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FRISTLOSE KÜNDIGUNG - WELCHEN SCHADEN MUSS DER MIETER ERSETZEN ?

| 27.10.2012 13:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben unserem Gewerbemieter einer Ladeneinheit seinen Zeitmietvertrag mit fester Laufzeit wegen erheblicher Vertragsverletzungen nach mehreren Abmahnungen aus wichtigem Grund vorzeitig fristlos gekündigt. Er hat zwar seine Waren innerhalb der gesetzten Frist ausgeräumt und die Schlüssel zurück geschickt, allerdings steht noch das gesamte Inventar in den Räumen und verschiedene Einbauten (Wanddurchbrüche, Leitungen, Kühlaggregate, Firmenschild etc.) wurden bisher nicht entfernt.

Durch das vertragswidrige Verhalten des Mieters und die vorzeitige, vom Mieter selbst verschuldete Vertragsbeendigung ist uns erheblicher Schaden entstanden, den wir von ihm ersetzt haben möchten. Besonders denken wir an die nachfolgenden, uns bereits entstandenen oder noch entstehenden Aufwendungen bzw. Zahlungsausfälle:

1. Zahlungsrückstände für Miete und Nebenkosten von mehr als 2 Monatsmieten.
2. Zeitaufwand und Portoauslagen für zahlreiche Mahnschreiben seit Mietbeginn.
3. Gezahlte Maklerprovision: In voller Höhe oder zeitanteilig nach der Mietdauer?
4. Schadenersatz für unerlaubt genutzte Räume und Mietminderung des Nachbarn.
5. Einholung einer Firmenvollauskunft zur Beurteilung seiner finanziellen Situation.
6. Anwaltliche Beratung, wie z. B. durch diese Anfrage bei "Frag-einen-Anwalt.de".
7. Entsorgung noch vorhandener Gegenstände, Beseitigung von Beschädigungen.
8. Miete und Nebenkosten für die restliche Mietzeit bis zum regulären Mietende.

Können sämtliche o. a. Positionen eingefordert werden? Haben wir etwas vergessen? Was wäre besonders zu beachten? Können Miete und Nebenkosten für die restliche Mietdauer (Position 8) komplett im Voraus, oder nur jeweils monatlich, in Rechnung gestellt werden? Ist auch hierfür die Mehrwertsteuer zu berechnen und abzuführen?

Vielen Dank für baldige, möglichst detaillierte Beantwortung.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung gern nachfolgend beantworte.

Sie zählen dabei 8 Punkte auf. Einige Positionen fallen gemeinsam unter Schadensersatz, den ich als Punkt 9 beantworte.

"Können sämtliche o. a. Positionen eingefordert werden?"

"1. Zahlungsrückstände für Miete und Nebenkosten von mehr als 2 Monatsmieten"

Ja

"2. Zeitaufwand und Portoauslagen für zahlreiche Mahnschreiben seit Mietbeginn"

Zeitaufwand grundsätzlich nicht, Mahnkosten (die auch Porto umfassen) ab dem zweiten Mahnschreiben für die jeweils angemahnten Ansprüche.

"3. Gezahlte Maklerprovision: In voller Höhe oder zeitanteilig nach der Mietdauer?"

Die Maklerprovision, die hinsichtlich dieses Mieters anfiel nicht, da diese auch bei vertragsgemäßem Verhalten des Mieters angefallen wäre.

"4. Schadenersatz für unerlaubt genutzte Räume und Mietminderung des Nachbarn"

Schadensersatz für unerlaubt genutzte Räume können Sie nur verlangen, wenn Ihnen hierdurch auch Schäden entstanden sind. Dies kann ohne weitere Informationen nicht beurteilt werden. Mietminderung des Nachbarn unter den Voraussetzungen des Schadensersatzes, s.u.

"5. Einholung einer Firmenvollauskunft zur Beurteilung seiner finanziellen Situation"

Grundsätzlich nicht, es sei denn der Mieter befand sich zu diesem Zeitpunkt nachweislich im Verzug. Dann ist dies eventuell möglich, bedürfte aber der Einzelfallprüfung.

"6. Anwaltliche Beratung, wie z. B. durch diese Anfrage bei "Frag-einen-Anwalt.de""

Die angemessenen Kosten der Rechtsverfolgung können als Verzugsschaden geltend gemacht werden, wenn der Mieter sich wiederum zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme im Verzug befand oder unter den Voraussetzungen des allgemeinen Schadensersatzes, s.u.

"7. Entsorgung noch vorhandener Gegenstände, Beseitigung von Beschädigungen"

Besteht eine Pflicht des Mieters zur Beseitigung von Gegenständen, so kann nach (beweisbarer) erfolgloser Aufforderung unter Fristsetzung an den Mieter die eigene Entsorgung als Verzugsschaden geltend gemacht werden.

"8. Miete und Nebenkosten für die restliche Mietzeit bis zum regulären Mietende"

Unter den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs, s.u.

"9. Schadensersatzanspruch"

"Der Vermieter kann im Falle der Kündigung nach § 543 Abs 2 Nr 2 [BGB] neben der Kündigung auch Schadensersatz nach §§ 280 Abs 1, 3, 281 Abs 1 [BGB] verlangen. Eine vorherige Androhung der Schadensersatzforderung ist nicht erforderlich. Gleiches gilt, wenn der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos gekündigt hat", Ehlert in Beckscher Online-Kommentar BGB, § 543, Rn. 58.

