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Explosion der Planungskosten bei Hausumbau - Kann ich dem Architekten kündigen

| 25.04.2015 12:49 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Wenn ein Architekt bei der Kostenermittlung nicht mit dem Auftraggeber zusammenwirkt und den abgesteckten Kostenrahmen nicht einhält, ist dies eine Pflichtverletzung, die den Auftraggeber zur Kündigung des Vertrages aus wichtigem Grund berechtigt. Er braucht dann keine Vergütung mehr zu zahlen.

Guten Tag,

wir wollen unser Einfamilienhaus umbauen. Dazu soll das Dachgeschoss angehoben und ausgebaut werden sowie eine Sanierung und Umbau der bestehenden Räume erfolgen. Wir haben mit unserem Architekten einen Vertrag über, leider, alle 9 Phasen geschlossen bei einem damaligen Planungsstand mit einer Kostenschätzung von 318.000€. Schon damals sind plötzlich die Kosten nach 4 Wochen auf 410.000 € gestiegen. Wir haben damals dem Architekt mitgeteilt, dass dies den Rahmen sprengt. Da wir um die Probleme wissen, aus einem Architektenvertrag raus zu kommen, haben wir das Haus umgeplant und lagen dann bei einer Kostenschätzung von 343.600 € inkl. Architektenrechnug. So sind wir in die Genehmigungsphase gegangen, haben den Statiker bezahlt und uns auch mental vorbereitet. Nun sind wir in der Ausschreibungsphase und der Architekt hat alle Gewerke ausgeschrieben und dabei die einzelnen Gewerke neu berechnet. Gestern schickt er uns eine neue Aufstellung mit dem Hinweiß, die Kosten seien nun doch deutlich höher, nämlich 476.000 € inkl. nach oben angepasstem Architektengehalt. Wir reden hier über eine Verteuerung von 38% noch bevor irgendetwas gebaut wurde.
Wir haben die 344 Tsd Euro finanziert, aber so ein Sprung in den Kosten (die noch nicht mal Möbel enthalten) ist uns nicht möglich.
Ich frage mich nun, ob wir in diesem Falle den Architekten kündigen können ohne Ihn für die weiteren Phasen entlohnen zu müssen und schon gar nicht nach der neuen Kostenschätzung. Ebenso frage ich mich, ob es ok ist einfach Ausschreibungen zu versenden und hier Details einzutragen wie Dachschindeln der Firma X oder Waschbecken der Firma Y, ohne mit uns jemals über solche Details gesprochen zu haben.
Der Architekt rechnet sogar die Kosten für das Abreisen der aktuellen Holzdecken, Wände, etc. mit ein in die BErechnung, obwohl wir das erledigen. Aber so fließt das auch noch in sein Gehalt mit ein.

Vielen Dank im Voraus für eine rasche ANtwort. Ich habe dazu auch folgenden BEschluss des Bundesverfassungsgerichtes im Netz gefunden:

http://ratgeber.immowelt.de/wohnen/recht/baurecht-urteile/artikel/artikel/baukosten-architektenvertrag-bei-kostenueberschreitung-kuendigen.html

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag, bei dem der Architekt nicht für die bloße Zur-Verfügungstellung seiner Dienste, sondern für einen Leistungserfolg vergütet wird.

Ein Werkvertrag ist im Grundsatz vom Besteller jederzeit ohne Angaben von Gründen frei kündbar, § 649 Satz 1 BGB. In diesem Fall ist der Besteller verpflichtet, dem Unternehmer (hier also dem Architekten) die bereits erbrachten Leistungen anteilig voll zu vergüten, und die noch nicht erbrachten Leistungen unter Anrechnung der ersparten Aufwendungen und des Erwerbs durch anderweitige Verwendung der Arbeitskraft des Architekten zu vergüten (§ 649 Satz 2 BGB); im Ergebnis ist das der einkalkulierte Gewinn und die Fixkosten. Das Gesetz vermutet, dass es sich hier um 5% der noch nicht bezahlten Vergütung handelt, jedoch kann der Architekt nachweisen, dass ihm eine höhere Vergütung zusteht (§ 649 Satz 3 BGB). Da ein Architekt praktisch ohne eigenen Materialeinsatz arbeitet, dürfte die nicht ersparte Vergütung bei einem Architekten im Regelfall deutlich über 5% liegen.

Diese Rechtsfolge entspricht natürlich nicht Ihrem Interesse.

Auch das Gewährleistungsrecht des BGB-Werkvertragsrecht hilft Ihnen hier nicht weiter; dieses beinhaltet zwar ein Rücktrittsrecht des Bestellers bei mangelhafter Arbeit, allerdings greift die Gewährleistung erst nach Abnahme des Werkes und Fertigstellung der Leistung. Es gibt dem Besteller also keine Handhabe, vorzeitig während der Erbringung der Werkleistung aus dem Vertrag "auszusteigen", ohne der Vergütungspflicht des § 649 Satz 2 BGB zu entgehen.

Vorliegend soll durch den Architektenvertrag nicht nur eine punktuelle Leistung erbracht werden, sondern der Architekt soll die gesamte Planung und Durchführung des Hausbaus betreuen und durchführen; dies erstreckt sich zeitlich über einen längeren Zeitraum. Es handelt sich demnach bei Ihrem Vertrag mit dem Architekten um ein Dauerschuldverhältnis.

