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Erwerb einer Immobilien die vermietet ist -> Eigenbedarf

25.07.2010 17:57 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Mann und ich möchten unser erstes Eigenheim erwerben.
Es ist ein Haus das wir mit unseren drei Kindern 10 Jahre, 5 Jahre & 3 Jahre die in diesem Ort auch die Schule & den Kindergarten besuchen, alleine nutzen möchten. Wir wohnen derzeitig in einer kleineren Wohnung und die Familienstärke erfordert grössere Wohnverhältnisse und wir möchten gerne Eigenheim erwerben.

Wir haben ein Haus gefunden das wir gerne kaufen möchten,
wo der obere Teil des Hauses derzeitig an eine Alleinerziehende Frau mit zwei Pflegekindern vermietet ist.

Wir haben uns mit dem Eigentümer auf einen Kaufpreis geeinigt und es wird gerade ein Kaufvertragsentwurf gefertigt.
Der Notartermin steht aber noch nicht fest.

Die Bank hat uns jedoch darauf hingewiesen, das es mit der Mieterin noch Probleme geben könnte wenn wir Eigenbedarf anmelden, da sie nicht verpflichtet wäre auszuziehen.

Daraufhin haben wir mit der Mieterin und dem Eigentümer ein gemeinsames Gespräch geführt und die Mieterin von dem anstehenden Eigentümerwechsel informiert.
Ebenso haben wir auch mitgeteilt, das wir nach Notartermin Eigenbedarf anmelden werden und die Mieterin sich bitte um Ersatz einer Wohnung bemühen sollte.
Vorsorglich wurde ein Kündigungstermin ausgesprochen zum 01.12.10, unter Berücksichtigung das der Notartermin im August 2010 statt finden würde. Das Ganze haben wir auch schriftlich festgehalten und der Mieterin auch vier Ersatzwohnungen aufgelistet. Die Mieterin jedoch hat gesagt "Ich ziehe nur aus wenn ich die passende Wohnung finden werde". Zzt. bewohnt sie das Ober- und Dachgeschoss (4 Zi.) mit anteiliger Gartennutzung.
Ihre Bedingungen für eine neue Wohnungen sind Erdgeschoss, 4 Zi., eigener Garten. Es gibt Wohnungen in unserer Gegend die der Suche entsprechen, jedoch wird eine Maklergebühr verlangt.
Der Eigentümer des Hauses hat sich angeboten, die Hälfte der Maklergebühren zu tragen, wo die Mieterin nicht sehr begeistert von war da sie gar keine Maklergebühren tragen möchte.

Uns liegt das ganze mit der Mieterin sehr im Magen, weil wir Angst haben nacher die Immobilie zu erwerben und diese nicht nutzen zu können, weil die Mieterin nicht ausziehen wird.
Dann hätten wir die Raten fürs Haus abzuzahlen und unsere Wohnungskosten und beides können wir uns definitiv nicht leisten.

Wir sind sehr bemüht darum das wir mit der Mieterin eine einvernehmliche Lösung finden können. Finanziell könnten wir uns keinen Rechtsstreit leisten, jedoch wissen wir auch,
wenn sie es darauf anlegen würde, hätten wir keine andere Wahl.

Was würden Sie uns raten, wie wir wegen dem Eigenbedarf und der Mieterin am besten vorgehen sollen?

*** Wie können wir uns am besten absichern das die Mieterin auch wirklich nach Kündigungsfrist ausziehen wird? ***

Ist es möglich, den derzeitigen Eigentümer mit uns Boot nehmen zu können was den Verkauf des Hauses und der Mieterin angeht?
Könnten wir evtl. notariell festelegen lassen, das wir das Haus kaufen werden, jedoch die Rechtswirksamkeit erst zu Stande käme wenn die Mieterin ausgezogen ist und dann auch erst das Geld der Bank fliessen würde?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen






Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Aufgrund des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete", § 566 BGB, werden Sie als Erwerber zunächst einmal Vermieter der Wohnung. Dann müssten ggf. eine Kündigung und bei nicht erfolgtem Auszug eine Klage auf Räumung folgen – hier wären Sie, wie Sie zu Recht erwarten, verpflichtet, nicht unerhebliche Vorauszahlungen zu leisten. Hinzu kommt eine Ungewissheit darüber, ab welchem Zeitpunkt Ihnen ein Räumungstitel zur Verfügung steht, hängt dies neben der abzuwartenden Kündigungsfrist auch von der Fallbearbeitung durch die Justiz statt.

Natürlich steht neben diesem Weg die Möglichkeit einer vertraglichen Einigung eines vorzeitigen Auszugs mit der Mieterin – sei es durch den bisherigen Vermieter oder Sie – offen. Da die Mieterin aber nicht zum Vertragsabschluss gezwungen werden kann, ist sie in der Position, Bedingungen zu stellen. Vorliegend scheinen diese nicht unerfüllbar: falls es lediglich an der Maklergebühr liegen sollte und ansonsten ein Auszug möglich sein, sollten Sie im Hinblick auf die ggf. recht zeitnahe Problemlösung und die durch die Räumung drohenden Kosten deren Übernahme überdenken. In vergleichbaren Fällen tragen Hauskäufer vielfach sämtliche Kosten für Aus- und Umzug. Um den Auszug zu beschleunigen, können Sie ja darauf hinwirken, dass die Mieterin recht schnell einen neuen Mietvertrag über eines der Alternativobjekte abschließt. Außerdem sollten sich von ihr schriftlich zusichern lassen, dass sie die Wohnung bis zu einem bestimmten Termin verlässt.

Sie können auch versuchen, den Verkäufer mit zu integrieren, doch besteht die Gefahr, dass er nicht bereit ist, die Zahlung des Kaufpreises unter die Bedingung des Auszugs der Mieterin zu stellen (aufgrund der Vertragsfreiheit ist dies zwar denkbar, doch angesichts eines möglicherweise lange dauernden Prozesses, erfahrungsgemäß eher unwahrscheinlich).

Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der weiteren Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen. Dieser kann an diesen ausgerichtete Verträge erstellen und ggf. in einem klärenden Gespräch auf die Mieterin einzuwirken. Aus meiner Sicht lässt sich das von Ihnen gewünschte Ergebnis in Gestalt des Auszugs der Mieterin am leichtesten dadurch erreichen, dass Sie diese bei diesem unterstützen und im Verhältnis zum Prozessrisiko verhältnismäßig geringe Posten wie die Maklergebühren ggf. anteilig mit dem Hauseigentümer, der sich hierzu ja schon bereit erklärt hat, übernehmen – Voraussetzung natürlich: eine Unterschrift der Mieterin unter einen Mietaufhebungsvertrag.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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