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Erstbezug - Mietwohnung mit Gartenanteil

| 23.05.2020 00:37 |
Preis: 55,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


02:12
Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind im Januar 2020 in eine EG-Wohnung mit einem ca. 150 qm großen Garten gezogen. Im Mietvertrag steht die Klausel "Der Mieter verpflichtet sich, den zur Wohnung gehörenden Gartenanteil zu hegen und zu pflegen und für ein ordentliches Erscheinungsbild zu sorgen."

Bei der Begehung und in diversen Gesprächen mit dem Makler/Bauträger der Wohnung war das Objekt noch im Bau und der Garten nicht fertig gestellt. Auf Rückfrage beim Makler/Bauträger wurde und zugesagt, dass der Garten mit Mutterboden aufgefüllt wird sodass "nur noch Rasensamen draufgeschmissen werden müssen" - in einem weiteren Gespräch wurde uns dann noch zugesagt, dass der Makler/Bauträger seinen Gärtner damit beauftragt, Rasen einzusähen ("ich kann dem Gärtner gern sagen, dass er Ihnen das glatt zieht und Rasen einsät."). Ansonsten könnten wir den Garten so anlegen, wie wir uns das vorstellen.

Der heutige Zustand des Gartens ist, dass wir eine mehr oder weniger plane Oberfläche haben - diese besteht aus einem Sand/Lehm-Gemisch mit vielen Steinen. Nach Aussage von zwei unabhängig voneinander befragten Gärtnern ist dieser Boden keinesfalls für die Erstanlage eines Gartens geschweige denn für Rollrasen oder das Einsäen von Rasen geeignet.

Der Vermieter verweist uns an den Makler/Bauträger, der Makler/Bauträger duckt sich seit Januar weg und unternimmt nichts. Wir gehen inzwischen davon aus, dass dieser sich bewusst nicht mehr an die mündlichen Aussagen erinnern kann.

Unsere konkreten Fragen:
1) Was steht uns juristisch betrachtet zu? Ein Garten im Sinne von einer geschlossenen Rasenfläche? Oder wenigstens eine Fläche mit Mutterboden, die weiterbearbeitet werden kann?
2) Welche Möglichkeiten haben wir? Besteht die Option einer Mietminderung?
3) Wie sieht es grundsätzlich aus - gibt es vergleichbare Fälle? Und ist es üblich, dass der Vermieter sämtliche Kosten für einen Garten bei einem Mietobjekt tragen muss? Oder obliegen größere Investitionen wie beispielsweise eine Erstanlage dem Vermieter?
4) Was wäre der Weg, wenn der Makler sich nicht mehr an die mündlichen Zusagen erinnern kann? Reicht da der Passus "hegen und pflegen" im Mietvertrag - immerhin steht da ja nichts von "neu anlegen"? - um ggf. weitere Schritte gegen Vermieter/Makler/Bauträger einzuleiten?

Wir sind sehr gespannt auf Ihre Antwort.
Herzliche Grüße!
23.05.2020 | 01:52

Antwort

von


(424)
Harmsstraße 86
24114 Kiel
Tel: 0431 88 70 49 75
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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

1) Was steht uns juristisch betrachtet zu? Ein Garten im Sinne von einer geschlossenen Rasenfläche? Oder wenigstens eine Fläche mit Mutterboden, die weiterbearbeitet werden kann?

Problematisch in diesem Sinne ist zunächst, dass die Aussagen vom Makler/Bauträger stammen und Sie als Mieter gegenüber diesen keine eigenen Ansprüche geltend machen können, da Sie mit diesem kein Vertragsverhältnis haben. Demzufolge können Sie von diesem auch nicht die Anlegung eines Gartens im engeren Sinne verlangen.

Insoweit ist allein auf die mietvertragliche Abrede abzustellen. Hier ist ihr Vermieter der Ansprechpartner, sodass durch Auslegung im Zweifelsfall zu ermitteln ist, was mietvertraglich in Ihren Sinne einen Garten darstellt.

Ein Mieter ist in der Gestaltung des Gartens relativ frei. Er kann den Charakter eines Gartens, etwa eines Ziergartens, in einen ökologischen Garten verändern, oder andere Blumensorten pflanzen.

