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Erstattung der Notarkosten bei Immobilienverkaufsrücktritt durch den Verkäufer

04.06.2008 13:04 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Wir hatten die Absicht ein Haus zu kaufen. Als wir ein passendes Häuschen gefunden hatten, haben wir es von einem Gutachter schätzen und uns die Mängel aufzeigen lassen.
Anschließend haben wir über Email und über den Makler Preisverhandlungen mit dem Verkäufer der Immobilie angestellt. Schließlich wurde eine Kaufpreiseinigung erzielt. Wir haben vom Makler eine Bestätigung per E-Mail über die Annahme des Gebots seitens der Eigentümer erhalten. (Email des Maklers: „Die Familie x hat Ihr Kaufpreisangebot in Höhe von x € dankend angenommen und akzeptiert den von Ihnen angebotenen Kaufpreis. Als nächsten Schritt würde ich vorschlagen, daß Sie, die Familie x, und ich uns zu einem weiteren Termin zusammensetzen sollten, um den weiteren Ablauf des Kaufes zu besprechen, wie z.B. den Zeitpunkt der Übergabe des Hauses.“)
Da die Eigentümer plötzlich keine Zeit mehr hatten sich persönlich mit uns zu treffen, haben wir den Übergabetermin des Hauses mit den Eigentümern über den Makler mündlich ausgehandelt. Daraufhin haben wir einen Notar bemüht einen Kaufvertragsentwurf zu verfassen. Nachdem die Eigentümer den Vertragsentwurf enthalten hatten, haben sie sich nun überraschend doch gegen den Verkauf entschieden. Durch die Kaufbemühungen unsererseits sind nun erhebliche Kosten entstanden, unter anderem die Notarkosten.
Ist es möglich, mindestens die Notarkosten als Schadensersatz o.ä. gegenüber den Eigentümern geltend zu machen und wenn ja, wie?
Bislang haben wir die Absage allerdings nur mündlich erhalten, sowohl über den Makler als auch persönlich von der Eigentümerin.
Die Eigentümerin ist der Meinung, daß noch kein Vertrag geschlossen worden wäre.

Sehr geehrte Fragestellerin,

unter Zugrundelegung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes erlaube ich mir, wie folgt zu Ihrem Rechtsproblem Stellung zu nehmen:

Durch die Vertragsverhandlungen ist zwischen Ihnen und dem Eigentümer ein vorvertragliches Schuldverhältnis zustande gekommen, wobei unschädlich ist, daß es eventuell zu keinem persönlichen Kontakt gekommen ist, da ein Makler zwischengeschaltet war.

Bei einem vorvertraglichen Schuldverhältnis muß sich jeder so verhalten, daß er nicht durch sein schuldhaftes Verhalten einem anderen Schäden zufügt.

Vorliegend handelt es sich um einen Fall des unbegründeten Abbrechens von Vertragsverhandlungen. Gerade bei formbedürftigen Verträgen wie Grundstückskaufverträgen ist die Rechtslage eher kompliziert.

Der Bundesgerichtshof ist hier der Ansicht, daß grundsätzlich der Abbruch von Vertragsverhandlungen nicht zum Schadensersatz verpflichtet, auch wenn die Gegenseite auf den Vertragsschluß vertraut und bereits Geld investiert hat (BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201975,%2043" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.10.1974 - V ZR 17/73: Wirksamkeit von an sich formnichtigen Immobiliarveräußerungsvertr...">NJW 1975, 43</a>). Dies hat der BGH in einer neueren Entscheidung noch einmal bestätigt und ausgeführt, daß regelmäßig der unbegründete Abbruch von Vertragsverhandlungen bei formbedürftigen Verträgen nicht zum Schadensersatz verpflichtet (BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201996,%201884" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 1996, 1884 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 1996, 1884</a>).

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz soll aber dann gelten, "wenn eine so schwere Pflichtverletzung vorliegt, daß die Berufung auf den fehlenden Vertrag gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen würde". Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn eine Partei vorsätzlich gegen ihre vorvertragliche Treuepflicht verstößt oder der anderen Partei bewußt nicht mitteilt, daß sie nicht mehr bereit ist, den Vertrag zu schließen (BGH LM § 313, Nr. 80).

Dies halte ich hier durchaus für möglich. Wie Sie schildern, haben Sie sogar eine schriftliche Bestätigung des Einverständnisses der Gegenseite mit dem Kaufvertrag zu einem bestimmten Kaufpreis. Das ist als Beweismittel für Ihr Vorbringen gut geeignet. Zudem war der Makler dazwischengeschaltet (von Ihnen oder den Eigentümern beauftragt?), der auch Auskunft geben könnte. Sie haben zwar letztendlich keinen Vertrag geschlossen, allerdings handelt es sich hier durch die grundsätzliche, wenn auch mündliche, Einigung schon nicht mehr nur um belanglose Vertragsverhandlungen, sondern es ging hier bereits darüber hinaus. Ich würde daher die Rechtslage als durchaus positiv für Sie einschätzen.

Als Anspruchsgrundlage kommen die § 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse II, § 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis II, § 280 BGB: Schadensersatz wegen Pflichtverletzung I 1 BGB in Betracht, so daß Sie Ihren Vertrauensschaden ersetzt verlangen können. Dies bedeutet, daß Sie so zu stellen wären, als hätte es die Vertragsverhandlungen nie gegeben.

Sie sollten eventuell schon jetzt alle Ihnen durch die Vertragsverhandlungen entstandenen Schäden auflisten und die Gegenseite unter Fristsetzung zur Zahlung auffordern. Sie könnten dann nämlich auch später anfallende Rechtsanwaltskosten als Schaden bei der Gegenseite geltend machen.

Allerdings ist es in einem Fall wie dem Ihren schwierig, eine umfassende rechtliche Würdigung durch die hier dargestellten Angaben Ihrerseits zu tätigen. Ich würde Ihnen vorschlagen, einen Anwalt zu mandatieren, der sämtliche Unterlagen, die zu den Vertragsverhandlungen vorliegen, durchsieht, um so eine abschließende und umfassende rechtliche Würdigung vorzunehmen. Ich stehe Ihnen hierfür gerne zur Verfügung. Beachten Sie, daß hier erbrachte Geldleistungen dann auf entstehende Anwaltsgebühren Anrechnung finden würden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Einblick gegeben zu haben, wünsche Ihnen einen schönen Tag, stehe für eine kostenlose Nachfrage gern zur Verfügung und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Kerstin Klimsch
Rechtsanwältin

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