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Es wurde ein viertel Hausanteil geerbt, der soll an einen Verwandten verkauft werde

| 29.08.2012 16:10 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe


Sehr geehrte Damen und Herren,

die Mutter ist gestorben, die hatte ein halbes Haus und zwei Kinder. Beide Erben haben nun je ein viertel Haus. Ein Erbe will an den Sohn seiner Schwester seinen Anteil verkaufen, sagen wir mal für 40000 €. Wie viel % muss von den 40000 € an das Finanzamt an Steuern bezahlt werden, wenn der Sohn Rentner ist und die Rente gerade so noch Steuerfrei ist.

Danke für eine Auskunft.

Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt beantworte:

Sie müssen unterscheiden zwischen den verschiedenen Steuerarten.

Der Erbe, der einen Anteil von einem Viertel an dem Haus geerbt hat, muss Erbschaftssteuer zahlen, wenn der Wert des gesamten Erbes (also des Viertel Hauses und eventuell weiterer Gegenstände oder Geldbeträge, die er von der Mutter geerbt hat) zusammen den Freibetrag von 400.000,00 Euro übersteigt. Soweit er insgesamt weniger als 400.000,00 Euro geerbt hat, muss er keine Erbschaftssteuer zahlen.

Wenn er nun den Hausanteil an seinen Neffen verkauft, dann ist zu klären, ob der beabsichtigte Kaufpreis von 40.000,00 Euro dem tatsächlichen Wert entspricht oder ob der Neffe den Anteil günstiger bekommt. Bei der Vergünstigung kann es sich um eine teilweise Schenkung handeln, so dass der Neffe auf den gesparten Betrag Schenkungssteuer zahlen müsste.
Für den Neffen gilt ein Freibetrag von 20.000,00 Euro. Wenn der Hausanteil (also das Viertel) z.B. 100.000,00 Euro wert ist und der Neffe diesen für 40.000,00 Euro bekommt, dann erhält er faktisch 60.000,00 Euro geschenkt. Der Freibetrag von 20.000,00 Euro wird abgezogen, so dass der Neffe auf 40.000,00 Euro eine Schenkungssteuer von 30% zahlen müsste.

Bei einem Kauf eines Hausanteils fällt keine Einkommensteuer an.

Der Neffe muss bei dem Kauf noch Grunderwerbsteuer zahlen. Diese beträgt, je nach Bundesland, zwischen 3,5 und 5 % des Kaufpreises.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen


Karin Plewe
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 29.08.2012 | 17:52

Ich hatte eigentlich nicht die Sicht des Neffen im Sinn, sondern die Sicht des Erben, der verkaufen will.
Sagen wir, es fällt keine Schenkungssteuer an, der Neffe zahlt 45000 € an den Erben, der verkaufen will. Muss der Verkäufer, also der Erbe von einem viertel Haus dann Einkommenssteuer bezahlen? Oder Veräuserungssteuer aus Erbschaft, wenn es so etwas überhaupt gibt? Entschuldigung, ich bin halt nicht vom Fach. Die Freibeträge werden nicht erreicht.

Danke.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.08.2012 | 14:14

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Eine Veräußerungssteuer bei einer Erbschaft gibt es nicht.
Den Erben könnte allenfalls eine „Spekulationssteuer", also die Einkommensteuer auf einen Spekulationsgewinn treffen.
Dabei kommt es darauf an, wem das Haus zu welchen Zwecken vorher gehört hat.
Wenn es sich bei dem Haus um Betriebsvermögen der Mutter gehandelt hat, dann kann darauf Steuer anfallen, wenn der Erbe das Haus in sein Privatvermögen überträgt. Das wäre aber auch so, wenn er nicht verkaufen würde.

Da der Erbe Gesamtrechtsnachfolger der Mutter ist, müsste er sich anrechnen lassen, was vorher war. Wenn die Mutter das Haus vermietet hatte und es vor weniger als 10 Jahren selbst gekauft hatte, könnte Spekulationssteuer anfallen.
Der Verkauf wäre steuerfrei, wenn der Erbe bzw. die Mutter im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst darin gewohnt hat. Wenn das Haus nach dem Tod der Mutter für einige Zeit vermietet wurde, kann dies steuerschädlich sein.

Als Zeitpunkt ist der letzte „Erwerb", also die letzte entgeltliche Anschaffung (nicht Erbschaft oder Schenkung) heranzuziehen. Wenn dieser bei Eigennutzung im vorvergangenen Jahr bzw. bei Fremdnutzung vor mehr als 10 Jahren lag, dürften Sie auf der sicheren Seite sein. Falls nicht, sollten Sie mit dem Verkauf noch warten. Allerdings müssten Sie selbst bei Fälligwerden der Spekulationssteuer diese nur auf den Gewinn zahlen, von dem die Werbungskosten abzuziehen wären, nicht auf den Kaufpreis.
Bsp: Die Mutter hat das Mietshaus vor 8 Jahren gekauft und 100.000,00 Euro dafür bezahlt. Zusätzlich musste sie 5.000,00 Euro Notarkosten und Grunderwerbsteuer zahlen, Gesamtsumme also 105.000,00 Euro. Jetzt wird das Haus für 145.000,00 Euro verkauft. Der Spekulationsgewinn beträgt 40.000,00 Euro und muss mit den übrigen Einkünften zusammen versteuert werden.

Falls Sie wegen der o.g. Fristen Bedenken haben, im Verkaufsfalle steuerpflichtig zu sein, empfehle ich Ihnen, einen Steuerberater vor Ort zu konsultieren und sich dort anhand Ihrer individuellen Situation beraten zu lassen. Da für die Frage der Steuerpflicht eine Vielzahl von Details (damaliger Anschaffungszeitpunkt, damaliger Kaufpreis, evtl. sonstige Werbungskosten, Ihre individuelle Steuersituation) wichtig sind, kann dies hier nicht abschließend beantwortet werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Ergänzung weitere Hilfestellung bei Ihrem Rechtsproblem leisten.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 30.08.2012 | 15:14

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"
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 30.08.2012 4,8/5,0
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