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Extremer Schimmel Befall in der Wohnung

08.04.2017 15:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Guten Tag,

wir haben aktuell Folgende Sachlage :

Wir haben im November 2015 eine Wohnung bezogen. Wir haben dann im Frühjahr 2016 festgestellt, das die Scheiben in allen Zimmern sehr stark mit Tauswasser über Nacht beschlagen. Das so etwas bei niedrigen Ausentemperaturen normal ist, war uns klar. Aber das wir für normal große Fenster zum Teil 3 Microfasertücher benötigen um das Wasser runter zu bekommen ist definitiv nicht normal. Im Laufe der Zeit bildete sich Schimmel an den Gummidichtungen, welchen wir immer sofort entfernten. Wir haben seit dem ersten Tag nach aktuellen Empfehlungen gelüftet. Es dauerte nicht lange, da bildete sich der erste Schimmel im Schlafzimmer an der Unteren Wand. Dieses haben wir sofort entfernt und auch den Vermieter darüber informiert. Dieser hatte unser Schreiben unkommentiert gelassen und es gab dann auch keine Probleme mehr mit Feuchtigkeit und Schimmel, da die außen Temperaturen wieder anstiegen.

Als es draußen allmählich wieder kälter wurde, zeigte sich das massive Feuchtigkeitsproblem an den Scheiben wieder. Zur gleichen Zeit hatten wir wieder Schimmel im Schlafzimmer. Der Vermieter wurde daraufhin von uns informiert und auch dieses Schreiben lies er unkommentiert. Wir entfernten den Schimmel und 2-3 Wochen später war er wieder da. Diesmal im Schlafzimmer, Wohnzimmer, Gästezimmer und dem starken modrigen Geruch zufolge auch hinter den Küchenschränken. Sofort haben wir alles entfernt und den Vermieter mit einer 14 Tage Frist darüber in Kenntnis gesetzt. Dort haben wir punktgenau jeden Schimmel Befall beschrieben und Fotos beigefügt. Daraufhin reagierte er mit einem Klempner, welcher aber Vorort direkte festgestellt, dass er nicht der richtige Mann dafür ist. Daraufhin haben wir den Vermieter aufgeforderter Umgehend einen Sachverständiger zu beauftragen, da er bereits über der Frist war. Bis zum eintreffen des Sachverständiger hatten wir mehrfach erneuten Schimmel Befall in allen Zimmern.
Beim umstellen des Bettes stellten wir fest, das unsere Matratzen von unten komplett mit Schimmel befallen war. Wir haben diese Sofort entsorgt und neue gekauft. Auch unsere Nachttische im Schlaf- und Gästezimmer wurde aufgrund des Befall entsorgt.

Der Sachverständige ist dann gekommen und hatte alles dokumentiert und Messgeräte aufgestellt. Bei seinem Eintreffen war kein Sichtbarer Schimmel zu sehen. Ich zeigte ihm jedoch die Fotos.
In der Oberwohnung wurde bei der dortigen Familie eine Probe des Schimmels entnommen.

