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Fachmännische Reinigung des Teppichbodens?


11.05.2007 14:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

Wir haben zum 1.9.05 einen unbefristeten (Staffel-)Mietvertrag abgeschlossen (Formularvertrag). Nun werden wir im Mai 07 fristgerecht zum 31.8.07 kündigen. Wir sind also gerade mal 2 Jahre in der Wohnung gewesen und habe diese in komplett renoviertem Zustand übernommen.
Zum Thema (Schönheits-)Reparaturen stehen folgende Aussagen in unserem Mietvertrag drin:

1. Der Mieter ist verpflichtet, die bei der Rückgabe der Mieträume durchzuführenden (oder während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden) Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die Fristen die üblicherweise fällig werden, wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- u. Schlafräume 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre).

2. Der Mieter verpflichtet sich - ohne Rücksicht auf ein etwaiges Verschulden - die Rolläden, Licht- u. Klingelanlagen, Heizkörper, Wasserhähne, Klosetts, Heizungsanlagen, Badeeinrichtungen etc. für einen Instandsetzungsaufwand von bis zu je 92 EUR (höchstens jedoch 400 EUR pro Jahr) bei jedem sachlich abgegrenzten Schaden instandzuhalten und -zusetzen...

3. Bei seinem Auszug hat der Mieter ... und die Mieträume in geräumtem und gereinigtem Zustand zurückzugeben.

4. Soweit der Zustand der Fenster, Türen und Heizkörper die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht erforderlich macht, ist vom Mieter ein dem Zeitraum der Nutzung entsprechender Anteil an den Renovierungskosten zu zahlen.

5. Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug die Räume zu reinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen ....

6. Teppichböden sind fachmännisch reinigen zu lassen.

7. Unabhängig von den Fristen nach § xxx usw. sind die Räume (Wände u. Decken) bei Auszug in frisch gestrichenem Zustand zurückzugeben, wenn die Wohnung in frisch gestrichenem Zustand übernommen wurde (dieser Zusatz wurde handschriftlich ergänzt)

Das sind die Original-Auszüge aus unserem Vertrag. Noch einige Hinweise zur Wohnung:

Es handelt sich um eine 3-Zi-Wohnung mit rd. 90 qm Wohnfläche. Da wir "neu renoviert" übernommen haben (alles gestrichen, sowohl Wände, Decken als auch Fenster), schaut die Wohnung gut aus. Natürlich gibt es an den Wänden hie und da mal einen kleinen "Flecken"; ggf. sind nach Entfernen der Möbel leichte Schattierungen zu erkennen (weiß ich aber jetzt noch nicht). Das einzige Zimmer, das nicht so toll aussieht, ist unser "Raucherzimmer". Der Teppichboden, der schon seit Beginn der erstmaligen Vermietung (um 1992) drin ist, schaut allerdings ziemlich schlecht aus. Der hat schon vor 2 Jahren, als wir eingezogen sind, nicht mehr toll ausgesehen (steht auch so im Übernameprotokoll drin).
Die Türen, Fenster und Heizkörper sind meiner Ansicht nach o.k.

Meine Fragen dazu?
1. Sind die Aussagen im Vertrag rechtmäßig?
2. Müssen wir nach 2 Jahren bei Auszug alles komplett renovieren?
3. Müssen wir ggf. einen Anteil an Renovierung für die Sachen nach Nr. 4 oben zahlen? Oder noch mehr?
4. Was bedeutet "Fachmännische Reinigung des Teppichbodens"
5. Wenn wir nichts renovieren, müssen wir um unsere Kaution ´fürchten´?
6. Falls die Aussagen im Vertrag nicht rechtmäßig bzw. ungültig sind, würden Sie empfehlen, bereits beim Kündigungsschreiben einen entsprechenden Hinweis anzugeben?

Danke vorab für die Beantwortung.

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben und Einsatzes beantworten möchte.

In Ihrem Fall wird es insbesondere darauf ankommen, ob die Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auf Sie als Mieter umgelegt und ggf. fällig wurden.
Die von Ihnen vorgelegten Klauseln gehen in die Richtung, dass zumindest laufende Schönheitsreparaturen mit zumindest einer Endrenovierungsklausel ohne Bezug auf etwaige Fälligkeit der laufenden Schönheitsreparaturen kombiniert wurden.
Eine derartige Kombination führt bereits wegen des so genannten Suspensiveffektes zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel.
Aus diesem Grunde der wohl offensichtlichen Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel haben Sie keinerlei der solchen durchzuführen, so dass Sie weder Streichen von Innen noch Reinigen von Teppichböden durchführen müssen.
Somit können Sie die Wohnung besenrein verlassen, so dass nicht zu empfehlen wäre, in einer etwaigen Kündigung irgendeine Silbe zum Thema Schönheitsreparaturen zu verlieren.
Da die Schönheitsreparaturen aufgrund Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht fällig werden können, ist auch die in Ziffer 4 auslegungsbedürftig formulierte Abgeltungsklausel unwirksam, da die etwaig prozentualen Zahlungen sich an die Fälligkeit anknüpft, die - wie bereits vorgetragen – ausfällt.
Ein weiterer Ansatz wäre ggf. das Vorliegen etwaig starrer Fristen, die jedoch durch die Formulierung „üblicherweise“ nicht als solche angesehen werden könnten.
Es spricht viel dafür, dass dieses Wörtchen dafür sorgt, dass auf die Notwendigkeit der laufenden - wie auch der End-Schönheitsreparaturen abgestellt werden solle, was der BGH zugunsten der Mieter fordert.
Im Ergebnis werden Sie keinerlei Schönheitsreparaturen aufgrund des Suspensiveffektes durchführen wie auch etwaig nach Inverzugsetzung oder der etwaigen ebenfalls unwirksamen Abgeltungsklausel bezahlen müssen.
Nichts desto trotz wird das Prozessrisiko hinsichtlich der Kaution als Mietsicherheit Ihnen als Mieterin verbleiben.


Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt
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