Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Nach § 536 BGB
können sie die Miete mindern, und zwar theoretisch rückwirkend zu dem Zeitpunkt, seit welchem der Mangel besteht, wenn sie diesen unverzüglich angezeigt haben, was bei ihnen offensichtlich der Fall ist. Bei extremen Schimmelbefall liegt die Mietminderung zwischen 15 und 20% für die gesamte (Brutto Warm)-Miete. Die Einsschränkung theoretisch mache ich deswegen, weil sie bereits in Kenntnis des Mangels gezahlte Miete nur zurückfordern können, wenn sie sich dies ausdrücklich vorbehalten haben, entweder im Schreiben an den Vermieter oder im Verwendungszweck der Überweisungen.
Wie hoch die exakte Mietminderung ist, wird im Streitfall immer ein Gericht unter Feststellung aller einzelnen Umstände festlegen müssen. Daher sind Mieter stets gut beraten, die Mietzahlung zwar zu mindern, aber das "gesparte" Geld bis zum Abschluss der Streitigkeit beiseite zu tun. Vor allem ist dies wichtig, für den Fall, dass doch festgestellt wird, dass der Schimmel von ihnen verursacht wurde- was anhand ihrer Beschreibungen und des Auftretens vor ihrer Mietzeit aber wohl nicht eintreten wird.
Als allerersten Schritt empfehle ich ihnen also 20% von der zu überweisenden Mietzahlung einzubehalten, und zwar je nachdem ob sie bisher unter Vorbehalt geleistet haben, ab dem frühest möglichen Zeitpunkt.
Nun zu ihren weiteren Möglichkeiten:
Wenn der Mieter den Schimmel nicht beseitigt verstößt er hiermit gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag ( § 536 a BGB
) . Sie können Schadenersatz nach § 280 i.V.m. mit dem Mietvertrag und § 535 Abs. 1 BGB
und 536a BGB
fordern. Und zwar für die Matratzen, die Reinigungen von ihnen wie auch für Gesundheitsschäden. Zu achten ist hierbei darauf , dass sie stets den Schadenseintritt ( Fotos, ärztliches Attest), die Ursache des Schadens ( ihre Schreiben mit Aufforderung zur Beseitigung, ärztliches Gutachten, Fotos, Matratzen nicht wegwerfen sondern im Keller oder ähnlichem aufbewahren), sowie die Schadenshöhe bzw. seinen Umfang (Rechnungen, ärztliches Attest) nachweisen müssen. Zu erstzen sind alle Schäden , die aus dem Schimmelfall besthen,also z.B. auch das Bus- oder Parkticket, wenn sie wegen der Erkrankung die auf dem Schimmel beruht zum Arzt müssen.
Zudem dürfte bei ihnen bereits das Recht auf eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund besthen. Und zwar ganz einfach deswegen weil Schimmel ein toxisches Gesundheitsrisiko darstellt und der Vermieter trotz Mitteilung und Aufforderung nichts unternimmt § 543 Abs. 3 BGB
). Hierfür müssen sie demMieter zuvor eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt haben. Dies ist nach ihrer Schilderung erfolgt,so dass sie außerordentlich und ohne Einhaltung einer besinderen Frist kündigen können.Allerdings ist es natürlich stets problematisch, dies zu tun wenn man keine Wohnung in Aussicht hat.
Fazit:
Daher empfehle ich ihnen den Rest-April zu nutzen und möglichst schnell eine neue Wohnung zu suchen. Solange sie dies tun sollten sie die Miete mindern. Sobald sie eine Wohnung haben, sollten sie den Mietvetrtrag möglichst schnell zum Einzugsdatum kündigen und dabei die entweder noch nicht erfolgte Beseitigung des Mangels oder die stark verzögerte, nur auf Druck durch Mietminderung und unter Riskierung von Gesundheitsschäden, vorgenommene Mangelbeseitigung stützen. Sollte ihr Vermieter dies verweigern, ziehen sie trotzdem aus - und zahlen die Miete natürlich nicht weiter. Sollte der Vermieter sie auf die (vollständige) Miete verklagen, berufen sie sich auf die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund und/oder dem extremen Schimmelbefall, je nachdem ob es um die Kündigung oder die Mietminderung geht.
Hier ist es sicher dann ratsam einen Anwalt einzuschalten,sie können hierfür PKH unter Offenlegung ihrer finanziellen Lage beantragen.Bei gewährter Prozesskostenhilfe (PKH) trägt die Staatskasse die Kosten ihres Anwalts, in einigen Fällen gegen Ratenzahlung, wenn dies der beantragende leisten kann.
Erst, wenn Minderung und Ende des Mietverhältnisses geklärt sind, sollten sie über Schadenersatz nachdenken, damit sie sich weder finanziell übernehmen, noch sich verzetteln. Denn wichtig ist nun in erster Linie die Sanierung ( erzwungen durch die Minderung) oder ein Auszug (wenn nichts hilft und eine neue Wohnung gefunden wurde) , um ihre Gesundheit zu schützen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
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Diese Antwort ist vom 08.04.2017 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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08.04.2017
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16:15
Antwort
vonRechtsanwältin Doreen Prochnow
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