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FInanzierung einer ETW / Kapitalanlage durch Elterndarlehen - Disagio - machbar?

04.11.2013 13:13 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Sehr geehrte Steuerprofis

Situation:
- Kauf einer ETW ist geplant, Zweck: Vermietung, Kaufpreis ca. 100.000 €
- Erbschaft/Schenkung eines Betrages von 100.000 € durch die Eltern steht an.

Nun habe ich mir folgende Konstruktion überlegt, um auf legalem Wege Steuern zu sparen und doch die Finanzierung durch die Bank zu vermeiden:

- Abschluss eines Darlehensvertrags mit den Eltern zwecks Finanzierung der ETW über 100.000 €, mit 5 % Disagio --> Auszahlungsbetrag ca. 95.000 €, vereinbarter Zinssatz von ca. 4 %, Laufzeit 5 Jahre, endfälliges Darlehen. Zinsen und Disagio über die Laufzeit von 5 Jahren machen ca. 25.000 € aus. Refinanzierungskosten der Eltern durch die Bank belaufen sich auf ca. 22.000 € oder weniger über dieselbe Laufzeit.
- Erbschaft/Schenkungsvertrag: Die Schenkung wird erst in 5 Jahren ausbezahlt, dafür wird der Betrag erhöht um Zinsen, das Ganze wird schon jetzt vertraglich fixiert. Der vereinbarte Auszahlungsbetrag für die Schenkung/Erbschaft beträgt dann in 2019 ca. 125.000 €.
- Die Rückzahlung des Darlehens an die Eltern erfolgt ebenfalls in 2019 und beträgt 104.000 €.

Mit dieser Konstruktion ergäbe sich der Vorteil, dass die Zinsen an die ELtern und nicht an die Bank gezahlt würden und trotzdem den zu versteuernden Ertrag der ETW wirksam mindern würden, oder irre ich mich da? Die Eltern leben in Italien, deren Grenzsteuersatz ist niedrig, ausserdem müssten die Eltern doch die Zinseinnahmen mit den Zinszahlungen an die Bank verrechnen können, oder (zumindest in DE wäre das so, oder?) ?

Ist es möglich, nach 5 Jahren das elterliche Darlehen durch ein Bankdarlehen abzulösen oder ergeben sich da Schwierigkeiten?

-- Einsatz geändert am 04.11.2013 13:37:30

-- Einsatz geändert am 04.11.2013 13:55:03

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich im Rahmen einer Erstberatung, des gebotenen Einsatzes und aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

Grundsätzlich sehe ich bei der Konstruktion durchaus Probleme.

Damit die Zinsen vom Finanzamt als Werbungskosten anerkannt werden, muss der Darlehensvertrag mit Ihren Eltern dem sogenannten Fremdvergleich standhalten, also u.a. zu Konditionen geschlossen sein, wie sie auch unter fremden Dritten vereinbart worden wären. Es empfiehlt sich, zum Nachweis das Kreditangebot einer Bank anzufordern und sich hieran zu orientieren.

Problematisch ist hier, dass das Kreditgeschäft als solches auch vollzogen werden muss, d.h.: Die Zinsen etwa müssen tatsächlich und regelmäßig an die Eltern gezahlt werden. Dies ist hier zweifelhaft, wenn letzlich im Nachhinein Ihre Eltern Ihnen die Zinsen zurückschenken.

Das Finanzamt ist bei Verträgen zwischen Angehörigen immer sehr kritisch. Es empfielt sich, keine Darlehensverträge nur "zum Schein" abzuschließen.

Ein Scheingeschäft liegt vor, wenn die Vertragsparteien - offenkundig - die notwendigen Folgerungen aus einem Darlehensvertrag bewusst nicht ziehen, weil das Darlehen von vornherein nicht zurückgezahlt werden soll.(BFH, Urteil vom 07.11.2006, IX R 4/06). Das Urteil betrifft zwar einen anderen Sachverhalt, könnte aber im Einzelfall durchaus hier Anwendung finden.

