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Erwerb Immobilie - Zugewinn - Kauf/Schenkung - Betriebsvermögen

| 20.10.2020 18:10 |
Preis: 65,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Guten Tag,

um eine Antwort so konkret wie möglich zu erhalten, schildere ich die Situation ausfühlich unter Einbezug aller Parameter:


Sachlage:

Mein Parnter (wir sind nicht verheiratet und nicht als Lebensgemeinschft eingetragen) soll von seinen Eltern mit seinem Geschwister das Haus (zu Lebzeiten) geschenkt bekommen, in dem sie wohnen und bis zum Tode wohnen bleiben möchten.

Das Haus - Immobilie A - hat einen Verkehrswert von ca. 600.000 €. Die Eltern sind 75 Jahre alt.
Sie haben es vor ca. 45 Jahren für 160.000 € gekauft.

Idee: Mein Partner soll sein Geschwister ausszahlen, damit das Haus in Familienbesitz bleibt (für unseren gemeinsamen Sohn).

Die Schenkung soll dieses Jahr noch über die Bühne gehen.

Mein Partner und ich sind zwar (noch?) nicht verheiratet, aber er ist der Vater unseres Kindes (somit Enkelkind für seine Eltern).

Wir wohnen gemeinsam seit mehr als 10 Jahren in einer Immobilie, die ihm gehört.
(Er steht im Grundbuch und zahlt den Kredit dafür ab, Laufzeit ist noch 5 Jahre)

Wert heute ca. 350.000 €. Gekauft in 2010 für ca. 200.000 €.

Zur Auszahlung des Geschwisters müsste mein Partner einen Kredit aufnehmen.

Das möchte er eigentlich nicht, da er dann bis weit in die Rente jenen abbezahlen müsste.

Nun komme ich ins Spiel.

Ich bin Einzelunternehmerin und verfüge über Betriebs-Vermögen in Höhe von ca. 400.000 €.
Geld liegt auf dem Konto und ist frei verfügbar, so z.B. für den Erwerb einer Gewerbe-Immobilie.

Welche Konstellation bietet sich an, damit mit meinem Geld das Geschwister ausgezahlt werden kann, ich aber natürlich dann auch über eine oder eine halbe Immobilie verfüge?
(Entweder Immobilie A zur Hälfte oder immobile B ganz)

Wäre es klüger, zu heiraten? Und wenn ja, vor der Schenkung?

Im Falle einer Scheidung (wollen wir nicht hoffen, muss aber mit in Betracht gezogen werden).
Mein Bar-Vermögen ist momentan höher als seins, er hat aber die Immobilie B.
Und es kommt noch die Immobilie seiner Eltern dazu (Immobilie A).
Bei der Zugewinngemeinschaft wird ja im Falle der Scheidung alles geteilt.
Welcher Wert wird dann bei den Immoblien angesetzt: Kaufswert oder Marktwert?
Hätter er im Falle einer Scheidung auch Recht auf mein Betriebsvermögen, da ich solo-selbstständig bin?
Es wäre klüger, dass ich vor der Eheschließung mehr Vermögen habe, als er?
Oder sollte ich gar besser mein Betriebsvermögen andersweitig investieren, als in gemeinsame Immobilien, vor allem unter Anbetracht der Tatsache, dass bei evtl. Scheidung ich ohnehin Anspruch auf die Hälfte hätte?

Mein Partner ist in einer Anstellung tätig und verdient sehr gut.
Ich habe aufgrund der aktuellen Situation die kommenden beiden Jahre keine Einkommen aus meiner Selbstständigkeit.
Sprich das Thema Absicherung spielt bei den Überlegungen eine tragende Rolle.

Welche Parameter gibt es zu beachten und welche Handlungsempfehlung sprechen Sie aus?

Danke für eine Einschätzung und beste Grüße.

20.10.2020 | 23:31

Antwort

von


(127)
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63505 Langenselbold
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Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf der Grundlage Ihrer Angaben im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt:

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine solch komplexe Angelegenheit im Rahmen dieser Erstberatung nur oberflächlich dargestellt werden kann und eine abschließende Beratung nur möglich wäre, wenn mir wirklich alle Tatsachen und Umstände bekannt wären. Dennoch werde ich versuchen hier - auf der Grundlage Ihrer Angaben - eine Einschätzung abzugeben, damit Sie zumindest einen guten Überblick über Ihre rechtliche Situation haben. Trennen möchte ich hier zum einen die von Ihnen angesprochene Schenkung und zum anderen der Zugewinnausgleich.