Nach 14 Tagen wurde die Messgeräte wieder abgeholt. Kurz darauf zeigte sich erneut Schimmel Befall im Schlafzimmer, Wohnzimmer, Gästezimmer und Bad. Auch der modrige Geruch hinter den Küchenschränken hatte massiv Zugenommen. Dort zeigt sich jetzt der erste Schimmel in den Schränken. Wir haben sofort den Vermieter kontaktiert und es zeigte keine Reaktion. Nach 2 Wochen haben wir erneut ein Schreiben aufgesetzt und ihn Aufgefordert uns die Ergebnisse des Sachverständigen zu übergeben. Wir haben ihm auch eine weitere 14 Tage Frist gesetzt, den Schimmel zu beseitigen.
Unkommentiert erhielten wir die Ergebnisse. Kurz zusammen gefasst stand dort folgendes :
Vor 3 Jahren wurde durch den Sachverständiger bereits Schimmel festgestellt und es wurden Seitens des Vermieters nichts weiter Unternommen. Die Luftfeuchtigkeit im Verhältnis zur Temperatur ist definitiv zu Hoch, was einen Schimmel Befall begünstigt.
Es steht ebenfalls ausdrücklich drin, das wir ausreichend Lüften und daher dieser extreme Anstieg der Luftfeuchtigkeit wo anders herkommen muss. Die Entnommenen Proben der Oberwohnung bestätigen den Schimmel durch Feuchtigkeit. Er schrieb ausdrücklich, das er weitere Untersuchungen unternehmen muss, damit das Problem gefunden wird und man was dagegen tun kann. Er empfiehlt dem Vermieter, erstmal Leistungsstarke Luftentfeuchter auf zustellen.
Der Vermieter hatte aber bis zum heutigen Tag keine weiteren Aufträge zur Untersuchung eingeleitet oder was gegen den Schimmel getan, vielmehr Ignoriert er es weiter.
In 7 Tagen läuft die erneute Frist ab. Heute stellten wir an unseren neuen Matratzen erneut einen Schimmel Befall fest. Auch der Befall in der Küche ist massiv fortgeschritten.

Seit wir in dieser Wohnung wohnen, habe ich stark mit Gesundheitlichen Problemen zu kämpfen, besonders mit Erkrankung der oberen Atemwege. Da ich in einem medizinischem Beruf arbeite, ist mir durchaus Bewusst, das diese Probleme auch dem Schimmel verschuldete seien kann.


Wie zu lesen ist, bekommen wir den Schimmel alleine nicht in der Griff und er breitet sich weiter aus. Der Vermieter hat an einer Beseitigung offensichtlich keine Interesse. Wir haben einen Finanziellen Schaden durch die Matratzen, die Nachttische und besonders die Kosten für die ganzen Reiniger aus dem Baumarkt. Auch das dauerhafte 24 Stunden Heizen, um die Luftfeuchtigkeit in den Griff zu bekommen ist ziemlich teuer. Besonders, da wir jetzt nicht mehr heizen würden bei den Temperaturen. Vom Gesundheitlichen mal ganz abgesehen.

Unser Verhältnis zum Vermieter war bisher in allen anderen Angelegenheiten gut. Nun aber haben wir von allem wirklich genug.

Daher unsere Fragen.

Ist eine Mietminderung im Bezug auf die o.g Punkte gerechtfertigt und wen ja viel?
Wäre eine fristlose Kündigung möglich?
Was ist mit den Finanziellen Schäden, besonders bezüglich des vielen Heizens?

Wir haben vom ersten Tag an immer regelmäßig gelüftet, was uns im Bericht auch bestätigt wurde.
Der Befall befindet sich mittlerweile in allen Haupträumen, besonders stark im Schlafzimmer. Der Befall in der Küche kann ohne größere Montage nicht entfernt werden, die Küche ist die vom Vermieter.

Leider ist es nicht so einfach schnell eine neue Wohnung zu finden. Sollten wir eine haben hoffen wir, schnell aus dem Mietvertrag heraus zu kommen. Dazu bin ich Azubi was die ganze Finanzielle Angelegenheit nicht gerade verbessert.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach § 536 BGB können sie die Miete mindern, und zwar theoretisch rückwirkend zu dem Zeitpunkt, seit welchem der Mangel besteht, wenn sie diesen unverzüglich angezeigt haben, was bei ihnen offensichtlich der Fall ist. Bei extremen Schimmelbefall liegt die Mietminderung zwischen 15 und 20% für die gesamte (Brutto Warm)-Miete. Die Einsschränkung theoretisch mache ich deswegen, weil sie bereits in Kenntnis des Mangels gezahlte Miete nur zurückfordern können, wenn sie sich dies ausdrücklich vorbehalten haben, entweder im Schreiben an den Vermieter oder im Verwendungszweck der Überweisungen.