Bitte beachten Sie: Es kommt hier wirklich auf die Ausgestaltung im Einzelfall an. Eine konkrete Aussage, wie dies bei Ihnen aussähe, kann in diesem Rahmen und mangels ausreichender Kenntnis vom tatsächlichen Sachverhalt nicht gemacht werden. Hier empfiehlt sich unbedingt eine tiefergehende Beratung.

Ich kann indes auch nicht erkennen, inwieweit Ihr Plan wirtschaftlich Sinn macht, bzw. hierdurch Steuern gespart werden könnten.

Richtig ist, dass die Zinsen Ihrerseits als Werbungskosten abgezogen werden können, wenn Sie mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Zusammenhang stehen und der Darlehensvertrag einem Fremdvergleich standhält.

Gleichzeitig müssen Sie die Zinsen aber ja zahlen.

Richtig ist, dass Sie diese dann an Ihre Eltern, nicht an eine Bank zahlen. Ihre Eltern wiederum zahlen dafür aber doch ebenfalls Zinsen, wiederum an eine Bank, so dass das Geld (die Zinsen) wirtschaftlich endültig bei der Bank landet? Letztlich zahlten also die gesparten Steuern Ihre Eltern in Form der Kreditzinsen an die Bank. Sinn machte dies nur, wenn die Finanzierungskosten Ihrer Eltern wesentlich geringer wären, wobei sich die Frage stellt, warum Sie dann nicht gleich zu diesen Konditionen selber finanzieren.

Die Eltern können normalerweise tatsächlich (nach deutschem Steuerrecht) Krediteinnahmen und Ausgaben miteinander verrechnen.

Ob sich daran etwas ändert, da ihre Eltern in Italien wohnen, kann in diesem Rahmen nicht geprüft werden.

Insgesamt ist also zu sagen: Steuerrechtlich sehe ich Bedenken, wenn der Darlehensvertrag zwischen Ihren Eltern und Ihnen einem Fremdvergleich nicht standhält. Bei Ihrer Konstruktion besteht insbesondere deshalb eine Gefahr, da hier das Finanzamt die Ansicht vertreten könnte, dass eine tatsächliche Schenkung in ein Darlehen verpackt wurde, alleine zum Zwecke der Schaffung von Werbungskosten und ohne eigenständigen wirtschaftlichen Zweck.

Ob Ihre Konstruktion darüber hinaus wirtschaftlich Sinn macht, kann ich nicht beurteilen, vermag dies alleine aufgrund Ihrer Sachverhhaltsangaben aber nicht ganz zu erkennen.

Hinsichtlich der Frage, ob das Darlehen nach 5 Jahren durch ein Bankdarlehen abgelöst werden kann, bestehen keine Bedenken. Ich sehe hier keine Probleme.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft haben zu können, wie er im Rahmen einer Erstberatung möglich ist und bedanke mich nochmals für die Anfrage. Ich empfehle, vor der Schaffung von Fakten sich nochmals eingehend beraten zu lassen. Ihre geplante Vorgehensweise bietet einige Fallstricke und sollte auch wirtschaftlich nochmals durchdacht werden.

Bitte beachten Sie, dass diese Webseite lediglich dazu dient, Ihnen einen erste Einschätzung zur Rechtslage zu liefern. Eine ausführliche und persönliche Beratung soll und kann hierdurch nicht ersetzt werden.

Außerdem kann das Fehlen oder Hinzufügen wesentlicher Angaben im Sachverhalt zu einer anderen rechtlichen Einschätzung führen.

