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Fachanwalt f ür Mietrecht

04.05.2010 18:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


1. Mietvertrag wurde vom Käufer des Hauses übernommen.
gemietet wurden 3 Zimmer Küche und Bad. 1 Nebenraum und ein Hof.
sind mit einbegriffen.
Darf der Vermieter verlangen, dass wir den Nebenraum und den Hof räumen?
2. Abstellen der Heizung
lt. Mietvertrag Heizperiode vom 15.9. bis 15.5.
Vermieter hat am 30.4. die Heizung abgestellt.
in der wohnung sind es 18 Grad , im Bad sind es 16 Grad
3. Wohnfläche
lt. mietvetrag hat die wohnung 90qm , jedoch effektiv nur maximal 75 qm, wenn wir richtig gemessen haben.
wie werden hier die mietnebenkosten in ansatz gebracht?
kann ich darauf bestehen, dass der mietvertrag geändert wird ?
kann ich die miete kürzen, kann ich die zuviel gezahlte miete zurückfordern?
muss die wohnung von einem fachmann vermessen werden?
wie erfahre ich welcher mietspiegel in ansatz gebracht werden kann ?
das wären meine fragen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.
Der Käufer des Hauses tritt vollumfänglich in den bestehenden Mietvertrag gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein.

Sofern sich aus dem Mietvertrag ergibt, dass ein Nebenraum und eine Hoffläche mit Bestandteil der Mietsache sind, sich also dieses aus dem Mietvertrag entnehmen lässt, kann der Erwerber nicht die Räumung und Herausgabe dieser Mietbestandteile ohne Kündigung des gesamten Mietvertrages verlangen.

Für eine Kündigung des Mietverhältnisses müssen natürlich entsprechende Kündigungsgründe vorliegen.

Sollte allerdings der Nebenraum und die Hoffläche nicht im Mietvertrag aufgeführt sein und nur eine Duldung der Nutzung durch den bisherigen Vermieter erfolgt sein, ist eine solche Duldung frei widerruflich. Dann wäre der Nebenraum und die Hoffläche zu räumen.

2.
Hat der Vermieter zentralbeheizte Räume vermietet, so muss er dafür sorgen, dass in den Räumen die sogenannte „Behaglichkeitstemperatur“ erreicht werden kann.

Ist dies der Fall, so spielt es keine Rolle, wenn nicht alle Rippen eines Heizkörpers warm werden (LG Berlin MM 1992, 135).

Außerdem muss der Mieter die Möglichkeit besitzen, die Wärme zu regulieren; eine fehlende oder unzureichende Steuerungsmöglichkeit ist deshalb als Mangel zu bewerten.

Die Behaglichkeitstemperatur beträgt in den hauptsächlich benutzten Räumen 20–22° Celsius und in den Nebenräumen 18–20° Celsius.

Zur Nachtzeit (etwa zwischen 24 Uhr und 6 Uhr) kann diese Temperatur auf etwa 16–17 Grad abgesenkt werden (Blank/Börstinghaus, Kommentar zum Mietrecht, 3. Auflage 2008; § 536 Rz. 34).

Es muss allerdings gewährleistet sein, dass die Tagestemperatur innerhalb angemessener Zeit (ca 30 bis 60 Minuten) wieder erreicht ist (AG Hamburg WuM 1996, 469).

Formularklauseln, wonach für die Zeit der Heizperiode geringere Temperaturen vertragsgemäß sein sollen, verstoßen ebenso gegen § 307 Abs. 2 BGB (LG Göttingen ZMR 1988, 179) wie Klauseln, wonach für die Sommerzeit jegliche Beheizungspflicht ausgeschlossen wird (LG Hamburg DWW 1988, 209).

Zwar ist der Vermieter nicht verpflichtet, auch in den Sommermonaten die Heizung jederzeit betriebsbereit zu halten, angesichts der Tatsache, das diese Voraussetzungen in Ihrem Fall nicht vorliegen, liegt jedenfalls ein Mangel der Mietsache vor, sofern der Vermieter die Heizung am 30.04. gänzlich abstellt.