"Gegenstand des Schadensersatzanspruchs des Vermieters ist in erster Linie der Mietausfall bis zur Weitervermietung (kündigungsbedingter Folgeschaden) (BGH NZM 2005, 340 ; OLG Düsseldorf ZMR 2008, 711 ; KG GE 2002, 929; Palandt/Weidenkaff Rn 62; Staudinger/Emmerich Rn 46; Bub/Treier/Grapentin IV Rn 142a mwN). Bei unbefristeten Mietverhältnissen ist dieser maximal auf den Zeitraum bis zum ersten ordentlichen Auflösungstermin seitens des Mieters, bei befristeten Mietverhältnissen bis zum Fristablauf begrenzt", Ehlert in Beckscher Online-Kommentar BGB, § 543, Rn. 58 a.

Darüber hinaus müssen Sie sich auch ersparte Aufwendungen anrechnen lassen und haben eine Obliegenheit den Schaden so gering wie möglich zu halten.

Inseratskosten und Maklergebühren die NEU enstehen können ersatfähig sein, soweit sie erforderlich und zweckmäßig sind.

Ebenfalls erstattungsfähig sind Renovierungskosten, sofern diese nicht nach dem Mietvertrag dem Vermieter zu Lasten fallen.

Für alle Schadenspositionen ist erforderlich ein Schaden bei Ihnen, eine Verletzungshandlung des Mieters und ein Verschulden des Mieters.

Liegen diese Voraussetzungen vor, so sind neben den Verzugsschäden auch die von Ihnen unter den Punkten 4, 6 und 8 erfragten Schadenspositionen ersatzfähig.

"Können Miete und Nebenkosten für die restliche Mietdauer (Position 8) komplett im Voraus, oder nur jeweils monatlich, in Rechnung gestellt werden?"

Sie können den Schaden erst dann geltend machen, wenn er eingetreten ist, nicht im Voraus.

"Ist auch hierfür die Mehrwertsteuer zu berechnen und abzuführen?"

Mehrwertsteuer können Sie nach deutschem Schadensrecht nur verlangen, wenn Sie tatsächlich angefallen ist, in diesem Fall also grundsätzlich nicht.

Über diese Punkte hinaus kann ich Ihnen aufgrund Ihres relativ geringen Einsatzes keine weitere Beratung leisten. Die Abhandlung der vorgenannten 8 Punkte nebst Zusatzfragen übersteigt eigentlich schon Ihren Einsatz von 35,- €.

Sollten Sie einen weiteren Beratungsbedarf haben, so stellen Sie bitte eine neue Frage oder wählen Sie in Ihrem Fall besser den Weg der Direktanfrage, welche Sie gern auch an mich richten dürfen.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft.

Bitte beachten Sie, dass meine Antwort nur eine erste Einschätzung darstellt. Dies kann eine persönliche Beratung regelmäßig nicht ersetzen.

Mit freundlichen Grüßen

- Ivo Glemser -
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 27.10.2012 | 17:43

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

herzlichen Dank für die rasche und sehr ausführliche Antwort! Sie haben uns sehr geholfen. Ein Punkt ist uns allerdings noch unklar: Sie schreiben, dass der Schaden durch den Mietausfall erst erstattet werden muss, wenn er tatsächlich entstanden ist.

Was bedeutet das konkret? Muss ich den Mieter Monat für Monat auffordern, meine entgangene Miete und die (ggfs. reduzierten) Nebenkosten zu ersetzen? Das wird er doch sicher nicht tun. Oder ist es ratsam, einige Monate zusammen kommen zu lassen, um dann jeweils einen höheren Betrag einzufordern und notfalls einzuklagen? Wie gehen wir in diesem Fall ganz praktisch vor?

Danke für eine kurze erklärende Ergänzung!
Gruß vom "hohen Norden" an das Schwabenland.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.10.2012 | 18:22

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Diese lässt sich allerdings nicht pauschal beantworten. Wie bereits in meiner Antwort beschrieben, trifft Sie eine Obliegenheit, den Schaden so gering wie möglich zu halten gem. § 254 BGB . Dies bedeutet, dass Sie nach Beendigung des Mietverhältnisses und Wiedererlangung des Besitzes sich um eine Neuvermietung bemühen müssen, wenn sie den vollen Mietausfall als Schaden geltend machen wollen.

Können Sie Ihre Bemühungen für einen gewissen Zeitraum belegen, so sollten Sie den Mietausfall für diesen Zeitraum geltend machen.

Sie könnten zum Beispiel den Mieter nach Ablauf jedes Monats unter kurzer Fristsetzung zur Zahlung auffordern und nach einiger Zeit, für die Sie Ihre Bemühungen belegen können, den bis dahin fälligen Betrag bei Nichtzahlung gerichtlich geltend machen. Längstens ist dies wie bereits erwähnt möglich für die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort auf meine Nachfrage weiter geholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

- Ivo Glemser -
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.10.2012 | 18:36

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Rasche, sehr ausführliche und verständliche Beantwortung (sogar am Samstagnachmittag). Sie waren mir wirklich eine große Hilfe. Herzlichen Dank!

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