Bei einem Dauerschuldverhältnis kann jeder Teil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zu einer vereinbarten Beendigung nicht zugemutet werden kann (§ 314 Abs. 1 BGB).

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Vertragsverhältnis, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig (§ 314 Abs. 2 BGB), es sei denn, der Schuldner hat die vertragsgemäße Pflichterfüllung bereits endgültig und ernsthaft verweigert, oder der Schuldner ist bereits in Verzug und der Gläubiger hat kein Interesse mehr an der Nachholung der Leistung, oder es liegen besondere Umstände vor, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Kündigung rechtfertigen (§ 314 Abs. 2 BGB, § 323 Abs. 2 BGB).

Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat (§ 31 Abs. 3 BGB).

Rechtsfolge ist, dass der Kündigende nicht erbrachte Leistungen - anders als bei § 649 BGB - gar nicht, auch nicht anteilig, vergüten muss und bereits erbrachte Teilleistungen nur, soweit sie für ihn einen wirtschaftlichen Wert haben. Ferner kann der Kündigende Schadenersatz verlangen (§ 314 Abs. 4 BGB).

Beim Architektenvertrag trifft den Architekten die Pflicht, mit dem Auftraggeber bei der Kostenermittlung zusammenzuwirken und den abgesteckten wirtschaftlichen Rahmen einzuhalten (BGH, Urteil vom 21.03.2013 - VII ZR 230/11). Ein Auftraggeber kann den Architektenvertrag aus wichtigem Grund kündigen, wenn der Architekt schuldhaft die Fortsetzung des Vertrags für den
Auftraggeber unzumutbar gemacht hat (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 1999 - VII ZR 196/98, BauR 1999, 1319, 1322 = ZfBR 2000, 28).

Ein derartiger Grund ist dann gegeben, wenn der Architekt eine als Beschaffenheit seines Werks vereinbarte Baukostenobergrenze nicht einhält (BGH, Urteil vom 23. Januar 1997 - VII ZR
171/95, BauR 1997, 494 = ZfBR 1997, 195; vgl. auch BGH, Urteil vom 23. Januar 2003 - VII ZR 362/01).

Sie haben den Architekten bereits schon einmal dafür gerügt, dass er den Kostenrahmen nicht einhält. Auch hat er offenbar bei der Kostenermittlung und Auftragsvergabe nicht mit Ihnen zusammengewirkt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 25.04.2015 | 15:06

Sehr geehrter Herr Neumann,

vielen Dank für Ihre Antwort. Ich möchte nur noch einmal kurz zusammenfassen. Da durch die drastische Erhöhung der Bausumme, die wir nicht stemmen können, ein wichtiger Grund entstanden ist, können wir dem Architekten kündigen und er kann nur die Leistungen abrechnen, die bereits erfolgt sind und wirtschaftlich einen Wert für uns darstellen?
Ich gehe davon aus, dass diese Kündigung durch einen RA zugestellt werden sollte?


Vielen Dank für Ihre Hilfe.


Grüße,

Leo Korn

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.04.2015 | 16:11

Sehr geehrter Fragesteller,

es empfiehlt sich bei den in Rede stehenden finanziellen Größenordnungen, die Kündigung durch einen Anwalt zustellen zu lassen. Wenn der Anwalt die Kündigung in Stellvertretung seines Mandanten erklärt, muss eine Kündigungsvollmacht im Original beigefügt werden, sonst kann der Architekt die Kündigung zurückweisen.

Wichtig ist auch, dass Formalien wie die vorherige Abmahnung beachtet werden, sonst kann es passieren, dass die Kündigung in eine ordentliche Kündigung nach § 649 BGB umgedeutet wird. Sie haben mitgeteilt, dass die Kosten nach vier Wochen bereits von vereinbarten 318.000,- € auf 410.000,- € gestiegen sind, und Sie daraufhin dem Architekten in den Arm gefallen sind und ihn aufgefordert haben, den Kostenrahmen zukünftig einzuhalten.

Nach dem BGH muss eine Abmahnung den Schuldner konkret darauf hinweisen, dass er vertragliche Pflichten verletzt hat und ihn für den Fall eines weiteren Vertragsverstoßes vertragsrechtliche Konsequenzen androhen. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs muss zwar nicht ausdrücklich eine Kündigung angedroht werden, jedoch muss aus der Erklärung deutlich werden, dass die weitere vertragliche Zusammenarbeit auf dem Spiel steht ((Urteil vom 12.10.2011, Az. VIII ZR 3/11, NJW 2012, S. 53).

Im Zweifelsfall sollte der Architekt zur Sicherheit noch einmal mit kurzer Frist unter Kündigungsandrohung abgemahnt werden. Wenn eine solche Abmahnung durch einen Anwalt ausgesprochen wird, weiß der Architekt, dass das Vertrauensverhältnis zerstört und die vertragliche Zusammenarbeit gescheitert ist; er wird dann wahrscheinlich ohnehin nichts mehr machen.

Mit freundlichen Grüßen,
Carsten Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 25.04.2015 | 15:13

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