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Erstattung der Grundsteuer gegenüber Verkäufer beim Kauf einer Immobilie

| 19.05.2014 02:29 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Falk-Christian Barzik, Diplom-Finanzwirt (FH)


Zusammenfassung: Schuldner der Grundsteuer bei unterjährigen Eigentümerwechsel

Innenverhältnis

Ich habe in 2013 eine Wohnung gekauft.
Vollständige Kaufpreiszahlung war 03.4.2013.
Ab 01.5.2013 habe ich begonnen das Hausgeld an Gemeinschaft der WE zu zahlen.
Der Verkäufer fordert aktuell einen Zahlungsausgleich des Hausgeldes für April 2013, was ich in Ordnung finde.
Allerdings zusätzlich fordert er eine Erstattung der Grundsteuer für den Zeitraum April-Dezember 2013.
Ich habe den Grundsteuerbescheid vom Steueramt im Januar 2014 erhalten und zahle die Grundsteuer ab 01.01.2014.

Frage:
Ist die Forderung des Verkäufers betreffend Erstattung der Grundsteuer berechtigt?



Zusätzliche Information: Im Kaufvertrag befindet sich diesbezüglich folgende (Standard) Klausel:

Besitz, Nutzen und Lasten des Kaufobjektes, die Gefahren des zufälligen Unter-
gangs und der von den Parteien unverschuldeten Verschlechterung sowie die mit
dem Kaufobjekt verbundene Haftung und Verantwortung gehen mit Wirkung
vom Tage der vollständigen Kaufpreiszahlung an auf den Käufer über.
Von diesem Tage an übernimmt er auch die Verpflichtung des Verkäufers zur
Zahlung des Wohngelds und alle sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber der
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, selbst wenn sie an diesem Tag noch
nicht beschlossen sind, aber vor Eigentumsumschreibung beschlossen werden.
Insoweit tritt der Käufer als weiterer Schuldner im Wege des Vertrags zugunsten
der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei. Im Innenverhältnis übernimmt
der Käufer zur Entlastung des Verkäufers die Bezahlung solcher Verbindlichkei-
ten allein.

Soweit Verbrauchskosten durch Messung festgestellt und entsprechend umgelegt
werden, trägt sie bis zum Besitzübergang der Verkäufer, anschließend der Käu-
fer. Im übrigen werden alle Kosten rein zeitanteilig getragen. Vom Verkäufer be-
reits Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage gehen unabhängig vom
Anfall der Instandhaltungsmaßnahme entschädigungslos auf den Käufer über.
...

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Grundsteuer ist eine objektbezogene öffentliche Last.
Persönlicher Schuldner der Grundsteuer für jeweils ein Kalenderjahr ist nach § 10 I GrStG grundsätzlich derjenige, dem das Grundstück oder die Eigentumswohnung zu Beginn des Kalenderjahres gehört (Stichtag: 01.01.) Private Absprachen bspw. zwischen Käufer und Verkäufer eines Grundstückes haben im Verhältnis zum Finanzamt keine Wirkung (Aussenverhältnis).

Davon unterschieden werden muss jedoch das hier entscheidende Innenverhältnis zwischen Ihnen und dem Verkäufer.
Und in diesem Verhältnis kommt der oben von Ihnen zitierte Passus zum Tragen. Letzterer ist nach § 133, 157 BGB so auszulegen, wie ein fremder Dritter diesen Vertragspassus aus seiner Sicht verstehen würde.
Und ein solcher fremder Dritter würde den entsprechenden Passus dahingehend auslegen, dass Besitz, Nutzen und Lasten mit vollständiger Kaufpreiszahlung auf Sie übergehen sollten (hier 3.4.2013). Da die Grundsteuer eine öffentliche Last im Sinne des § 103 BGB ist, hat dies zur Folge, dass Sie ab diesem Datum zur Freistellung des Verkäufers hinsichtlich seiner gegenüber dem Finanzamt bestehenden Grundsteuerschuld verpflichtet sind. Der Verkäufer macht daher seinen ab April bestehenden Anspruch zurecht gegen Sie geltend.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 21.05.2014 | 07:08

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