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Erwerb des Anspruchs zum Kauf eines Grundstücks nach Sachenrechtsbereinigungsgesetz

| 17.05.2013 15:32 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Die Voraussetzungen für Ansprüche nach dem SachRBerG müssen nicht vom unmittelbaren Vorbesitzer des Anspruchstellers geschaffen worden sein, sondern es reicht aus, wenn die Voraussetzungen von irgendeinem Vorbesitzer in den zeitlichen Grenzen des § 8 SachRBerG geschaffen wurden.

Hallo,
Ich habe 1999 ein Gartengrundstück zur Pacht mit einem kleinen Haus in einer Kleingartenanlage erworben. Der Vornutzer und auch Vorbesitzer des Hauses, (seit 1977) war verstorben und seine Erbin (Tochter) verkaufte es mir.
Ich mußte eine Grunderwerbssteuer bezahlen und zahle auch regelmäßig meine Grundsteuer, weil der Vorbesitzer 1991 eine Erklärung zur Festsetzung des Einheitswertes beim Finanzamt machte und daruafhin Grundsteuern zahlte.
Auf Anraten meiner Anwältin ließ ich die Ansprüche nach Sachenrechtsbereinigungsges. 2004 notariel auf mich übertragen und stellte einen Kaufantrag für das Grundstück beim Eigentümer (DB). Dieser wurde abgelehnt.
Es kam zur Klage, ich mußte beweisen, das mein Vorbesitzer seinen Lebensmittelpunkt auf der Parzelle hatte bzw sich den größten Teil des Jahres dort aufhielt. Dies gelang mir durch etliche Zeugen und wurde auch vom Richter anerkannt.
So nun zu meinem Problem:
Der Richter wollte einen Nachweis darüber das mein Vorbesitzer ausreichende Investitionen an den Baulichkeiten getätigt hatte bzw Eigentümer des Hauses war. Beides konnte ich nicht, da es darüber keinerlei Unterlagen mehr gibt und die Tochter noch zu jung war (sie konnte sich nur noch an geringe Baumaßnahmen wie Fußböden, Fenster und Badeinbau erinnern).
Einen Tag vor der Verhandlung tauchte noch eine Baugenehmigung von 1948 für das Haus, auf welche ich dem Richter vorlegte. Dies schien meine Situation aber zu verschlechtern, da daraus hervorging, das nicht mein Vorbesitzer, sondern dessen Vorbesitzer das Haus erbaute.
Leider stützt sich meine Beweislage hinsichtlich des Eigentums nur auf Indizien
-Meldung beim Finanzamt des Vorbesitzers
-über zwanzigjährige Nutzung
-zu DDR Zeiten übliche Verfahrensweise bei Pächterwechsel (kein Kaufvertrag sondern nur Schätzprotokoll bzw Übernahmeprotokoll, welches auch nicht mehr existiert, lediglich nur ein Hinweis darauf)
Vieleicht gibt es ähnlich gelagerte Fälle, in denen positiv entschieden wurde oder Anhaltspunkte, die mir helfen könnten.
Da meine nächste Verhandlung in 3 Wochen stattfindet würde ich mich über eine baldmögliche Antwort sehr freuen.

MfG

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Sie haben vielleicht bemerkt, dass sich die Kollegen auf "Frag-einen-Anwalt" damit schwergetan haben, die Beantwortung Ihrer Frage zu übernehmen. In Ihrem Fall dürfte mittlerweile schon eine dicke Akte existieren. Es ist generell problematisch, in solchen Fällen eine Ferndiagnose zu stellen, wenn einem als Anwalt die Akte nicht vorgelegen hat und man sich nicht in die Einzelheiten des Falles einarbeiten konnte. Deswegen möchte ich Ihnen vorab empfehlen, sich an einen Experten für das Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachBerG) zu wenden, dem die gesamten Unterlagen zum Fall vorgelegt werden und der auch ausreichend Zeit zur Beantwortung Ihrer Frage hat. (Auf "Frag-einen-Anwalt" stehen hierfür nur 2 Stunden Bearbeitungszeit zur Verfügung.)

Dies vorausgeschickt habend, komme ich nun zur Beantwortung Ihrer Frage. Ihren Angaben zu Folge ist der Richter der Auffassung, dass die Errichtung des Hauses oder die baulichen Investitionen, die zur Veränderung der Nutzungsart des Gebäudes geführt haben, von Ihrem unmittelbaren Vorbesitzer getätigt worden sein müssen.

Diese Auffassung steht nicht in Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH).

Der von Ihnen gegen den Grundstückseigentümer geltend gemachte Anspruch auf Ankauf des Grundstücks nach § 3 Abs. 1 Satz 1, § 15 Abs. 1 SachenRBerG setzt voraus, dass das Grundstück in einer nach § 5 SachenRBerG bereinigungsfähigen Weise genutzt wird, dass einer Ihrer Vorbesitzer in den zeitlichen Grenzen des § 8 SachBerG Nutzer des Grundstücks im Sinne von § 9 SachenRBerG war und Sie dessen Rechtsnachfolger sind oder selbst Nutzer waren. Die bereinigungsfähige Nutzung nach § 5 SachenRBerG wiederum erfordert eine den Anforderungen des § 12 SachenRBerG entsprechende Bebauung des Grundstücks.

