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Erstattung Nebenkosten


| 04.09.2007 16:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle





Ich bin Eigentümer einer ETW. Die ETW wird auf Basis eines Nießbraurechtes von der Nießbraucherin B bewohnt. Vor ca. 3 Jahren hat B die Zahlung der Nebenkosten/Eigentümerumlage an mich teilweise eingestellt. Ich verklagte B daraufhin auf Zahlung. B wurde verurteilt mir rückwirkend die Nebenkosten zu zahlen da es im Rahmen der Einräumung des Nießbrauchrechtes so vereinbart war. Im Rahmen der Vollstreckung des von mir erwirkten Titels stellte sich herraus, dass das Einkommen vom B nur knapp über der Pfändungsgrenze liegt. B stellte daraufhin (11/2006) die Zahlung der Nebenkosten gänzlich ein. Im Rahmen einer Pfändung erhalte ich monatlichen einen geringen Betrag aus der Forderung aus o.g. Urteil. Für die Wohung muss ich nun jährlich einen vierstelligen Betrag für die Nebenkosten aufbringen ohne die Aussicht diese je von B erstattet zu bekommen obgleich B zur Zahlung verpflichtet ist.

Meine Versuche über den sozialen Dienst / Vormundschaftsgericht Abhilfe zu schaffen sind bisher fruchtlos da für diese Institutionen nicht erkennbar ist, dass B sich oder andere gefährdet. In der Tat würde ja auch ein Vormund Stand heute nicht mehr als den pfändbaren Betrag zahlen wenn er im Sinne von B handelt.

Meine Überlegungen gehen nun dahin B bzw. den sozialen Dienst in Zugzwang zu versetzen indem ich B die weitere Entnahme gerichtlich untersagen lasse wenn nicht regelmäßig ein Abschlag für die entnommene Menge an Heizenergie und Wasser vorrausgezahlt wird. In der Praxis soll das durch gerichtlich erzwungenen einmaligen Zugang zur Wohnung und Versiegelung der Ventile bei Nichtvorrauszahlung realisiert werden. Alternativ bzw. sogar bevorzugt würde ich der Eigentümergemenischaft bzw. Hausverwaltung gern die Belieferung auf meine Rechung gerichtlich untersagen lassen da das für mich einfacher ist und ich mich nicht um die konkreten Maßnahmen zur Unterbrechung kümmern muss.

Die technische Umsetzung der Versorgungsunterbrechung spielt ohnehin erst einmal eine untergeordnete Rolle. Ich benötige primär ein Urteil, dass ich berechtigt bin die Versorgung bei andauernder Nichtzahlung zu unterbrechen um so den sozialen Dienst zum handeln zu bewegen.

Laut OLG Köln v. 15.3.2000 – 2 U 74/99, NJW-RR 2001, 301 und LG Berlin - 85 T 338/00; AG Charlottenburg - 70 II 287/00 ist es zulässig wenn eine Eigentümergemeinschaft die Versorgung bei erheblichen Zahlungsrückstand einstellt. Meine Eigentümergemenschaft stellt jedoch nicht einmal auf meine Verlangen hin die Versorgung ein sondern beliefert auf meine Rechnung B weiter und klagt dann bei mir die Zahlung der Versorgungskosten ein. Es gibt weitere Urteile zu Eigenmacht und der Verhältnismäßigkeit der Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes künftiger vertraglicher Pflichten zu Mietobjekten. Leider habe ich bis jetzt keine Urteil gefunden welches sich auf das Verhältnis Eigentümer-Nießbraucher bezieht.


Habe ich ein Recht auf Zurückbehaltung? Wenn nein, wann ist die evtl. jetzt noch fehlende Verhältnismäßigkeit gegeben? Wenn ja, wie kann ich es am besten durchsetzen (muss ich gegen B vorgehen oder kann ich auch der Verwaltung die Lieferung untersagen lassen)?

Ich bitte sich der Sache nur anzunehmen wenn alle Fragen erschöpfend beantwortet werden. Besonders freuen würde ich mich über einschlägige Urteile die mit dem geschilderten Sachverhalt vergleichbar sind.





Sehr geehrter Ratsuchender,



nach dern Entscheidungen


des Kammergerichts Berlin vom 21.05.2001; Aktenzeichen: 24 W 94/01

des Kammergerichts Berlin vom 26.11.2001; Aktenzeichen. 24 W 7/01).

kann der Vermieter bis zum Ausgleich der Rückstände die Versorgung einstellen.


Dieses ist ach auf den Nießbrauch zu übertragen, da ebenso wie beim Besitzrecht des Mieters beim Nießbrauches das Recht zum Besitz geschützt wird, es hier aber nicht um den BESITZ selbst, sondern den GEBRAUCH des Rechtes geht, und dieses stellt nach einer weiteren Entscheidung eben etwas anders dar.

So hat das Kammergericht, Urteil vom 17.12.1998, Az.: 8 U 7247/98 entschieden, dass das Abstellen von Strom, Heizung und Wasser keine verbotene Eigenmacht sei, da nicht der Besitz, sondern nur der Gebrauch gestört werde.



Hier müssen Sie gegen B vorgehen, wobei Sie aber den eventuellen Zugang mittels einer gerichtlichen Entscheidung herbeiführen müssen, nicht also so in die Wohnung eindringen dürfen.


