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Ertragswertverfahren

| 14.11.2016 18:45 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Ich habe von meinen Eltern zwei Immobilien geschenkt bekommen.
Beide sind in unmittelbarer Nachbarschaft in derselben Straße, fast gleiches Baujahr, vergleichbarer Zustand.
Das Finanzamt hat bei der Verkehrswertermittlung jedoch unterschiedliche Berechnungen durchgeführt.
Immobilie 1: Bodenwertverzinsung: Liegenschaftszinssatz 2,9%
Gebäudereinertrag bei einer Restnutzungsdauer von 21 Jahren und einem Liegenschaftszinssatz von 2,9%: Faktor x 15,56

Immobilie 2: Bodenwertverzinsung: Liegenschaftszinssatz 5,7 %
Gebäudereinertrag bei einer Restnutzungsdauer von18 Jahren und einem Liegenschaftszinssatz von 5,7%: Faktor x 11,08

Aufgrund dieser starken Faktordifferenz wurde die Immobilie Nr. 1 laut Feststellungsbescheid höher eingestuft als die Immobilie Nr. 2 , obwohl diese definitiv weniger an Wert besitzt.

Meine Fragen:

a) Nach was richtet sich der Liegenschaftszinssatz (angeblich gemäß Gutachterausschuss)? Ist hier ein Ermessensspielraum?
b) Wenn ich nun Einspruch erhebe, könnte es mir dann schlimmstenfalls passieren, dass die Immobilie 2 höher eingestuft wird und ich somit ein Eigentor erziele?
c) wäre es also taktisch gut, nur gegen den Bescheid der Immobilie1 Einspruch zu erheben und darauf hinzuweisen, dass die Begründung nachgereicht wird, und erst wenn der Bescheid der Immobilie 2 rechtskräftig ist in 4 Wochen auf den unterschiedlichen Liegenschaftszinssatz zu verweisen?
d) Wenn sich das Finanzamt dann nicht dazu bewegen lässt, den Zinssatz der Immobilie 1 zu korrigieren, soll bzw. muss ich dann einen Gutachter mit der Schätzung des Gebäudes beauftragen? Oder kann ich auch Rechtsmittel aufgrund der ungleichen Behandlung der beiden Immobilien einlegen?

Einsatz editiert am 17.11.2016 12:18:20

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Leider habe ich keine guten Nachrichten für sie. Die von ihnen avisierte Widerspruch wird keinen Erfolg haben. Darüber hinaus kann er zu einer Verböserung führen, so dass ich hier zwingend davon abraten möchte.

Zu den Einzelheiten:

Grundsätzlich gibt der Liegenschaftszins beim Ertragswertverfahren an, mit welchem Satz der Verkehrswert einer Liegenschaft im Durchschnitt marktüblich verzinst wird ( § 188 BewG)

Dieser Liegenschaftszins wird in der Tat von einem Gutachterausschuss ermittelt ( § 188 Abs. 2 BewG i.V.M. § 192 ff. BaugB), wobei es erhebliche Abweichungen gibt, die vor allem durch die Nutzungsform der zu schätzenden Immobilie bestimmt werden.

Insofern besagt Abs. 2 des § 188 BewG folgendes:

(2)Anzuwenden sind die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs ermittelten örtlichen Liegenschaftszinssätze. Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stehen, gelten die folgenden Zinssätze:
1. 5 Prozent für Mietwohngrundstücke,
2 .5,5 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche,
3. 6 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, und
4. 6,5 Prozent für Geschäftsgrundstücke.

In ihrem Fall scheinen Gutachterliche Liegenschaftszinswerte vorzuliegen, doch auch hier gibt es massive Unterschiede je nach Nutzungsform:

So wird ein freistehendes Einfamilienhaus oft mit einem Liegenschaftszinssatz von 2-3,5 % angenommen, während Mehrfamilienhäuder als Renditeobjekte häufig einen Wert von 4-5 % haben und wenn dann noch eine überwiegend gewerbliche Vermietung stattfindet auch mit Werten von 5,5- 6% gerechnet wird. Hier werden also vom Gutachterausschuss verschiedne Fallgruppen für Hausnutzungskategorien aufgestellt. Hinzu kommt, dass auch die jeweilige Eigenart des Grundstückes, z.B. große unbebaute Flächen, mit in die Bewertung einzufließen hat (§ 185 Abs. 2 BewG). DerZustand des Gebäudes fließt hingegen in die Restnutzungsdauer ( § 185 Abs. 3 Bewg)

Über das Argument der Ungleichbehandlung werden sie also nicht weit kommen, es sei denn beide Immobilien werden auch absolut gleich genutzt.

