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Erwerb Mehrfamilienhaus (ungeteilt) - Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich?


| 01.12.2017 21:31 |
Preis: 54,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,

folgende Situation: Wir planen den Erwerb eines Mehrfamilienhauses mit 7 kleinen WE (Gesamtfläche: ca. 330 m²). Das Objekt ist voll vermietet, es ist nicht geteilt. Es gibt ein unausgebautes Dachgeschoss, für das eine Baugenehmigung vorliegt.
Der Erwerb soll entweder (A) durch eine Kaufgemeinschaft (mit einer weiteren Familie) oder (B) durch uns alleine vorgenommmen werden.

A.
Ist die Kündigung aller Mietverhältnisse möglich, um Wohnraum für 2 Familien (je 3 zusammenzulegende Wohnungen) sowie meine Mutter (1 Wohnung) zu erhalten. Eine Teilungserklärung würde dann nach Entmietung vorzunehmen sein, um die Eigentumsverhältnisse - die vorher vertraglich zwischen den Familien zu regeln sind - einzutragen sowie den Verkauf des Dachbodens vorzunehmen.

B.
Ist die Kündigung eines Teils der Mietverhältnisse (4 Wohnungen für meine Familie und meine Mutter) möglich, während die übrigen Mietverhältnisse aufrecht bleiben. Eine Teilungserklärung würde in diesem Fall sofort vorgenommen werden, um die Möglichkeit herzustellen, den Dachbodenrohling zu verkaufen.
01.12.2017 | 22:21

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,


beide Varianten sind dem Grunde nach zulässig und möglich.


Allerdings ist Voraussetzung, dass die Erwerbe die Räume als Wohnung für sich und/oder Ihre Familienangehörigen benötigen.

Hierbei unterstelle ich, dass die Wohnungen zusammengelegt werden und dann eben für die Familie als Wohnung genutzt werden sollen. Und sollten dafür mehrere Wohnungen benötigt werden, ist dieses auch aufgrund der Größe der Wohnungen nachvollziehbar, steht der Eigenbedarfskündigung auch die späteren Umbaumaßnahmen und Teilung grundsätzlich nicht entgegen. Der Umbau sollte dabei allerdings dann auch zeitnah in angemessener Zeit erfolgen.

Die Wohnungen müssen sich zudem zur Bedarfsdeckung eignen, so dass die geplanten Umbauarbeiten und Nutzbarkeit auch zulässig sein muss; das sollte vorab beim Bauamt geklärt werden.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


Nachfrage vom Fragesteller 03.12.2017 | 11:39

Sehr geehrter Herr Bohle,
Danke für Ihre Antwort. Vielleicht muss ich präzisieren:
* Ist die Anmeldung von Eigenbedarf sofort möglich oder muss ich die Fristen nach § 577a BGB (3 Jahre, hier in Berlin 10 Jahre) berücksichtigen?
* Das Haus ist ungeteilt und soll im ungeteilten Zustand (teilweise) entmietet und anschließend bezogen werden: § 577a BGB hebt die Kündiungsbeschränkung in folgender Weise partiell auf: "Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören (oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.)" Dies sollte nach meinem Verständnis für Variante A die Möglichkeit geben. Wie jedoch ist dies in Hinsicht auf Variante B auszulegen, wenn 2 verschiedene Familien kaufen und Eigenbedarf anmelden.
Gibt es - primär bin ich interessiert an Variante A - zu vergleichbaren Vorgängen Urteile, Präzedenzfälle?
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.12.2017 | 13:32

Sehr geehrter Ratsuchender,


die Frist greift nach Ihrer Darstellung nicht, da ja nicht nach Mietvertrag und vor Kündigungszugang die Umwandlung erfolgt ist. Die Anmeldung wird daher sofort möglich sein, da die Umwandlung nach Kündigung und Auszug der Mieter nicht zur Anwendung dieser Vorschrift führt.


Auch bei Personenmehrheit des Erwerbers ändert sich daran nichts, da die Erwerber insgesamt nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung eben zu dem geschützen Personenkreis gehören würden, den für den Eigenbedarf in Betracht kommt (BGH, Urt.v. 27.06.2007, Az.: VIII ZR 271/06). Das bedeutet, dass auch dann, wenn mehrere natürliche Personen gemeinsam Vermieter sind, wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann (LG Berlin, Urt.v. 10.10.2000, Az.: 64 S 121/00).


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


Bewertung des Fragestellers 04.12.2017 | 20:30


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Stellungnahme vom Anwalt:
Besten Dank für die unterdurchschnittliche Bewertung trotz Nennung der Rechtsprechung und Beantwortung der dadurch ausgeweiteten Nachfrage. MfG RA Thomas Bohle, Oldenburg
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 04.12.2017
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