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Erwerb Kapitalanlage-Immobilie über ausländische Gesellschaft

07.05.2009 11:36 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Ich bin deutscher Staatsangehöriger mit Wohnsitz in Nicht-EU-Ausland (Niedrigsteuerland) und habe keinerlei steuerliche Bezugspunkte zu Deutschland (kein in Deutschland belegener Grundbesitz, kein Einkommen in Deutschland etc.)
Ich habe vor, Anlage-Immobilien in Deutschland zum Zwecke der Vermietung zu erwerben.
Dafür möchte ich eine Zweckgesellschaft (mit mir als Geschäftsführer) gründen, die diese Immobilien erwirbt und vermietet.
Meine Fragen hierzu (der Einfachheit halber nehmen wir an es wird eine Ltd. In Hong Kong gegründet)
- Auf die Mieteinnahmen zahlt die Gesellschaft in Deutschland den normalen Körperschaftssteuersatz. Gewerbesteuer fällt nicht an, da kein in Deutschland belegener Geschäftsbetrieb existiert. Ist dies korrekt?
- Es müssen keine Bilanzen (für das deutsche Finanzamt) erstellt werden, sondern eine einfache Einnahmen-Überschuss-Rechnung?
- Kann die Ltd. in Deutschland die normale AfA auf die Immobilien geltend machen/absetzen?
- Wie sieht es mit Darlehen aus? Wenn ich das Geld für den Immobilienkauf als Darlehen an die Ltd. gebe - können diese Zinsen als Aufwendungen bei der deutschen Steuererklärung von den Mieteinnahmen abgesetzt werden? Unterscheidet sich die Situation, wenn nicht ich das Geld an die Ltd. leihe, sondern die Immobilie durch eine deutsche Bank finanziert wird (und ich evtl. persönliche Werte (z.B. Aktien) als Sicherheit bei der Bank hinterlege)?
- Gelten bei einem Verkauf der Immobilie durch die Ltd. dieselben Fristen wie für natürliche Personen, d.h. ist der etwaiige Gewinn beim Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie länger als 10 Jahre behalten wird?
- Gibt es bei diesem Konstrukt etwaiige Fallstricke, die ich nicht erkannt habe? Z.B. würde es sich ja um eine Briefkastenfirma in Hong Kong handeln. Was wird das deutsche Finanzamt machen, wenn es dies nicht akzeptiert?



-- Einsatz geändert am 07.05.2009 21:07:03
Eingrenzung vom Fragesteller
07.05.2009 | 21:07

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst danke ich für Ihre Anfrage, die ich im Folgenden gerne beantworte.

- Auch eine ausländische Gesellschaft (ohne Geschäftsleitung und Sitz im Inland) wäre im Hinblick auf die in Deutschland erwirtschafteten Gewinne körperschaftssteuerpflichtig (beschränkte Steuerpflicht, <a href="http://dejure.org/gesetze/KStG/2.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2 KStG: Beschränkte Steuerpflicht">§ 2 KStG</a> ). Auf die in Deutschland mit der Vermietung erwirtschafteten Gewinne ist der normale Körperschaftssteuersatz zu entrichten. Gewerbesteuer fällt zudem ebenfalls an. Eine inländischen Kapitalgesellschaft oder eine ausländischen Kapitalsgesellschaft, die ihrem Wesen nach mit einer inländischen vergleichbar ist, unterliegt kraft Rechtsform der Gewerbebesteuerung, <a href="http://dejure.org/gesetze/GewStG/2.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2 GewStG: Steuergegenstand">§ 2 Abs. 2 S. 1 GewStG</a> . Auf das Vorhandensein eines Geschäftsbetriebs kommt es diesbezüglich nicht an.

- Die Gesellschaft wäre zudem nach Handels- und Steuerrecht verpflichtet, eine jährliche Bilanz in deutscher Sprache aufzustellen. Eine Einnahmenüberschussrechnung ist für Kapitalgesellschaften nicht möglich. Eine ausländische Kapitalgesellschaft müsste eine weitere Bilanz vermutlich nach dem für die Gesellschaft am Sitz geltenden Recht in Landessprache aufstellen.

- Grundsätzlich mindern die zur Finanzierung aufgewendeten Zinsen den Gewinn der Gesellschaft. Bei einem Gesellschafterdarlehen gilt dies aber nur dann, wenn die Vereinbarung (insbesondere der Zinssatz) einem so genannten Fremdvergleich standhält und auch tatsächlich wie vereinbart durchgeführt wird (hier kommt es auf die tatsächliche Zahlung von Zins und Tilgung an). Andernfalls besteht die Gefahr, dass die Zinszahlungen als verdeckte Gewinnausschüttung behandelt würden.

- Bei einem Verkauf von Immobilien aus dem Betriebsvermögen einer (deutschen oder ausländischen) Kapitalgesellschaft gelten nicht die Begünstigungen von so genannten ‚privaten Veräußerungsgeschäften' im Sinne des <a href="http://dejure.org/gesetze/EStG/23.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte">§ 23 EStG</a> . Veräußerungsgewinne wären demnach unabhängig vom Zeitpunkt der Veräußerung stets zu besteuern.