Es ist aber auch so dass im Bewertungsverfahren grundsätzlich ein höhere Bodenwertverzinsung zu einer Erniedrigung des Restwertes führt, da die Bodenwertverzinsung vom Reinertrag des Grundstücks abgezogen wird (§ 185 Abs 2 BewG; R B 185.1 ErbStR 2011 ). Somit ist es für sie also positiv, wenn die Bodenwertverzinsung der Immobilie 1 höher ist als die der Immobilie 2, da die Bodenwertverzinsung einen Abzugsposten vom Wert darstellt. Je höher die Bodenwertverzinsung desto niedriger der Immobilienwert.

Daher sollten sie zwingend noch einmal prüfen , ob ein Widerspruch überhaupt Sinn macht.

1. Eine Verböserung ist bei Einlegung des Widerspruches nach Meinung der Rechtsprechung möglich, da der Behörde insofern ein umfassendes Prüfungsrecht zuzugestehen sei und sich der Widerspruchsführer die Verbindlichkeit einer Entscheidung durch den Widerspruch aufgeben habe. Als weitere Argumente werden § 79 Abs. 2 VwGO, der eine Verböserung zulässt , sowie auch das Fehlen eines allgemeinen Verböserungsverbotes angeführt. Folglich ist eine Verböserung nicht auszuschließen.
2. Dies kann man in der Tat nur um gehen, in dem man die Rechtskraft des einen Bescheides abwartet, aber selbst hier hat die Behörde nach § 48, 49 VwVfG die Möglichkeit fehlerhafte Verwaltungsakte trotz Bestandskraft zu ändern.
3. Bei einem Gutachter würde ich die immensen Kosten scheuen, allenfalls würde ich einen geringeren Auftrag nämlich nur die Prüfung des Rechenweges, in Auftrag geben. Auch ein Gutachter kann ihnen nämlich ansonsten nicht helfen, da die Bewertung von Immobilien nach einem bestimmten Verfahren abzulaufen hat, Dies ist im Bewertungsgesetz , und zwar in den §§ 182 ff BewG geregelt.

Für wesentlich sinnvoller erachte ich hier, den Reinertrag der Immobilien anzugreifen, also z.B. zu prüfen ob angenommene Mieteinnahmen stimmen ( 186 Abs. 2 BewG), ob die richtige Gebäudenutzungsform angenommen wurde ( § 182 BewG) und ob alle Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG) vom Rohertrag ( § 186 BewG) auch tatsächlich abgezogen wurden (§ 185 Abs.1 BewG).

Es tut mir leid, aber ich sehe keinen einfacheren Weg , insbesondere nicht über den Angriff des Liegenschaftszinses.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 21.11.2016 | 18:45

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin.

Vielen Dank für die ausführliche und sehr verständliche Antwort.

Hierzu hätte ich jedoch noch folgende Nachfrage:

1.) Ich hatte Ihnen ja mitgeteilt, dass die beiden Immobilien absolut vergleichbar sind. Dies betrifft übrigens auch das Mietverhältnis, welches bei beiden Immoibilien gemisch gewerblich/privat ist und zwar im ähnlichen Verhältnis. Welche Gründe könnte es also dann noch geben, dass hier unterschiedliche Liegenschaftszinssätze angesetzt werden und wie könnte ich idealerweise hiergegen vorgehen? Als Ergänzung sei angefügt, dass die beiden Bescheide mit einem gewissen Abstand bei mir eingingen und wohl von zwei verschiedenen Sachbearbeitern ausgestellt wurden.
Ist tasächlich bei meiner vorgeschlagenen Taktik zu befürchten, dass das Finanzamt einen rechtsgültigen Bescheid nochmals nachträglich ändert, ohne hierbei besonders hohen Hürden ausgesetzt zu sein? Hätten Sie einen besseren Vorschlag, wie ich gegen diesen Zinssatz vorgehen könnte, ohne Gefahr zu laufen, dass der für mich bessere Wert verschlechtert wird?
Herzlichen Dank im Voraus für Ihre Mühe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.11.2016 | 19:23

Lieber Fragesteller, gerne beantworte ich ihnen die Nachfrage.

1. Der Liegenschaftszins soll die marktübliche Verzinsung widerspiegeln. Er wird definiert, als der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.

Hierzu sagt § § 14 der ImmoWertV folgendes aus:

(1) Mit Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen sollen die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst werden, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind.
(2) Marktanpassungsfaktoren sind insbesondere
1.Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden (Sachwertfaktoren, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 2 des Baugesetzbuchs), 2.Faktoren zur Anpassung finanzmathematisch errechneter Werte von Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu den finanzmathematisch errechneten Werten von entsprechenden Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken abgeleitet werden (Erbbaurechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren).