Zugewinnausgleich

Es ist keinesfalls so, dass im Falle der Scheidung pauschal sämtliches Vermögen hälftig geteilt wird. Der Zugewinnausgleich erfolgt in der Weise, dass für jeden der beiden Ehepartner das Anfangsvermögen (Zeitpunkt Eheschließung) und das Endvermögen (Zeitpunkt Scheidungsantrag) gegenübergestellt wird. Die sich daraus ergebende Differenz ist der Zugewinn; dieser kann nicht negativ sein, ist also mindestens Null. Immobilien werden zum Zeitpunkt der Eheschließung bewertet, fließen aber bereinigt um die Inflation in die Zugewinnausgleichsbilanz ein. Erbschaften und Schenkungen von Todes Wegen spielen beim Zugewinnausgleich keine Rolle, da diese immer dem Anfangsvermögen hinzugerechnet werden und somit nicht im Zugewinn enthalten sind.

Der Zugewinnausgleich ist am Ende die Hälfte der Differenz des Zugewinns beider Ehegatten. Ich möchte das an einem Beispiel veranschaulichen, stehe Ihnen aber auch gerne telefonisch zur Verfügung, um Ihnen dies noch einmal zu erläutern.

Beispiel

Sie verfügen über ein Anfangsvermögen in Höhe von 400 T€ (Betriebsvermögen). Ihr Ehemann verfügt über ein Anfangsvermögen (Immobilie) in Höhe von 350 T€. Zum Zeitpunkt der Ehescheidung hat sich Ihr Betriebsvermögen auf 300 T€ reduziert; das Vermögen Ihres Ehemannes ist um 600 T€ gestiegen, wovon 200 T€ eine Schenkung und 400 T€ ein entgeltlicher Erwerb von den Brüdern gewesen ist. Verbindlichkeiten sind alle beglichen und bestehen nicht mehr. Es ergibt sich folgende Berechnung:

Ihr Anfangsvermögen: 400 T€
Ihr Endvermögen: 300 T€
Zugewinn: Null (darf nicht negativ sein:

Anfangsvermögen Ehemann: 350 T€ zzgl. Schenkung 200 T€ = 550 T€
Endvermögen Ehemann: 950 T€
Zugewinn: 400 T€

Ihr Zugewinn: Null
Zugewinn Ehemann 400 T€
Differenz: 400 T€
davon 50 Prozent = 200 T€.

In diesem Fall hätten Sie einen Zugewinnausgleichsanspruch in Höhe von 200 T€.

Schenkung

Da eine Schenkung keinerlei Einfluss auf den Zugewinn hat, kommt es nicht darauf an, ob diese vor oder nach einer Hochzeit erfolgt. Es stellt sich somit nur die Frage, wie Sie sich an dieser Investition beteiligen können. Grundsätzlich sind Sie hier absolut frei. Allein die Tatsache, dass es sich bei den 400 T€ um "Betriebsvermögen" handelt, ist ohne Belang. Als Einzelunternehmerin können Sie dieses grundsätzlich steuerunschädlich (außer bei Thesaurierungsbesteuerung) entnehmen und davon eine private Immobilie finanzieren. Diese wird dadurch auch nicht zum Betriebsvermögen. Es ist also grundsätzlich an Ihnen zu überlegen, wie Sie - von der wirtschaftlichen Seite - vorgehen wollen. Gerne stehe ich Ihnen dann zur Verfügung um diese Vorschlage - insbesondere nach steuerlichen Kriterien zu bewerten. Eine spontane, keinesfalls abschließende, Idee wäre, dass Ihr Ehemann die Immobilie der Eltern Teilentgeltlich zum Preis von 400 T€ erwirbt und die Eltern den Brüdern je 200 T€ in Bar schenken. Dieser Vorgang wäre auch in jedem Fall frei von Grunderwerbsteuer und auch Schenkungssteuer. Auch wenn Sie - aber nur als Ehegattin - beispielsweise 1/2 der Immobilie zu 300 T€ erwerben unterläge dies nicht der Grunderwerbsteuer. Es wäre damit eine denkbare Option. Ob Sie nun eher Interesse an Immobilie A oder B haben, ist eine Entscheidung die Sie nach rein praktischen Erwägungen treffen können. Ein Vorteil wäre es natürlich, wenn Sie die Immobilie B vollständig erwerben würden; dann müsste man sich im Fall der Scheidung nicht noch an dieser Stelle auseinandersetzen.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Herzliche Grüße
Michael Krämer
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 26.10.2020 | 11:40

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wenn noch etwas unverständlich geblieben ist, können Sie sich gerne an mich wenden.

Herzliche Grüße
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