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Extremer Baulärm seit November, Hausverwaltung reagiert nicht

07.05.2019 11:20 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Seit November finden im Nachbargebäude (Bürokomplex), welches unmittelbar verbunden ist mit Mietwohnungen Hausnummer 1-3-5, Entkernungsarbeiten/ Sanierungsarbeiten statt.
Bürokomplex und Mietwohnungen gehören zur selben Immobilienfirma, sind also nicht unabhängig voneinander.
Der Baulärm ist unaushaltbar, beginnt täglich ab 7 Uhr und endet gegen 18/19Uhr, vereinzelt auch länger.
Über die bevorstehenden Baumaßnahmen wurden wir nie informiert oder vorgewarnt.

Wir haben uns mehrmals an die Immobilienverwaltung gewandt, um Infos zu erhalten wie lange noch mit dem Lärm zu rechnen ist, keine Antwort (immer ist der zuständige ausser Haus).
Sowohl auf Rückrufwünsche als auch auf zahlreiche Emails, wurde bisher nie geantwortet.
Selbst mit geschloßenem Fenster hört man ständig die Motoren der Baustellengeräte im Hof, gebohrt und gehämmert wird auch permanent.
Hinzu kommt der damit einhergehende Dreck, das Treppenhaus ist ständig staubig und schmutzig.
Ausserdem haben sich scheinbar durch das bohren und hämmern unsere Fensterrahmen verbogen so dass wir unser Balkonfenster nicht mehr kippen können.
Der Lärm ist eine absolute Belastung, es ist so laut dass man teilweise sein eigenes Wort nicht versteht.
Mittlerweile kann man sich nach einem anstrengendem Arbeitstag nicht mehr erholen.

Zudem ist der Hauseigene Innenhof sowie Spielplatz seit November nicht betretbar, aufgrund von Baucontainern, Baustellenfahrzeugen etc.

Bis zum jetzigen Zeitpunkt haben wir absolut keine Information über dieses Bauvorhaben erhalten, im Internet ergab eine Recherche, dass voraussichtlich bis 2020 mit dem Lärm zurechnen ist.

Nun meine Frage, was können wir tuen?
Welche Ansprüche haben wir?
Wie weit können wir die Miete mindern?
Nachbarn haben bereits auf 30% gemindert ist dies die Obergrenze?

Sehr geehrter Ratsuchender,

ist die Nutzbarkeit der Mietsache gemindert, ist auch die miete gemindert ( 536 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB).

Bezüglich der Höhe der Minderung kommt es immer auf die Einzelfallumstände an.
Man kann sich an bisherigen Entscheidungen orientieren.

Für den Baulärm und -dreck können bis zu 20 % angesetzt werden (AG Berlin-Mitte. Urt. v. 27.11.2007 - 9 C 260/07), es gibt auch mehrere Urteile über 15 %.

Das Nichtnutzenkönnen des Innenhofs mindert auch die Nutzbarkeit der Mietsache. In den wärmeren Monaten vermutlich stärker als im Winter. Allerhöchstens 5 % wären hier anzusetzen.

> 20 % bis 25 % sind - ohne Kenntnis der konreten Umstände - realistisch.

Als Mieter tragen Sie jedoch die Gefahr einer zu hoch gegriffenen Minderung und einer eventuellen Kündigung bei Zahlungverzug. Den konkreten Minderungsbetrag kann nur ein Gericht feststellen.
Wenn Sie nur 5 % über dem "richtigen" Minderungsbetrag liegen, bräuchte es 20 Monate um die Kündigungsvoraussetzung Verzug zu erreichen

> Die 30 % der Nachbarn sind schon hoch.

>> Mindern Sie die Bruttowarmmiete um 20 - 25 %, kennzeichnen Sie dies in der Überweisung.
Schreiben Sie der Verwaltung auch eine Mail, dass Sie die Miete wegen Lärm und Nutzungseinschränkung mindern.

(Alternativ können Sie die Miete auch voll oder nur 5 bis 15 % gemindert zahlen "ohne Anerkennung einer Rechtspflicht unter Vorbehalt der Rückforderung." Sollte es einmal eine Entscheidung eines Gerichts geben, können Sie zuviel gezahlte Miete zurückfordern.)

Nach Abmahnung kommt eine fristlose Kündigung in Betracht.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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