Jedoch müsste sich die Beschaffenheit der Oberfläche insoweit auch als Garten eigenen. So wird man einen Parkplatz oder eine Baugrube nicht als Garten bezeichnen können.

Eine einfache aber allgemeine Definition für einen Garten ist ein abgegrenztes Stück Land, in dem Pflanzen oder Tiere vom Menschen in Kultur genommen und somit gepflegt werden.

Derweilen kann man noch in verschiedene Gartentypen differenzieren, was jedoch meines Erachtens an der allgemeinen Definition aufgrund der allgemeinen mietvertraglichen Beschreibung nichts ändert.

Demzufolge ist ein Garten, der auch als solches nutzbar ist, sprich zumindest der kleinste Nenner, dass dort auch etwas wächst (wenigstens Rasen), sprich zumindest auch Kulturboden vorhanden ist.

2) Welche Möglichkeiten haben wir? Besteht die Option einer Mietminderung?

Sofern man den Mindestmaßstab für einen Garten ansetzt, dass zumindest Rasen dort wächst, und soweit dies nicht möglich ist, kann eine Mietminderung in Frage kommen. Hier jedenfalls kann der Vermieter nicht auf den Bauträger verweisen, denn der Vermieter schuldet mietvertraglich die Geeignetheit der Fläche als Garten.

Demzufolge sollten Sie den Vermieter auffordern und unter Frist setzen, die Bodenbeschaffenheit für die Eignung als Garten herbeizuführen.

Bei fruchtlosem Fristablauf kann man über eine Mietminderung tatsächlich nachdenken.

3) Wie sieht es grundsätzlich aus - gibt es vergleichbare Fälle? Und ist es üblich, dass der Vermieter sämtliche Kosten für einen Garten bei einem Mietobjekt tragen muss? Oder obliegen größere Investitionen wie beispielsweise eine Erstanlage dem Vermieter?

Vergleichbare Fälle hierfür sind mir nicht bekannt und konnten in einer vorläufigen kurzen Recherche auch nicht gefunden werden, da es hier um einen Einzelfall geht, der mir persönlich so noch nicht bekannt geworden ist.

Meines Erachtens wäre hier der Vermieter in der Pflicht. Man könnte hier argumentieren, dass der Vermieter die Instandhaltungs - und Instandsetzungspflicht trägt und mit der Vereinbarungen einer Gartennutzung auch eine gewisse Mindestbeschaffenheit vereinbart hat.

Instandhaltung deshalb, weil wenn z.B. ein normaler Garten derart stark verwittert oder unnutzbar wird, nicht der Mieter sondern i.d.R. der Vermiketer die Pflicht hat, den vertraglich geschuldeten Zustand entsprechend wieder herzustellen.

Der Mieter kann den Garten relativ frei gestalten, während der Vermieter zumindest die allgemeine Instandsetzungpflicht trägt, z.B. auch düngen, Hecke schneiden etc.. Eine 100%ige Auferlegung der Gartenpflege bzw. hier überhaupt Gartenanlage ist nicht möglich.

4) Was wäre der Weg, wenn der Makler sich nicht mehr an die mündlichen Zusagen erinnern kann? Reicht da der Passus "hegen und pflegen" im Mietvertrag - immerhin steht da ja nichts von "neu anlegen"? - um ggf. weitere Schritte gegen Vermieter/Makler/Bauträger einzuleiten?

Wie gesagt gegen den Makler/Bauträger sehe ich keine Möglichkeit einen entsprechenden Anspruch geltend zu machen, denn der Vermieter ist hier in der Pflicht einen Zustand herzustellen, der zumindest einer Gartenfläche entspricht. Inwieweit dieser als Vertragspartner des Maklers/Bauträgers gegenüber diesen Ansprüche geltend machen kann, ist ein anders Thema.

Der Vermieter selbst muss hier meines Erachtens zumindest einen ortsüblichen Garten herstellen, welcher zumindest üblicherweise aus eine Rasenfläche besteht, die weitere Nutzung und ggf. Änderung kann dann dem Mieter obliegen.

