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Ex-Eigentümer will nach Zwangsversteigerung die Wohnung weiter nutzen

13.08.2011 18:57 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von


00:52

Hallo

Ich habe im Juni eine Wohnung ersteigert in einer Zwangsversteigerung in Augsburg zur Kapitalanlage.
Die ehemalige Eigentümerin bewohnt die Wohnung derzeit noch.
Ich kann mir vorstellen, sie in der Wohnung wohnen bleiben zu lassen und anstatt eines Mietvertrages einen "Nutzungsvertrag" abzuschliessen(oder einfach gar keinen Vertrag und nur eine mündliche Vereinbarung) und sie noch evtl. für ein Jahr drin wohnen zu lassen. Sie würde als "Nutzungsentgelt" einen Betrag in Höhe der ortsüblichen Miete bezahlen.

Somit könnte ich bei Nichtzahlung des Nutzungsentgelts sofort per GVZ räumen lassen da der Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel gilt, oder?

Für welchen Zeitraum kann ein solcher Vertrag längstens abgeschlossen werden ohne dass er als Mietvertrag gilt? Kann ich dies auch nur mündlich vereinbaren oder ist ein schriftlicher Vertrag in jedem Fall besser? Was ist zu beachten?

13.08.2011 | 19:39

Antwort

von


(186)
Ückendorfer Straße 90
44866 Bochum
Tel: 02327 8325990
Web: http://kanzlei-trettin.de
E-Mail:

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Schilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt Stellung nehme:

I. Es ist richtig, daß der Zuschlagsbeschluß ein Räumungs- und Herausgabetitel gegen den Besitzer der Immobilie ist (vgl. § 93 ZVG ). Grundsätzlich können Sie deshalb mit einer vollstreckbaren Ausfertigung des Beschlußes sofort die Räumung und Herausgabe der Immobilie betreiben.

II. Gleichwohl stößt Ihr Vorhaben auf Bedenken.

Denn Sie können zwar mit der bisherigen Eigentümerin der Wohnung einen (schriftlichen oder mündlichen) Vertrag schließen, in dem sich die bisherige Eigentümerin verpflichtet, Ihnen für die Überlassung der Wohnung ein Entgelt zu zahlen. Der Sache nach ist das indes ein Mietvertrag (vgl. § 535 BGB ). Auf die Bezeichnung kommt es insoweit nicht an. Ebenso ist für die Rechtsnatur des Vertrags unerheblich, wie lange er gelten soll.

III. Ob eine mündlich oder eine schriftliche Vereinbarung geschlossen wird, ist gleichwohl von Belang.

Wird ein Mietvertag, der für länger als ein Jahr gelten soll, nämlich nur mündlich geschlossen, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB ). Deshalb und mit Blick auf die Beweisschwierigkeiten, die mündliche Verträge mit sich bringen, empfiehlt sich eine schriftliche Vereinbarung.

Ich hoffe, daß ich Ihnen mit dieser Auskunft weiterhelfen konnte. Bitte nutzen Sie bei Bedarf die Möglichkeit, hier eine kostenlose Nachfrage zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Trettin
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 14.08.2011 | 00:08

Sehr geehrter Herr Trettin,

vielen Dank für Ihre Ausführungen. Wenn ich das richtig verstanden habe, nutzt mir der Zuschlagsbeschluss nichts mehr, falls die Ex-Eigentümerin in 6 Monaten nicht mehr pünklich Ihre Miete bzw. Nutzungsentgelt zahlt, es würden dann die Fristen und Regelungen eines befristeten Mietverhältnisses gelten, und es würde ungleich länger dauern bis ich eine Räumungsklage durchgesetzt bekäme? Muss bei Abschluss eines befristeten Mietvertrages schon von vorneherein ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zum Zeitpunkt des Ablaufs der befristeten Mietdauer bestehen oder kann ich die Fortsetzung nach der Befristung auch schon von vorneherein ohnen Nennung von Gründen ablehnen?

ISt es sinnvoll, eine höhere Mietkaution zu verlangen um dieses Risiko abzumildern und wie hoch kann und sollte diese maximal ausfallen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14.08.2011 | 00:52

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfragen beantworte ich gerne wie folgt:

1. Wenn Sie mit der bisherigen Eigentümerin - jedenfalls der Sache nach - einen Mietvertrag schließen, können Sie eine später möglicherweise erforderliche Räumungsvollstreckung nicht mehr auf den Zuschlagsbeschluß stützen.

2. Das Mietverhältnis kann nur auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn einer der in § 575 I BGB genannten Gründe (künftige Eigennutzung, Umbau, künftige Nutzung als Werkwohnung) vorliegt. Der Grund der Befristung ist dem Mieter bei Vertragsschluß schriftlich mitzuteilen, weil ansonsten das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

3. Eine Mietkaution darf "höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete" betragen, wobei Betriebskostenpauschalen oder -vorauszahlungen außer Betracht zu bleiben haben.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Trettin
Rechtsanwalt

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