Wie hoch die exakte Mietminderung ist, wird im Streitfall immer ein Gericht unter Feststellung aller einzelnen Umstände festlegen müssen. Daher sind Mieter stets gut beraten, die Mietzahlung zwar zu mindern, aber das "gesparte" Geld bis zum Abschluss der Streitigkeit beiseite zu tun. Vor allem ist dies wichtig, für den Fall, dass doch festgestellt wird, dass der Schimmel von ihnen verursacht wurde- was anhand ihrer Beschreibungen und des Auftretens vor ihrer Mietzeit aber wohl nicht eintreten wird.

Als allerersten Schritt empfehle ich ihnen also 20% von der zu überweisenden Mietzahlung einzubehalten, und zwar je nachdem ob sie bisher unter Vorbehalt geleistet haben, ab dem frühest möglichen Zeitpunkt.

Nun zu ihren weiteren Möglichkeiten:

Wenn der Mieter den Schimmel nicht beseitigt verstößt er hiermit gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag ( § 536 a BGB) . Sie können Schadenersatz nach § 280 i.V.m. mit dem Mietvertrag und § 535 Abs. 1 BGB und 536a BGB fordern. Und zwar für die Matratzen, die Reinigungen von ihnen wie auch für Gesundheitsschäden. Zu achten ist hierbei darauf , dass sie stets den Schadenseintritt ( Fotos, ärztliches Attest), die Ursache des Schadens ( ihre Schreiben mit Aufforderung zur Beseitigung, ärztliches Gutachten, Fotos, Matratzen nicht wegwerfen sondern im Keller oder ähnlichem aufbewahren), sowie die Schadenshöhe bzw. seinen Umfang (Rechnungen, ärztliches Attest) nachweisen müssen. Zu erstzen sind alle Schäden , die aus dem Schimmelfall besthen,also z.B. auch das Bus- oder Parkticket, wenn sie wegen der Erkrankung die auf dem Schimmel beruht zum Arzt müssen.

Zudem dürfte bei ihnen bereits das Recht auf eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund besthen. Und zwar ganz einfach deswegen weil Schimmel ein toxisches Gesundheitsrisiko darstellt und der Vermieter trotz Mitteilung und Aufforderung nichts unternimmt § 543 Abs. 3 BGB). Hierfür müssen sie demMieter zuvor eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt haben. Dies ist nach ihrer Schilderung erfolgt,so dass sie außerordentlich und ohne Einhaltung einer besinderen Frist kündigen können.Allerdings ist es natürlich stets problematisch, dies zu tun wenn man keine Wohnung in Aussicht hat.

Fazit:
Daher empfehle ich ihnen den Rest-April zu nutzen und möglichst schnell eine neue Wohnung zu suchen. Solange sie dies tun sollten sie die Miete mindern. Sobald sie eine Wohnung haben, sollten sie den Mietvetrtrag möglichst schnell zum Einzugsdatum kündigen und dabei die entweder noch nicht erfolgte Beseitigung des Mangels oder die stark verzögerte, nur auf Druck durch Mietminderung und unter Riskierung von Gesundheitsschäden, vorgenommene Mangelbeseitigung stützen. Sollte ihr Vermieter dies verweigern, ziehen sie trotzdem aus - und zahlen die Miete natürlich nicht weiter. Sollte der Vermieter sie auf die (vollständige) Miete verklagen, berufen sie sich auf die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund und/oder dem extremen Schimmelbefall, je nachdem ob es um die Kündigung oder die Mietminderung geht.

Hier ist es sicher dann ratsam einen Anwalt einzuschalten,sie können hierfür PKH unter Offenlegung ihrer finanziellen Lage beantragen.Bei gewährter Prozesskostenhilfe (PKH) trägt die Staatskasse die Kosten ihres Anwalts, in einigen Fällen gegen Ratenzahlung, wenn dies der beantragende leisten kann.

Erst, wenn Minderung und Ende des Mietverhältnisses geklärt sind, sollten sie über Schadenersatz nachdenken, damit sie sich weder finanziell übernehmen, noch sich verzetteln. Denn wichtig ist nun in erster Linie die Sanierung ( erzwungen durch die Minderung) oder ein Auszug (wenn nichts hilft und eine neue Wohnung gefunden wurde) , um ihre Gesundheit zu schützen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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