Bei Nachfragen nutzen Sie unbedingt die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Baur

Nachfrage vom Fragesteller 08.11.2013 | 13:36

Sehr geehrter Herr Baur

vielen Dank für Ihre Antwort. Wirtschaftliche Sinnhaftigkeit vermag ich für mich einzuschätzen. Beide Verträge - Darlehen und Schenkung sollen strikt eingehalten werden - wobei lt. Aussauge eines Kollegen der Schenkungsvertrag steuerrechtlich nicht relevant ist (siehe Zitat unten) und ich mich frage, ob im Jahr 2019 das FA überhaupt von der Schenkung erfahren muss, wenn der Betrag die Freigrenze von 500.000 € nicht überschreitet.Ich habe noch 2 Detailfragen, und zwar:

- Disagio: Ist das Disagio im Jahr des Abzuges (also 2013) zur Gänze als Gebühr/Werbungskosten steuerlich abzugsfähig oder muss es etwas auf die Dauer der Darlehenslaufzeit verteilt werden? Ich habe gelesen dass das FA maximal 5% Disagio anerkennt bei einer Laufzeit von 5 Jahren. Stimmt das?

- BMF-Schreiben vom 23.12.2010, RZ 8: Das FA sieht im Falle von Anschaffungsdarlehen von einer PRÜFUNG DER BESICHERUNG UND DARLEHENSMODALITÄTEN AB. Heißt das jetzt, dass eine Hypothek auf die ETW mit meinen Eltern als Begünstigte zwar eingetragen werden muss aber dem FA nicht vorgelegt werden muss oder dass ich ganz darauf verzichten kann? Zum Kontext sehen Sie bitte unten die Antwort eines Steuerberaters auf denselben Sachverhalt auf www.frag-einen-steuerprofi.de.

Zitat:
"Angehörigen steht es grundsätzlich frei, ihre Rechtsverhältnisse untereinander so zu gestalten, dass sie für sie steuerlich möglichst günstig sind. Folgende Voraussetzungen müssen allerdings zur steuerrechtlichen Anerkennung eines Darlehensvertrages zwischen Angehörigen zwingend erfüllt sein (BMF vom 23.12.2010, BStBl I 2011, 176, Rz. 2–9):

· Der Darlehensvertrag muss zivilrechtlich wirksam geschlossen worden sein. Hierzu sollten aus Nachweisgründen eindeutige Vereinbarungen vor der Auszahlung des Darlehens in Schriftform getroffenen werden.
· Der Darlehensvertrag muss tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden.
· Der Darlehensvertrag und dessen Durchführung müssen dem zwischen Fremden Üblichen (Fremdvergleich) entsprechen. Als Vergleichsmaßstab dient dabei die Vertragsgestaltungen, die zwischen Darlehensnehmern und Kreditinstituten üblich sind. So muss eine Vereinbarung über die Laufzeit und über die Art und Zeit der Rückzahlung des Darlehens existieren. Ferner sind die Zinsen zu den Fälligkeitszeitpunkten zu entrichten. Schließlich ist der Rückzahlungsanspruch grundsätzlich ausreichend durch z. B. eine Hypothek oder Grundschuld zu besichern. Da Sie das Darlehen zum Kauf einer Wohnung verwenden (= Anschaffungsdarlehen), wird das Darlehen steuerrechtlich ausnahmsweise schon dann anerkannt, wenn Sie ansonsten die Darlehensmittel bei einem fremden Dritten hätten ausnehmen müssen. Die Modalitäten der Darlehenstilgung und die Besicherung brauchen in diesem Fall nicht von der Finanzverwaltung geprüft werden (BMF-Schreiben vom 23.12.2010, RZ 8).

Schließen Sie unter den genannten Voraussetzungen den Darlehensvertrag mit Ihren Eltern ab, wird der Darlehensvertrag von der Finanzverwaltung anerkannt mit der Folge, dass die von Ihnen gezahlten Zinsen bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abzugsfähig sind
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG)). Ein spätere Umschuldung in der Form des Ersatzes des Elterndarlehens
durch ein Bankdarlehen hat keinen Einfluss auf die Abzugsfähigkeit der Darlehenszinsen als Werbungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Schenkung ist einkommensteurrechtlich nicht relevant.