Die Pflicht zur Beheizung außerhalb der Heizperiode richtet sich vielmehr nach den Umständen des Einzelfalls. Maßgeblich sind dabei insbesondere die Witterungsverhältnisse, die voraussichtliche Dauer der Kälteperiode und der zur Inbetriebnahme der Heizung erforderliche Zeit- und Kostenaufwand. Da derzeit noch keine konstanten Außentemperaturen erreicht werden, die gewährleisten, dass auch die Raumtemperatur sich im oben dargelegten Bereich bewegt, ist der Vermieter verpflichtet, die Heizung wieder anzustellen.

Dies gilt umso mehr, als das selbst die mietvertraglich eingeräumte Heizperiode noch nicht abgelaufen ist.

Sie sollten daher den Vermieter schriftlich auffordern, die Beheizbarkeit der Räume unverzüglich wiederherzustellen. Zudem steht Ihnen für die Zeit der Nichtbeheizbarkeit ein Minderungsrecht zur Seite, sobald Sie die unzureichende Raumtemperatur Ihrem Vermieter mitgeteilt haben (schriftlich auf Grund der Beweislast).

3.
Sollte die tatsächliche Wohnfläche in der Tat nur 75 qm betragen und im Mietvertrag 90 qm vereinbart sein, liegt eine Abweichung von mehr als 10 % vor, so dass nach stetiger Rechtsprechung u.a. des BGH dadurch ein Mangel gegeben ist, der zur Mietminderung berechtigt.

Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt (BGH NZM 2004, 453; NZM 2005, 861).

Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht (BGH NZM 2004, 453; BGH NZM 2005, 861).

Die Minderungsquote ist nach dem prozentualen Verhältnis der Flächenabweichung zu ermitteln (BGH NZM 2004, 453; OLG Karlsruhe NZM 2002, 218; OLG Köln NZM 1999, 73; KG GE 2002, 257; OLG Düsseldorf DWW 2005, 67; LG Köln WuM 2003, 265; LG Osnabrück ZMR 2003).

In Ihrem Fall würde bei 75 qm die Flächenabweichung rund 16,67 % betragen, so dass dies auch die Minderungsquote darstellt.

Ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete und Nebenkosten ergibt sich aus § 812 i. V. m. § 535 BGB, da die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche mehr als 10 % abweicht (BGH NZM 2004, 699).

Zu beachten ist jedoch hier die Möglichkeit der Verjährungseinrede durch den Vermieter, sofern hier eine überzahlte Miete zurückgefordert wird, die länger als 3 Jahre zurückliegt.

Bei Abweichungen der wirklichen Fläche von der im Mietvertrag ausgewiesenen Fläche gilt im Hinblick auf die Betriebskosten folgendes:

Ist die im Vertrag angegebene Fläche größer als die wirkliche Fläche, so ist grundsätzlich die im Vertrag angegebene Fläche maßgebend.

Beträgt jedoch die Abweichung mehr als 10%, wie in Ihren Fall durchaus möglich, so ist der Vertrag nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage den wirklichen Gegebenheiten anzupassen (BGH NJW 2008, 142). Insofern haben Sie eine Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages.

Demzufolge wären in Ihrem Fall nur 75 qm für die Berechnung der nach Wohnfläche umzulegenden Betriebskosten maßgeblich.

Grundsätzlich können Sie die Wohnfläche selbst nachmessen und sich hierauf berufen. Die Aussagekraft / „Beweiswert“ eines Fachbetriebes dürfte jedoch größer sein und auch ggf. Ihrem Vermieter dazu bewegen, hier die geringere Fläche zu Grunde zu legen.

Ein Vollbeweis kann im ggf. gerichtlichen Verfahren jedoch nur durch ein gerichtlich angeordnetes Sachverständigengutachten erfolgen.

Ob für Ihre Wohngemeinde ein Mietspiegel gilt, können Sie in der Regel bei Ihrer Gemeinde oder dem örtlichen Mieterverein erfahren.

Es existiert jedoch nicht für jede Gemeinde ein Mietspiegel. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird dann in der Regel durch den Nachweis von Vergleichswohnungen erbracht.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.

Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen, sofern Sie der Nutzung dieser Möglichkeiten aufgeschlossen gegenüberstehen.

Eine weiterführende Vertretung zieht allerdings weitere Kosten nach sich. Im Fall einer Beauftragung würde ich den hier gezahlten Einsatz auf meine nachfolgenden Gebühren vollständig anrechnen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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