Diese liegt nach § 12 Abs. 1 SachenRBerG entweder bei der Neuerrichtung eines Bauwerks auf dem Grundstück oder bei Baumaßnahmen an einem bestehenden Bauwerk vor, welche den Umfang einer Neuerrichtung angenommen (§ 12 Abs. 1 Halbsatz 2 Nr. 1 SachenRBerG) oder zu einer Veränderung der Nutzungsart geführt (§ 12 Abs. 1 Halbsatz 2 Nr. 2 SachenRBerG) haben.

Es kommt nicht darauf an, ob Sie oder Ihr unmittelbarer Vorbesitzer die neben der Bebauung erforderlichen Voraussetzungen für eine bereinigungsfähige Nutzung, hier die Eignung des Gebäudes zum Dauerwohnen und die Nutzung als Lebensmittelpunkt, geschaffen haben. Anspruchsberechtigt ist nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 SachenRBerG nämlich nicht nur der Nutzer, der das Gebäude errichtet hat und damit nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 SachenRBerG anspruchsberechtigt ist, sondern auch sein Rechtsnachfolger. Das Gebäude muss nicht schon bei seiner Errichtung zum Dauerwohnen geeignet sein, sondern kann auch später in diesen Zustand versetzt werden. Das führt dazu, dass eine Anspruchsberechtigung auch dann besteht, wenn nicht der ursprüngliche Nutzer, der das Gebäude errichtet hat, sondern sein Rechtsnachfolger die neben der Bebauung erforderlichen Voraussetzungen für eine bereinigungsfähige Nutzung geschaffen hat. Für den mit der gesetzlichen Regelung verfolgten Zweck, die am 2. Oktober 1990 vorhanden gewesenen Investitionen des Nutzers zu schützen, stellt das Gesetz allein auf das an diesem Stichtag erreichte Ergebnis ab; wann und durch den Beitrag welchen Nutzers die Nutzung bereinigungsfähig geworden ist, ist danach unerheblich (Bundesgerichtshof, 5. Zivilsenat, Urteil vom 01.07.2011 - Aktenzeichen: V ZR 242/10 - veröffentlicht in juris-Datenbank, Rn 11 ff.; Senat, Urteil vom 20. November 2009 - V ZR 175/08 NJW-RR 2010, 740, 741 f., Rn. 15 mwN).

Nach § 8 Nr. 1 und 2 SachRBerG ist entscheidend, dass der Bau oder Erwerb des Gebäudes oder der
baulichen Anlage nach dem 8. Mai 1945 erfolgt ist und

1.
selbständiges Eigentum an einem Gebäude oder an einer baulichen Anlage entstanden ist,

2.
ein Nutzungsrecht bis zum Ablauf des 30. Juni 1990 zugewiesen oder bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990
verliehen worden ist.

In Ihrem Fall datiert die Baugenehmigung für das Haus aus dem Jahr 1948, es ist also frühestens 1948 errichtet worden. Ihr unmittelbarer Vorbesitzer hatte offenbar das Nutzungsrecht am Haus.

In Abweichung zur Auffassung des Richters in Ihrem Prozess kommt es nach der zitierten Rechtsprechung des BGH gerade nicht darauf an, welcher der Vorbesitzer das Haus errichten ließ bzw. das Nutzungsrecht oder Sondereigentum am Haus erwarb. Es reicht aus, dass dies bei irgendeinem Vorbesitzer/Nutzer im Zeitraum zwischen dem 08.05.1945 bis 30.06./02.10.1990 der Fall war.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.05.2013 | 11:50

Hallo und vielen Dank für Ihre Antwort
Ich hätte da noch eine Frage
Sollte der Richter sich mit Ihren Verweisen, (die sich mit dehnen meiner Anwältin sehr decken) nicht anfreunden können,hätte ich noch die Option nachzuweisen das mein Vornutzer Eigentümer des Hauses war.Leider existieren darüber keine Unterlagen mehr.
Läst sich evtl. aus irgentwelchen Umständen :Lebensmittelpunkt,Nutzungsart- und Zeit oä. etwas ableiten worauf man auf ein Eigentumsverhältnis schließen kann?
Vielen Dank MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.05.2013 | 15:13

Sehr geehrter Fragesteller,

Nach § 296 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR wurde an Wochenendhäusern sowie andere Baulichkeiten, die der Erholung, ,Freizeitgestaltung oder ähnlichen persönlichen Bedürfnissen der Bürger dienen und in Ausübung eines vertraglich vereinbarten Nutzungsrechts errichtet werden, unabhängig vom Eigentum am Boden Eigentum durch den Nutzungsberechtigten erworben, soweit nichts anderes vereinbart ist. Im Übrigen wurde nach § 26 ZGB-DDR Eigentum an Grundstücken und Gebäuden erworben durch Vertrag, Übergabe und Eintragung im Grundbuch.

Ein Eigentumserwerb nach § 26 ZGB kann anhand der von Ihnen aufgezählten Merkmale nicht nachgewiesen werden.

Ob anhand der von Ihnen aufgezählten Indizien ein Eigentumserwerb nach § 296 Abs. 1 ZPO als bewiesen anzusehen ist, unterliegt nach § 286 Abs. 1 ZPO der freien Beweiswürdigung durch das Gericht.

Mit freundlichen Grüßen,
Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.05.2013 | 11:52

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