In Deutschland würden Ihre Eltern durch die Vergabe des Darlehens an Sie Einkünfte aus Kapitalvermögen beziehen, die nicht der Abgeltungssteuer unterliegen (§ 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG in Verbindung mit § 32 d Abs. 2 Nr. 2a EStG). Somit ist der Werbekostenabzug in Form der Refinanzierungskosten (Bankdarlehenszinsen) nicht auf den Sparer-Pauschbetrag von 801 EUR (Lediger) bzw. 1.602 EUR (Ehepaar) begrenzt, sondern in tatsächlicher Höhe möglich. Wie die Besteuerung der Kapitaleinkünfte Ihrer Eltern in Italien erfolgt, ist durch einen ortsansässigen Kollegen zu klären."

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.11.2013 | 14:18

Danke für Ihre Nachfragen!

zu 1: Disagio

Ein Disagio ist als als Sofortaufwand in voller Höhe und sofort als Werbungskosten absetzbar, wenn es marktüblich ist. § 11 Abs. 2 sieht insofern eine Ausnahme von der grundsätzlich periodengerechten Aufteilung über den Nutzungszeitraum vor.

Voraussetzung für diese Ausnahme ist, dass für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens 5 Jahren ein Disagio von maximal 5 v.H. der Darlehenssumme vereinbart worden ist. Hierbei darf das Disagio nicht mehr als 3 Monate vor Auszahlung der Darlehenssumme geleistet werden.

In Ihrem Falle dürfte einem Sofortabzug also nichts im Wege stehen.

zu 2: Prüfung Sicherung und Darlehensmodalitäten

In der von dem Kollegen zitieren Stelle des BMF- Schreibens heißt es konkret:

"Ein Darlehensvertrag zwischen volljährigen,
voneinander wirtschaftlich unabhängigen Angehörigen kann ausnahmsweise steuerrechtlich bereits anerkannt werden, wenn er zwar
allen Punkten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht, aber die Darlehensmittel, die aus Anlass der Herstellung oder Anschaffung von Vermögensgegenständen gewährt werden (z. B. Bau- oder Anschaffungsdarlehen), ansonsten bei einem fremden Dritten hätten aufgenommen werden müssen. Entscheidend ist, dass die getroffenen Vereinbarungen tatsächlich vollzogen werden, insbesondere die Darlehenszinsen regelmäßig gezahlt werden. Die Modalitäten der Darlehenstilgung und die Besicherung brauchen in diesen Fällen nicht geprüft zu werden, vgl. BFH-Urteil
vom 4. Juni 1991 (BStBl II S. 838) und vom
25. Januar 2000 (BStBl II S. 393). "

in vorbezeichnetem Urteil des BFH heisst es im Leitsatz:

"Nimmt der Steuerpflichtige zur Finanzierung des Erwerbs eines Einfamilienhauses auch ein Darlehen von 50.000 DM zum Zinssatz von 5 v.H. vom eigenen Vater auf, so ist der Darlehensvereinbarung nicht zwingend deshalb die einkommensteuerrechtliche Anerkennung zu versagen, weil weder eine Abrede über die Tilgung getroffen noch die vereinbarte Sicherheit bestellt wurde. Der Abzug der Darlehenszinsen als Werbungskosten hängt vielmehr im wesentlichen davon ab, daß die Zinsen tatsächlich vertragsgemäß fortlaufend gezahlt wurden."

Danach braucht eine Sicherheit nicht zwingend bestellt werden.

Es ist insgesamt im Rahmen der Durchführung des Fremdvergleichs vom Finanzamt zu überprüfen, ob das Darlehen so auch zwischen unbekannten Dritten geschlossen worden wäre.

Hierfür ist die Bestellung einer Sicherheit ein Indiz.

Urteil und BMF-Schreiben sagen, dass von dem Nichtvorliegen der Sicherheit nicht zwangsläufig auf eine Fremndunüblichkeit geschlossen werden darf.

Sie müssen also die Sicherheit nicht einräumen, können damit aber natürlich ein starkes Indiz für eine Fremndüblichkeit schaffen.









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