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Erwerb einer Eigentumswohnung zur Eigennutzung


| 11.04.2006 16:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin Kämpf



Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frau und ich sind beide Rentner und wohnen bisher zur Miete am Bodensee in einer Wohnung mit vier Ebenen. Allein in unserer Wohnung befinden sich 24 Stufen. Der Hauseingang ist nur durch ein darüberliegendes Haus mit Fahrstuhl über drei weitere Etagen zu erreichen (Hanglage). Aus familiären und gesundheitlichen Gründen sowie wegen der Beschwerlichkeiten im jetzigen Wohnumfeld möchten wir in unmittelbare Nähe unserer Kinder und Enkel (Zwillinge, 5 Jahre) ziehen und eine Eigentumswohnung im dortigen Ort erwerben.
Wir haben auch eine sehr ansprechende Wohnung in einem im März 2005 fertiggestellten Gebäude gefunden (Erdgeschoss, barrierefrei, in unmittelbarer Nachbarschaft zur Sozialstation), die jetzt vom Bauträger verkauft werden soll. Im Haus befinden sich 12 Wohnungen, von denen 11 nach Fertigstellung im März 2005 bereits verkauft wurden.
Das Problem besteht darin, daß der Bauträger diese Wohnung 2005 an eine Einzelperson
(51 Jahre, männlich, leitende Stellung) mit einem auf seinen Wunsch befristeten Mietvertrag auf nur zwei Jahre (bis 01.10.2007) vermietet hat. Hintergrund war das ursprüngliche Vorhaben des jetzigen Mieters, diese Wohnung zu kaufen. Von diesem Vorhaben hat er vor allem aus familiären Gründen Abstand genommen.
Der Verkäufer/Bauträger hat uns mitgeteilt, daß mit dem Kauf der Wohnung ein neuer dreijähriger Kündigungsschutz beginnt.
Da wir an einer baldigen Eigennutzung interessiert sind, andererseits nicht das Risiko einer unbestimmten Mieterbindung eingehen möchten, haben wir folgende Fragen:
- Ist mit dem Kauf nur die Verpflichtung für den bereits laufenden befristeten zweijährigen Vertrag, der am 01.10.2007 ausläuft, verbunden?
- Ist es richtig, daß sich mit dem Kauf automatisch ein neuer, auf drei Jahre befristeter Kündigungsschutz ergibt, so daß unsererseits erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann? Wie stünden dann unsere Chancen, falls der Mieter nicht freiwillig auszieht?
- Könnte diese evtl. gültige Bedingung außer Kraft gesetzt werden, falls sich der Mieter schriftlich verpflichtet, zu einem zu vereinbarenden früheren Termin auszuziehen?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten.

Zu 1) Gem. § 566 BGB würden Sie als Erwerber der Wohnung in sämtliche den Mietvertrag betreffenden Rechte und Pflichten eintreten. Dies hat zur Folge, dass Sie vorliegend in einen befristeten Mietvertrag eintreten.
Dieser endet auch Ihnen als „neuen“ Vermietern gegenüber mit Ablauf der vereinbarten Zeit.
Während der Befristung ist eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages, um eine solche handelt es sich bei der Eigenbedarfskündigung, nicht möglich.

Zu 2) Die Kündigung wegen Eigenbedarfs könnte für Sie relevant werden, falls die Befristung des Mietvertrages unwirksam wäre. Denn dann gilt der befristete Mietvertrag als unbefristet. Ob die Befristung des Mietvertrages vorliegend wirksam zwischen Ihrem Verkäufer und dem Mieter vereinbart wurde, kann aufgrund der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen nicht beurteilt werden. Es empfiehlt sich allerdings unbedingt den Mietvertrag auf die Wirksamkeit hinsichtlich der Befristung seitens einer Kollegin oder Kollegen überprüfen zu lassen.

Die Befristung eines Mietvertrages richtet sich nach § 575 BGB. Danach sind für eine Befristung drei Gründe möglich, die schriftlich bei Vertragsschluss seitens des Vermieters mitzuteilen sind.
- Nutzung der Räume nach Zeitablauf für Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts
- Beabsichtigte bauliche Veränderung der Mietsache
- Nutzung der Wohnung als Werkswohnung für einen Mitarbeiter
Die Befristung eines Mietvertrages ist dann unwirksam, wenn der Befristungsgrund entweder nicht schriftlich mitgeteilt wurde oder nicht zulässig war.

Sollte mangels wirksamer Befristung ein unbefristeter Mietvertrag vorliegen ist die Eigenbedarfskündigung frühestens drei Jahre nach Eigentumsübergang möglich, wenn es sich um sog. umgewandelten Wohnraum handelt.
Eine Wohnungsumwandlung ist vorliegend wohl gegeben. Denn zum Zeitpunkt der Vermietung an den Mieter war der Verkäufer wohl Alleineigentümer des Hauses. Im Anschluss fing er an, dieses in verschiedene Wohnungen aufzuteilen und zu verkaufen.
Die Frist ist in verschiedenen Bundesländern per Landesverordnung, so in Teilen Bayerns und Baden-Württembergs, auf bis zu zehn Jahre erhöht worden. Welche Frist für Sie relevant ist, hängt von der Gemeinde ab, in welcher die Wohnung liegt. Bitte nutzen Sie dahingehend die kostenlose Nachfragefunktion, um mir die entsprechende Information zu geben, ich werde Ihnen dann gerne mitteilen, welche Frist einschlägig ist.

