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Exposee versendet, fällt Maklerprovision an?


| 02.08.2007 11:30 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Die Situation ist folgende:


Ich habe einen Makler mit dem Verkauf meines Hauses beauftragt. Es wurde eine Provision von 3,48% vereinbart. Er organisierte einige Hausbesichtigungen bei den ich immer anwesend war. Da die Vermittlung erfolglos war habe ich nach 1 ½ Jahr den Vertrag gekündigt.

Vereinbart wurde, dass ich beim Verkauf an einem Dritten, de vom Makler nicht vermittelt wurde eine Aufwandsentschädigung von 1100,00€ zu zahlen habe. Damit habe ich kein Problem.


Nach der Kündigung sendete mir der Makler eine Liste mit ungefähr 80 Namen von Interessenten mit denen ich keinerlei Kontakt gehabt habe mit der Vermekung, das falls es zum Vertragsschluss mit irgendeiner dieser Interessenten kommen sollte, die Provision für mich fällig sein würde.

Im Vertragstext ist diese Forderungen mit keinem Wort erwähnt.

Nun hat sich ein Interessenten gemeldet, der über seine Vater vom verkauf meines Hauses erfahren hat. Er hat vor einigen Wochen aufgrund einer Internetanzeige (Maklerprovision ist erwähnt) den Makler angerufen und ihn um Informationen gebeten, er erhielt von Makler einen Exposee. Darauf hin meldet er sich bei Makler nicht mehr und es bestand keinerlei Kontakte mehr. Weder Name noch Adresse wurden angegeben.

Nun ist dieser Interessent auf meiner Liste.

Ist der Makler berechtigt nur aufgrund der Sendung des Exposees eine Provision von mir zu verlangen und überhaupt mich für alle Beratungsgespräche oder Exposeesendungen, die in der Vertragszeit stattgefunden haben und erfolglos waren jetzt zur Zahlung einer Provision zu verpflichten falls irgendmall jemand ohne mein Zutun sich für mein Haus interessiert ? und wenn ja mit welcher Berechtigung und wie lange ?. Das würde nicht vertraglich nicht vereinbart.



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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Grundsätzlich ist bei dem Tätigwerden eines Maklers zwischen Nachweistätigkeit und Vermittlungstätigkeit zu unterscheiden.

Bei einem Nachweismakler genügt zur Erfüllung des Maklervertrages der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss des Kaufvertrages.

Die Tätigkeit des Vermittlungsmaklers ist das Fördern der Abschlussbereitschaft bei dem Vertragsgegner des Maklerauftraggebers. Allgemein anerkannte Vorraussetzung zur Annahme einer Vermittlungstätigkeit ist das Verhandeln des Maklers mit beiden Seiten.

Ob Sie mit Ihrem Makler Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit vereinbart haben, müsste aus Ihrem Maklervertrag ersichtlich sein. Ohne Einsicht in dieses Dokument, kann ich mich leider nicht festlegen.

Beiden Tätigkeiten gemeinsam ist jedoch, dass bei Abschluss des Kaufvertrages, welcher kausal auf der Tätigkeit des Maklers beruht (also durch ihn die Kontaktaufnahme mittels Zusendung des Exposes oder Zusammenführung der Vetragsparteien ermöglich wurde) die Maklerprovision fällig wird.

Nicht ursächlich ist die Nachweistätigkeit des Maklers nur, wenn dem Auftraggeber die konkrete Abschlussmöglichkeit schon bekannt war.

Die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit kann jedoch durch einen großen zeitlichen Abstand zwischen Maklernachweis und Abschluss des Kaufvertrages entfallen.

Sollte also in nicht allzu ferner Zukunft ein Kaufvertrag durch bereits erfolgte Tätigkeit Ihres Maklers oder auf Grund von Maßnahmen Ihres Maklers zustandekommen, welche durch diesen getroffen worden sind, bevor Sie den Maklervertrag gekündigt haben, hat der Makler einen Provisionsanspruch gegen Sie. Mangels Regelung im Maklervertrag ist der Anspruch bei Abschluss des Kaufvertrages fällig. Dieser Anspruch verjährt gemäß § 195 BGB in 3 Jahren. Die verjährung beginnt gemäß § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist.

Sie sollten den Maklervertrag unbedingt einem Rechtsanwalt Ihrer Wahl vorlegen, um die Anforderungen an die Tätigkeit Ihres Maklers eindeutig klären zu lassen.

Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Antwort lediglich eine erste rechtliche Einschätzung auf Grund der von Ihnen gemachten Angaben darstellt. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann diese gänzlich anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen einen Überblick gegeben haben zu können und vverbleibe

mit freundlichen Grüßen

Maik Elster
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 02.08.2007 | 12:45

Zur Klarheit. Der Makler ist ein Nachweis- und Vermittlungsmakler.
Was verstehen Sie unter Kontaktaufnahme. Wenn der Name und die Adrese des Verkäufers im Exposee nicht genannt werden und ab dem Zeitpunkt weder telephonisch noch persönlich ein Kontakt zustande kommt ist doch kein Kontakt hergestellt worden oder ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.08.2007 | 15:37

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Da es sich um einen Nachweis- und Vermittlungsmakler handelt, reicht eine Nachweistätigkeit aus. Eine solche ist schon vollendet, wenn durch den Nachweis des Maklers eine Kontaktaufnahme durch Sie mit dem potenziellen Käufer ohne Probleme möglich ist. Sollte sich ein Kaufinteressent bei Ihnen melden, an welchen der Makler zuvor ein Exposé Ihres Objektes verschickt hat und auf Grund dessen der Kaufinteressent mit Ihnen Kontakt aufgenommen hat, entsteht bei Kaufvertragsabschluss der Provisionsanspruch des Maklers.

Beim Immobilienkauf erfordert der Nachweis in der Regel die eindeutige Bezeichnung des zum Verkauf stehenden Objektes sowie Angaben zur Person des Eigentümers. Angaben zur Person des Eigentümers sind jedoch entbehrlich, wenn dieser unter der angegebenen Objektadresse ohne Weiteres erreichbar oder dort ohne weitere Nachforschungen zu ermitteln ist. Diesbezüglich dürfte die Übersendung eines diesen Voraussetzungen entsprechenden Exposés genügen.

Sollte Ihr Haus verkauft werden, müsste der Makler nachweisen, dass der Vertragsschluss auf seiner Nachweis- bzw. Vermittlungstätigkeit beruht.

Solange aber ein Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem potenziellen Käufer nicht zustandekommt, besteht zu Gunsten des Maklers auch kein Provisionsanspruch. Das Zustandekommen des Kaufvertrages ist daher zwingende Voraussetzung für das Entstehen des Provisionsanspruches. Insofern kann der Makler Ihnen gegenüber, wenn das Haus nicht verkauft worden ist, keine Ansprüche geltend machen.

Mit freundlichen Grüßen

Maik Elster
Rechtsanwalt

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