Gegenüber der Verwaltung sollten Sie dieses aber auch schriftlich anzeigen und deutlich machen, dass künftige Zahlungen nicht geleistet werden. Weigert die Verwaltung sich, muss dieses auf der nächsten Versammlung zum TOP gemacht und dann ggfs. ebenfalls gerichtlich durchgesetzt werden.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 04.09.2007 | 21:29


Sehr geehrte Frau True-Bohle,

ich hoffte in meiner Frage deutlich gemacht zu haben, dass ich mich bereits ausgiebig mit der Rechtsprechung zum Thema befasst habe.

So ist mir auch der im Internet vielfach verbreitete Aufsatz zum Thema "ausfrieren" bekannt aus dem Sie den größten Teil Ihrer Antwort teils wortwörtlich abgeschrieben haben.

Die ersten beiden Urteile beziehen sich auf das Verhältnis Eigentümergemeinschaft - Eigentümer - Mieter wobei in den Kommentaren darauf hingewiesen wird, dass der Senat deutlich gemacht hat, dass der Mieter gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht mehr Rechte hat als der Eigentümer. Das ist die eigentliche Besonderheit die sich aus dem Urteil ergibt. Ob eine Vermieter gegenüber einem Mieter oder ein Eigentümer gegenüber einem Nießbraucher berechtigt ist die Versorgung zu unterbrechen hatte das Gericht gar nicht zu entscheiden.

Das zweite Urteil bezieht sich auf einen bereits gekündigten Gewerbemietvertrag. Dass in diesem Fall keine verbotene Eigenmacht vorliegt ergibt sich laut Urteil daraus, dass kein Mietverhältnis mehr bestand. In meinem Fall besteht aber noch ein Vertrag über das Nießbrauchrecht.

Ihre weiteren Ausführungen sind widersprüchlich und unklar. Einerseits schreiben Sie ich müsse gegen B vorgehen um die Versorgung zu unterbrechen, weiter dann ich müsse gegen die Verwaltung oder (das geht aus Ihrer Antwort nicht klar hervor) die Eigentümergemeinschaft vorgehen.

Festzustellen bleibt, dass die Urteile auf denen Sie Ihre Aussagen gründen sich auf jeweils unterschiedliche und auch von meinem abweichende Vertragsverhältnisse beziehen. Ich möchte Sie bitten darzulegen warum Sie dennoch annehmen meine Position ist der einer Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Mieter eines nichtzahlenden Eigentümers und der eines Eigentümers gegenüber eines nichtzahlenden Mieters im Mietverhältnis vergleichbar. Weiter bitte ich Sie zu präzisieren gegen wen ich vorgehen muss.

Freundliche Grüße

Ihr Fragesteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.09.2007 | 10:45

Sehr geehrter Ratsuchender,


auch wenn mir nicht bekannt ist, wo ich wortwörtlich etwas abgeschrieben haben soll (mit Ausnahme der gegennzeichneten Urteilsauszüge), haben Sie offenbar die Urtaile so nicht richtig verstanden.

Das erste Urteil macht auf Ihren Fall bezogen deutlich, dass die Unterbrechung zulässig ist.

Das zweite Urteil ist deshalb für Ihren Fall relevant, da es eben darauf bezogen ist, dass die Unterbrechung auch dann zulässig ist, wenn kein Mietverhältnis, sondern eine Nutzung besteht. Und dieses ist eben auf das Nießbrauchrecht übertragbar, was in Ihrem Fall eben das Entscheidende ist.


Ich halte die weiteren Ausführungen auch nicht widersprüchlich, da Sie offenbar die einzelnen Rechtsverhältnis trotz Ihrer Vorkenntnis nicht genau genug differenzieren:

Sie müssen hier das Verhältnis zwischen Ihnen und dem Nießbraucher von dem Verhältnis zwischen Ihnen und den Miteigentümern (die durch die Verwaltung vertreten werden; "Gegner" sind und bleiben aber die anderen Miteigentümer) strikt unterscheiden, so dass Sie in der Tat "zweigleisig fahren" müssen.

Gegenüber dem Nießbraucher müssen Sie die Unterbrechung der Versorgung ankündigen und dann durchführen (der Zugang muss gesondert erlangt werden); gegenüber den Miteigentümern müssen Sie die "aufgezwungene Zahlungspflicht" verweigern und dann dort ebenfalls eine gerichtliche Entscheidung notfalls erzwingen.

Dieses stellt auch keinen Widerspruch dar, sondern ergibt sich aus der Verschiedenheit der einzelnen Rechte, die eben je nach Adressat verschieden sind.

Daber bleibe ich dabei, dass Sie letztlich gegen Beide vorgehen müssen, da es eben verschiedene rechtliche Ansprechspartner sind.




Mit vorzüglicher Hochachtung

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Ergänzung vom Anwalt 13.09.2007 | 15:05

Zur Bewertung

Wie schon bei der Beantwortung der Nachfrage dargelegt, liegt Ihre Vermutung neben der Sache.
Bewertung des Fragestellers |


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"Die erste Antwort sieht schon sehr nach schnellem Geldverdienen aus: kurze Recherche in ein paar Jura Datenbanken, schnell was rauskopiert und fertig. Die zweite Antwort zeigt zumindest ein paar Ansätze auf. Insgesamt setze ich hier im Portal für 50 € ca. eine Stunde an. in der Realität dürften es 15 Minuten gewesen sein. "