Jedoch kann die erstmalige Schaffung eines Gartens, soweit dies nicht individualvertraglich ausdrücklich vereinbart ist, nicht Aufgabe des Mieters sein. Hier steht vielmehr der Vermieter in der entsprechenden Verpflichtung.

Fazit:

Daher würde ich empfehlen, den Vermieter unter Fristsetzung schriftlich aufzufordern einen Zustand durch geeignete Maßnahmen herzustellen, welcher die Bodenbeschaffenheit zumindest in ein Mindestmaß von Garten herstellt, sprich das zumindest für Pflanzen ein geeigneter Boden vorhanden ist und ggf. ortsüblich einen Rasenfläche angelegt wird, soweit der Boden tatsächlich nicht dafür geeignet ist.

Dies auch unter Androhung einer entsprechenden Mietminderung, welche aber angesichts des Einzelfalls hier nicht mit absoluter Gewissheit festgesetzt werden kann.

Ein ungepflegter Garten oder eine Baustelle im Garten können eine Mietminderung rechtfertigen. Die Höhe der Mietminderung orientiert sich unter anderem danach, welche Auswirkungen der ungepflegte Garten auf die Gebrauchstauglichkeit und die Nutzungsmöglichkeiten der Mietsache des Mieters haben. Wie immer kommt es auf die Umstände im Einzelfall an. Pauschale Wertungen in Bezug auf die Einschränkung und eine Mietminderung sind faktisch unmöglich.

Eine Entscheidung diesbezüglich, welche zumindest ähnlich klingt, wenn der Garten einer Baustelle gleicht bzw. ein geplanter Garten nicht angelegt wurde, rechtfertige nach der Entscheidung des LG Darmstadt, Urteil vom 28.09.1989; Az. 6 S 593/88 eine Mietminderung von bis zu 10%, wobei je nach Einzelfall auch Sprünge zwischen 5 - 15 % möglich sind, insbesondere wenn der Wohnwert gravierend gemildert ist.

Jedoch gilt es auch zu beachten, dass der Mieter die Beweispflicht für den Mangel der Gerbauchstauglichkeit trägt.

Ferner sollten Sie dem Vermieter in dem Schreiben mitteilen, dass Sie die Miete, sofern der Mangel nicht beseitigt wird, künftig ungeachtet der angedrohten Mietminderung nur noch unter Vorbehalt der (teilweisen) Rückforderung zahlen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Rechtsanwalt Sascha Lembcke

Nachfrage vom Fragesteller 23.05.2020 | 02:03

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Lembcke,

vielen herzlichen Dank für Ihre Antwort - erst recht zu so später Stunde.

Um es noch einmal zu präzisieren: Wir wären völlig einverstanden mit einer Rasenfläche sowie zwei per Rasenkante abgegrenzten Beeten - Grundlage hierfür ist Mutterboden. Eine Rasenfläche sowie eine entsprechende Schicht Mutterboden könnten - wenn ich Sie richtig verstanden habe - der kleinste gemeinsame Nenner sein, zu dem der Vermieter aus Ihrer Sicht verpflichtet sein sollte?

Ich bedanke mich erneut und wünsche Ihnen eine geruhsame Nacht!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.05.2020 | 02:12

Ihre Nachfrage möche ich gerne beantworten.

Wenn faktisch nicht klar ist, was vereinbart ist, wird ein Zustand mittlerer Art und Güte geschuldet.

Dies wäre hier zumindest eine Fläche, die auch für Rasen und dergleichen geeignet ist. Beete oder dergleichen müssten Sie im Zweifel selbst anlegen, ebenso die Gartengestaltung mit Abgrenzungen und Beeten.

Aber die Geeignetheit für Rasenwuchs, sollte hier wirklich das Mindestmaß an Beschaffenheit für einen Garten sein.

Wächst auf dem Grund fakstisch nichts, so muss eine entsprechende Beschaffenheit durch den Vermieter hergestellt und der Boden instandgesetzt werden, was dann durch z.B. Auffschüttung von Mutterboden erfolgen sollte.

MfG
RA Lembcke

Bewertung des Fragestellers 23.05.2020 | 02:15

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