Die Voraussetzung einer eventuellen Eigenbedarfskündigung sehe ich aufgrund des Ihrerseits mitgeteilten Sachverhalts gegeben. Denn Sie haben ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, da Sie die Räume für sich und Ihre Familienangehörigen nutzen möchten. Dieser Grund wäre in einem Kündigungsschreiben schriftlich mitzuteilen.

Zu 3) Es steht Ihnen frei, mit dem Mieter einen früheren Auszugstermin zu vereinbaren. Dies erscheint mir, ein Entgegenkommen des Mieters vorausgesetzt, eine durchaus praktikable Lösung Ihres Problems, falls Sie bereits vor Fristende die Wohnung beziehen wollen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick ermöglicht zu haben und stehe für Ergänzungen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie ggf. für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Martin Kämpf
Rechtsanwalt

Fon 089/ 22843355
Fax 089/ 22843356

info@kanzlei-kaempf.net
www.kanzlei-kaempf.net

Nachfrage vom Fragesteller 12.04.2006 | 20:59

Sehr geehrter Herr Kämpf,
wir danken Ihnen für die rasche Antwort, die schon wesentliche Teile unserer Fragen beantwortet hat.
Hier noch Ergänzungen bzw. Erläuterungen:
- Das Haus wurde als Gebäude mit 12 Eigentumswohnungen lt. uns vorliegender Teilungserklärung 2005 erstellt, eine Umwandlung von Eigentum zu Mietwohnungen ist nicht erfolgt. Es wurden durch die Baufirma 11 Wohnungen verkauft. Der jetzige Mieter der uns angebotenen 12. Wohnung stand kurz vor dem Kaufvertragsabschluß beim Notar, trat dann aber aus familiären Gründen vom Kauf zurück. Die Baufirma hat als Freundschafts-dienst ihm dann die Wohnung vermietet. Ein Verkauf dieser Wohnung war immer geplant, wie sich ja aus dem Angebot an uns ergibt.
- Bei dem uns jetzt vorliegenden Mietvertrag handelt es sich um einen unbefristeten Vertrag mit Ausschluß des Kündigungsrechts für zwei Jahre.
Unsere Fragen:
- Liegt unter diesen Prämissen tatsächlich eine Umwandlung von Eigentums- in Mietwohnung vor, oder gilt der Kündigungsausschluß für zwei bzw. drei Jahre evtl. doch ab Einzug des potentiellen Käufers und derzeitigen Mieters?
- Zur Beurteilung, ob ein drei- oder zehnjähriger Kündigungsausschluß maßgebend ist, möchten wir nur angeben, daß es sich um einen Ort im Ortenaukreis, Baden-Württemberg, handelt.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.04.2006 | 10:04

Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die weiteren Informationen.

Nach diesen Informationen stellt sich die Rechtslage etwas anders da.
Da laut Ihrer Darstellung bereits vor Vermietung der Wohnung Wohnungseigentum laut Teilungserklärung begründet war, handelt es sich nicht um umgewandelten Wohnraum. Die drei- bzw. zehnjährige (gilt in Baden-Württemberg nur noch für Freiburg, Heidelberg, Konstanz, Mannheim und Tübingen) Kündigungssperrfrist ist demnach nicht einschlägig.

Es liegt kein befristeter Mietvertrag vor. Demzufolge könnten Sie die Wohnung nach zwei Jahren Laufzeit des Mietvertrages wegen Eigenbedarfs kündigen. Hinsichtlich der Frage, ob Sie die Wohnung zum 01. Oktober 2006 oder ab diesem Zeitpunkt mit dreimonatiger Kündigungsfrist kündigen können, kommt es auf den genauen Vertragsinhalt des Mietvertrages an. Dies kann aufgrund fehlender Kenntnis des Mietvertrages im Rahmen der Onlineberatung nicht abschließend beurteilt werden.

Abschließend möchte ich Sie noch darauf aufmerksam machen, dass im Falle eines Rechtsstreits bezüglich der Kündigung und Räumung der Wohnung geraume Zeit von Kündigung bis zur Räumung der Wohnung per Räumungstitel vergehen kann. Dies kann je nach Arbeitsauslastung des zuständigen Gerichts von sechs Monaten bis zu einem Jahr dauern und sollte von Ihnen beim Kauf berücksichtigt werden.

Ich hoffe, Ihnen nunmehr Ihre Fragen beantwortet zu haben, wünsche Ihnen frohe Ostern und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen
Martin Kämpf
Rechtsanwalt

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