(3) Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) abzuleiten.

Andere Faktoren, als die Grundstücksnutzung konnte ich nirgendwo auch nicht im BauGB oder dem BewG oder den Ausführungsvorschriften entdecken, wobei das Wort marktüblich natürlich viel Interpretationsspielraum lässt. Da beide Immobilien gemischt vermietet sind, vermag ich hier keine unterschiedliche Bewertung auszumachen. Da der Immobilie eine längere Restnutzungsdauer bescheinigt wird, gehe ich auch nicht von einem wesentlich schlechteren Bauzustand aus. Unter Umständen ist aber das Grundstück unglücklich ( je quadratischer desto höher der Wert) geschnitten, auch dies beeinflusst die marktüblichen Kriterien. Ohne Akteneinsicht ( vgl. unten) werden sie die innerbehördlichen Vorgänge wohl nicht nachvollziehen können.

2. Folglich würde ich an ihrer Stelle wie folgt vorgehen:

Ich würde Widerspruch gegen den Bescheid zu Immobilie 1 einlegen, zunächst fristwahrend. Dann würde ich einen Anwalt mit der Akteneinsicht beauftragen und mir einen Überblick über die eingeflossenen Bewertungskriterien verschaffen.

Hiernach würde ich - unabhängig von der Bestandskraft für Immobilie, da diese ohne hin nur bedingt schützt ( Siehe oben, Rücknahmen auch nach Bestandskraft möglich) - den Widerspruch begründen ( oder im Ernstfall zurücknehmen, wenn sich Fehler nicht ausmachen lassen).

Sollten sie tatsächlich weiter den Gleichheitssatz verfolgen wollen, so würde ich nach Vergleichsfällen in ihrem Gebiet fragen. Eventuell läßt sich hier dann mit dem Willkürverbot argumentieren, aber eben nur wenn sie etwas recherchieren können.

Ich würde also die Begründung der Beschwerde vom Akteninhalt - und weniger von der Bestandskraft- abhängig machen.

Natürlich kommt es nicht oft vor, dass eine Behörde einen bestandskräftigen Bescheid aufhebt und einen neuen erläßt, dies allenfalls im Rahmen von Sozialleistungen häufiger zu erleben. Dennoch muss ich sie über dieses Risiko- auch wenn es gering ist- aufklären. Vergleichbar gering ist aber auch das Risiko, dass der andere Bescheid aufgehoben wird um ihn negativ zu ändern. Aber es ist eben möglich. Allerdings ist auch zu beachten, dass die Behörde auch die Änderung eines erlassenen Bescheides begründen muss, also warum sie nun auf einmal andere Kriterien anwenden will und ihr hierfür zeitliche Grenzen gesetzt sind. Und sie ist im Widerspruchsverfahren natürlich an ihren Antrag gebunden, der ja nur Immobilie 1 betreffen wird. Sie könnten sich also auf den Standpunkt stellen, dass sie den Bescheid zu Immobilie 2 nie angefochten haben und daher keine Verböserung eintreten kann. Unter Umständen, schreckt die Behörde dann vor der arbeitsintensiven Begründung zurück.

Den sichersten Weg gehen sie aus meiner Sicht, wenn sie eine Akteneinsicht der Begründung vorlagern, um hier Unvorsichtigkeiten von Anfang an auszuschließen.

Ergänzung vom Anwalt 18.11.2016 | 19:34

Lieber Fragesteller,

bitte ignorieren sie oben folgenden Satz: " Somit ist es für sie also positiv, wenn die Bodenwertverzinsung der Immobilie 1 höher ist als die der Immobilie 2, da die Bodenwertverzinsung einen Abzugsposten vom Wert darstellt. Je höher die Bodenwertverzinsung desto niedriger der Immobilienwert. "

Hier war ich geistig offensichtlich gerade auf dem Parkplatz. Es geht ja gerade darum dass der Zins der Immobilie 1 niedriger ist als der bei Immobilie 2. Tschuldigung.

Dies kann sich aus einer anderen Nutzungsart ergeben, z.B. wenn Immobilie 1 selbstgenutzt wird, Immobilie 2 aber vermietet ist oder gewerblich genutzt wird.

Dennoch muss ich leider bei der sonstigen Beurteilung ihrer Situation bei den Ausführungen bleiben.

Bewertung des Fragestellers 21.11.2016 | 23:12

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