vermieter für die prozentuale Abnutzung schuldig sind. Lediglich der letzte Part aus der Anlage scheint mir hierfür relevant.

Meine Frage nun: sind wir mit dem Vertrag zur Renovierung nach 7 Jahren verpflichtet oder nicht? Haben wir ein Anrecht auf Kompensation der geleisteten Renovierungsarbeiten und -kosten? Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Richtungsweisend bezüglich der Schönheitsreparaturen bei Auszug aus der Wohnung war eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2004. Der Bundesgerichtshof hat so genannte starre Fristen, wonach Schönheitsreparaturen ohne jeglichen Spielraum nach beispielsweise drei Jahren, fünf Jahren und sieben Jahren durchzuführen gewesen sind, für unwirksam angesehen. Enthält ein Mietvertrag also solche starren Fristen, ist die Klausel über die Verpflichtung der Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam. Das wiederum hat zur Folge, dass der Mieter weder während der Mietzeit noch beim Auszug Schönheitsreparaturen durchzuführen braucht. Nachlesen können Sie diese Entscheidung in WuM 2004, Seite 463.


2.

Soweit Sie Bestandteile Ihres Mietvertrags wiedergeben, muss man unterscheiden.

Sie schreiben, der Passus (§ 13 Abs. 2 des Mietvertrags), der die Schönheitsreparaturen betreffe, sei durchgestrichen. Das würde heißen, dass Sie als Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, sollten die Schönheitsreparaturen nicht an anderer Stelle des Mietvertrags angesprochen sein.

Die Instandhaltungskosten, die unter § 13 Abs. 3 genannt sind, betreffen die so genannten Kleinreparaturen. Das hat mit Schönheitsreparaturen nichts zu tun.

Auch § 19 des Mietvertrags betrifft nicht die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Da Sie nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, ist die Übergabe der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses vertragsgemäß, wenn die Wohnung so zurückgegeben wird, wie sie gerade aussieht.

Soweit Schäden durch vertragswidrigen Gebrauch angesprochen werden, muss man diesen Punkt von den so genannten Schönheitsreparaturen unterscheiden. Während die Schönheitsreparaturen die normale Abnutzung betreffen, spricht man von vertragswidrigen Gebrauch, wenn Bestandteile der Wohnung beschädigt werden und zwar nicht durch das „Wohnen", sondern indem man Bestandteile der Wohnung unbrauchbar macht oder beschädigt. Mit Schönheitsreparaturen hat das nichts zu tun.

Das Wiederherstellen des ursprünglichen Zustands ist wiederum ein anderes Rechtsgebiet. Diese Klausel betrifft den Fall, dass an der Wohnung Veränderungen vorgenommen werden. Wenn beispielsweise ein Zimmer durch eine Wand in der Weise abgetrennt wird, dass dadurch zwei Zimmer entstehen, soll der Mieter verpflichtet werden, den ursprünglichen Zustand, also jenen Zustand, in dem sich die Wohnung befand, als der Mietvertrag geschlossen worden ist.


3.

In § 19 Abs. 5 werden, wie Sie schreiben, Prozent-Regelungen genannt. Hier dürfte es sich um eine Quotenklausel handeln. Die Quotenklausel betrifft die Schönheitsreparaturen. Wenn Sie aber nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, greift auch die Quotenklausel nicht.


4.

Eine generelle Klausel, dass das Mietobjekt bei Auszug grundsätzlich fachmännisch zu streichen sei, ist unwirksam.


5.

So wie Sie den Vertrag zusammenfassend schildern, besteht keine Renovierungspflicht. Etwas anderes kann sich natürlich ergeben, wenn an einer Stelle, die Sie vielleicht übersehen haben, eine Renovierungspflicht wirksam vereinbart wurde.


6.

Wenn Sie nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, Sie aber gleichwohl Schönheitsreparaturen durchgeführt haben, ist der Vermieter ungerechtfertigt bereichert. In diesem Fall stünde Ihnen ein Erstattungsanspruch zu.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.01.2014 | 11:43

Vielen Dank für Ihre Stellungnahme. Herr Raab. Ich habe noch einmal alle anderen Vertragsabschnitte gelesen. Nichts enthält weitere Aussagen über Renovierungspflichten und Schönheitsreparaturen außer die von mir aufgezählten Paragraphen sowie die generelle Klausel aus dem Anhang. Wenn diese Klausel rechtlich nicht verbindlich ist, gibt es ansonsten irgendeinen Grund warum man nach 7 Jahren zu Renovierungen verpflichtet ist, die nicht explizit im Mietvertrag enthalten sind bspw. durch generelle Gesetze im Mietrecht? Dieser Teil war für mich noch nicht verständlich, und ist Teil meiner Frage gewesen. Vielen Dank für einen kurzen Hinweis hierzu.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.01.2014 | 14:42

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Wie ich in meiner Antwort bereits dargelegt hatte, ergibt sich aus dem Ausschnitt des Mietvertrags, den Sie in Ihrer Frage zitiert haben, keine Verpflichtung des Mieters, bei Auszug aus der Wohnung zu renovieren.


2.

Einen sonstigen Grund, aufgrund dessen die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Ihrem Fall verpflichtend sein könnte, gibt es nicht.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.01.2014 | 17:13

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FRAGESTELLER 27.01.2014 5/5,0