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Erstattungsanspruch – Maklercourtage – bewußtes Verschweigen von Mängeln am Mietobjek


| 18.04.2007 10:39 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch



Sachverhalt:

Ein Wohnungsvermittler gemäß § 1 WoVermittG vermittelte den Abschluß eines Mietvertrages. Dem Vermittler war nachweislich vorbekannt, daß das Mietobjekt einen Schimmelbefall aufweist, da bereits der Vormieter aufgrund dieses Mangels den Mietvertrag kündigte. Der Makler trat bereits mehrmals als Vermittler dieses Mietobjekts auf.

Fraglich ist, ob der Mieter einen Erstattungsanspruch gegen den Makler (Wohnungsvermittler) hat, insbesondere im Hinblick auf das BGH Urteil vom 22.09.2005 – III ZR 295/04.

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Sehr geehrter Fragesteller,

ich halte die Möglichkeit die Provision von dem Makler zurückzuerhalten für gering.

Ausgangspunkt der von Ihnen zitierten Entscheidung war, dass das Haus unter Ausschluss von Gewährleistungsrechten verkauft wurde und der Makler Kenntnis vom Mangel hatte. Darüberhinaus wurde in dem zitierten Urteil der Vertrag zwischen dem Käufer und dem Verkäufer durch einen Vergleich aufgelöst.

Die einzige Verbindung zu Ihrem Fall ist, dass der Makler (vermutlich) Kenntnis von dem Mangel hatte.

Der BGH hat dazu in einem anderen Urteil festgestellt:

§ 652 I BGB macht das Entstehen eines Provisionsanspruchs des Maklers nur vom Zustandekommen des Hauptvertrags, nicht von dessen Ausführung abhängig. Demnach schließen Umstände, die einen wirksamen Abschluss des Hauptvertrags verhindern oder ihn als von Anfang an unwirksam erscheinen lassen (Formnichtigkeit, Gesetzwidrigkeit, Sittenwidrigkeit, anfängliche objektive Unmöglichkeit, Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung) eine Provisionspflicht aus.
...
Für die Maklervergütung ist vielmehr allein maßgebend, dass der vermittelte oder nachgewiesene Vertrag wegen des "Makels der Anfechtbarkeit" von Anfang an an einer Unvollkommenheit leidet und daran wirtschaftlich auch scheitert, vergleichbar darin denjenigen Fallgestaltungen, in denen die Vertragsparteien den Hauptvertrag mit Rücksicht auf ein Anfechtungsrecht einverständlich wieder aufheben
; BGH, Urteil vom 14. 12. 2000 - III ZR 3/00

Voraussetzung für einen Anspruch auf Rückzahlung des Maklerlohnes ist demnach neben der arglistigem Täuschung auch das Scheitern des Vertrages.

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, wollen Sie aber an dem Mietvertrag weiter festhalten. Dafür stehen ihnen aber die mietvertraglichen Gewährleistungsrechte gem. §§ 536 ff BGB zur Verfügung. Wegen des Mangels der Wohnung können Sie, bis zur Behebung des Mangels, Ihre Miete angemessen mindern.


Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

Nachfrage vom Fragesteller 19.04.2007 | 10:21

Sehr geehrter Herr Bordasch,

vielen Dank für Ihre Antwort.


Ich hätte noch eine Nachfrage, dazu möchte ich folgendes erläutern:
Unser Makler hat von dem Schimmelbefall des Hauses gewusst, (der Vormieter hat es ihm oft mitgeteilt und hat Fotos vom Schimmelbefall aller Zimmer). Im Mietvertrag steht davon nichts. Der Makler hat in der „Anlage zum Mietvertrag“ extra angemerkt (Punkt 4) „Das Haus befindet sich bei der Übergabe in einwandfreiem Zustand“.
Wir haben uns beim Vormieter erkundigt, dieser hat die Wände auf Wunsch von Makler und Vermieter mit Schimmelex behandelt. Wir haben auch die Wände messen lassen, sie sind alle feucht (sehr altes Fischerhaus in Seenähe, jedoch sehr hohe Miete, keine Isolierung der Fenster, Dachboden, Dach, Türen etc., kein Keller). Es liegt also kein Lüftungsfehler oder Schimmel aufgrund von Kondenswasser vor.

Ist es denn wirklich möglich, dass diese Tatsachen nicht unter „arglistige Täuschung“ fallen und den Hauptvertrag nichtig machen bzw. zu dessen Aufhebung führen, da wir ausziehen wollen, aber mit zwei Kleinkindern erst etwas finden müssen. Von daher ist auch eine komplette Sanierung des Hauses im Moment für uns nicht zuträglich.
Wir haben für den Vermieter einen Zusatzvertrag aufgesetzt, indem wir auf Mietminderung bis zum Auszug plädieren, wegen des umfangreichen Schimmelbefalls können wir mit Rücksicht auf die Gesundheit (vor allem der Kinder) hier nicht bleiben.

Frage: Muss der Makler in diesem Fall nicht die Provision zurückzahlen oder ist der Vermieter schadensersatzpflichtig und muss diese an uns zahlen (auch er hat von dem Schimmelbefall gewusst).

Falls die Erläuterungen und die anschließende Fragestellung zu umfangreich als „Nachfrage“ ist, stellen sie uns die Antwort gesondert in Rechnung.

Mit freundlichen Grüßen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.04.2007 | 11:50

Sehr geehrter Fragesteller,

ich glaube da haben Sie etwas mißverstanden.
In der Handlung des Vermieters sehe ich auch eine agrlistige Täuschung. Um möglicherweise die Courtage vom Makler zurückzuerhalten muss der Vertrag jedoch "wirtschaftlich scheitern"

Dazu müssen Sie den Vertrag anfechten oder im Einvernehmen mit dem Vermieter auflösen während die Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung noch möglich war. D.h. erst muss der Vertrag gescheitert sein, dann können Sie in einem zweiten Schritt an den Makler wegen der Courtage herantreten.

Die Anfechtungsfrist bei arglistiger Täuschung beträgt 1 Jahr ab Kenntnis der Täuchung; § 124 BGB.

Die Courtage erhalten Sie dann vom Makler zurück, dies ergibt sich u.a. aus dem von mir zitierten Urteil vom 14. 12. 2000.

Daneben macht sich jedoch der Vermieter wegen der arglistigen Täuschung grundsätzlich schadensersatzpflichtig, wenn Ihnen ein Schaden entstanden ist.

Sie sollten allerdings vorsichtig sein mit Zusatzvereinbarungen mit dem Vermieter. Möglich ist, dass Sie dadurch Ihr Recht auf Anfechtung wegen arglistiger Täuschung verwirken.

Ihre Nachfrage war, auch in Anbetracht Ihres Einsatzes, nicht zu umfangreich.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordach
Rechtsanwalt

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