- Im Hinblick auf mögliche ‚Fallstrick' möchte ich darauf hinweisen, dass eine steuerliche Anerkennung der ausländischen Gesellschaft aus 2 Gründen versagt werden kann.
1. Die Gesellschaft entspricht in Wesen und Struktur nicht einer deutschen Kapitalgesellschaft. Eine Gesellschaft nach dem Recht Hongkongs ist in den Verwaltungsanweisungen nicht als vergleichbare ausländische Gesellschaft aufgeführt, so dass diesbezüglich gegebenenfalls weitere Recherchen notwendig wären.
2. Die Vermietung durch die Gesellschaft würde als rechtsmissbräuchlich gewertet werden. Diese Gefahr würde bestehen, wenn es für die Zwischenschaltung der Gesellschaft weder wirtschaftliche noch sonstige beachtliche Gründe geben sollte.
Würde die Gesellschaft nicht anerkannt werden, so würden Ihnen die Einkünfte direkt zugeordnet werden.

Ich möchte abschließend noch anregen, die Gründung einer so genannten Unternehmergesellschaft (UG) anstatt einer ausländischen Gesellschaft anzuregen. Dabei handelt es sich um eine GmbH, die bereits mit einem Stammkapital von einem (1) EUR gegründet werden kann und den Zusatz ‚haftungsbeschränkt' führt. Bis zum Erreichen einer Stammeinlage von EUR 25.000 ist die UG verpflichtet, jeweils ein Viertel der jährlichen Gewinne in die Rücklagen einzustellen.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen zunächst weitergeholfen zu haben. Bitte bemühen Sie bei Unklarheiten die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
<!--dejureok-->

Rückfrage vom Fragesteller 08.05.2009 | 22:04

Vielen Dank.

Was mir noch unklar ist:

1. Gewerbesteuer:
- Ist es nicht so, daß eine Gesellschaft, deren Geschäft ausschliesslich die Verwaltung von Vermögen umfasst generell nicht der Gewerbesteuer unterliegt?
- Worauf zielt <a href="http://dejure.org/gesetze/GewStG/2.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2 GewStG: Steuergegenstand">§ 2 Abs. 2 S. 1 GewStG</a> ab bei der Vergleichbarkeit des Wesens einer ausländischen mit einer inländischen Kapitalgesellschaft? Prinzipiell ist doch das Wesen jeder ausländischen Gesellschaft mit dem Wesen einer inländischen vergleichbar (Sie schreiben sogar, daß deutsche Finanzamt würde nur Gesellschaften steuerlich anerkennen, welche „im Wesen und Struktur einer deutschen Kapitalgesellschaft“ entsprächen. In der Realität zahlt jedoch so gut wie keine ausländische Gesellschaft, die in Deutschland Geschäfte betreibt Gewerbesteuer. Wie sind also die Vorussetzungen, daß eine ausländische Gesellschaft nicht der Gewerbesteuer unterliegt?
2. Unternehmensgesellschaft (UG)
- Die Gründung einer ausländischen Gesellschaft in deshalb notwendig, da ich als deutscher Staatsangehöriger mit Wohnsitz in einem Niedrigsteuergebiet den Vorzug niedriger persönlicher Steuern nur dann vollständig geniessen kann, wenn ich keine steuerlichen Bezugspunkte zu Deutschland mehr habe, also weder Eigentümer noch Geschäftsführer (kann ich überhaupt Geschäftsführer einer deutschen Gesellschaft sein, wenn ich keinen Wohnsitz in Deutschland habe?) einer in Deutschland ansässigen Gesellschaft bin . Ebenfalls problematisch wäre persönlicher Grundbesitz (daher die Zwischenschaltung einer Gesellschaft).
3. AfA
- Sie haben nicht die Frage erläutert: Kann die Ltd. in Deutschland die normale AfA auf die Immobilien geltend machen/absetzen?

Besten Dank.
<!--dejureok-->

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 21.05.2009 | 03:55

Sehr geehrter Fragesteller,

haben Sie vielen Dank für Ihre Nachfrage. Ich bitte zunächst die lange Bearbeitungsdauer zu entschuldigen. Aufgrund einer derzeit hohen Arbeitsbelastung ist die Erledigung zwischenzeitlich leider in Vergessenheit geraten.

1. Eine Kapitalgesellschaft hat stets gewerbliche Einkünfte, auch wenn sie lediglich vermögensverwaltend tätig ist. Sofern die Gesellschaft in Deutschland jedoch keine Betriebsstätte unterhält und ihre Geschäfte vollständig vom Ausland aus betreibt (wie ich Ihre Nachfrage verstehe, ist dies wohl so beabsichtigt) besteht in der Tat keine Gewerbesteuerpflicht. In diesem Falle entfällt auch die Verpflichtung zur Aufstellung der jährlichen Bilanz. Eine Einnahmen-Überschussrechnung nach <a href="http://dejure.org/gesetze/EStG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 EStG: Gewinnbegriff im Allgemeinen">§ 4 Abs. 3 EStG</a> wäre danach ausreichend. Die weiteren Aussagen der Ausgangsantwort sind jedoch auch unter dieser Annahme weiterhin gültig.

2. Da die Gestaltung nach Ihren Angaben maßgeblich steuerlich motiviert ist, möchte ich nochmal auf meine diesbezüglichen Ausführungen in der Ausgangsnachricht hinweisen. Da Sie jederzeit nach Deutschland einreisen können, wäre die Bestellung zum Geschäftsführer einer deutschen Gesellschaft auch bei ausländischen Wohnsitz jederzeit möglich. Problematisch ist nur der Fall, wenn der einzige Geschäftsführer einer deutschen Gesellschaft zur Einreise nach Deutschland ein Visum benötigt.

3. Die Gesellschaft kann die regulären AfA-Sätze geltend machen.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage hiermit beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Frank Lehmann
<!--dejureok-->

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