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Erschliessungssatzung vs. Strassenbausatzung nach 22 Jahren

| 24.07.2018 19:11 |
Preis: 100,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


09:26

Zusammenfassung: Bei einer Ausbaumaßnahme ist das Straßenbeitragsrecht anwendbar. Abzugrenzen ist die von einer erstmaligen Herstellung im Sinne des Erschließungsbeitragsrechts. Bauwünsche können ein erhebliches städtebauliches Interesse begründen und zu berücksichtigen sein.

FRAGE 1: Wir haben 1995 ein Grundstück (A) in einen privaten Bauträger erworben einschließlich komplett fertiggestellten Eigenheims. Laut Kaufvertrag voll erschlossen. Kurz vor Fertigstellung der Erschließung wurde der Bauträger insolvent. Die Kaufsumme wurde voll bezahlt. Das war zwar unser persönliches Risiko/Pech, aber die Erschließung erfolgte für alle Medien und der Straße außer der Oberdecke Straßenbelag und Teilen des Bürgersteiges. Unser Grundstück konnte/wurde seit dieser Zeit ohne Einschränkungen genutzt. Inzwischen hat unsere Gemeinde die Straßen von dem Insolvenzverwalter übernommen. Jetzt haben wir ein Schreiben der Gemeinde erhalten, dass die Erschließung vollendet werden soll und wir gemäß Erschließungssatzung aus dem Jahre 2006 90% der Kosten übernehmen müssen. Nun zur Frage: Seit ca. 22 Jahren nutzen wir das erschlossene Grundstück. Ist es Rechtens, dass noch die Erschließungssatzung zur Anwendung kommt. Es gibt eine Straßenbausatzung. In dieser Satzung werden bis maximal 60% auf den Grundstückseigentümer umgelegt. Einfach gedacht, wenn nur Straße gebaut, dann Straßenbausatzung. Zu einfach? Macht es Sinn entsprechend in Widerspruch zu gehen? Wir haben ein etwas größeres Grundstück, so dass die Differenz bei etwa 5-6k€ liegt. PS: Seit 22 Jahren werden wir mit Grundsteuer für ein erschlossenes Grundstück belastet.
FRAGE 2: Aus der Insolvenzmasse haben wir 2007 das unbebaute Nachbargrundstück (B) gekauft, (nutzen wir derzeit als Garten ohne Medienanschlüsse und Zufahrt) wissend, dass dies als nicht erschlossen gilt aber bebaubar ist. Für den Fall, dass wir an den Erschließungskosten zu 90% beteiligt werden, können wir verlangen, dass ein abgesenkter Bürgersteig für eine noch nicht vorhandene Einfahrt errichtet wird? Und das kostenneutral auch die Abwasserleitung etc. angeschlossen wird?
Danke für Ihre Antwort im Voraus.
24.07.2018 | 20:11

Antwort

von


(167)
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

gerne zu Ihren beiden interessanten Fragen.

FRAGE 1: Völlig richtig, auch die Gemeinde kann sich irren und eine falsche Rechtsgrundlage heranziehen. Der jeweilige Anwendungsbereich der Satzungen ist in den Satzungen selbst festgelegt, in der Regel gleich am Anfang in den ersten Paragraphen. Das ist von Ihnen richtig erkannt und gar nicht "zu einfach" gedacht.

Es kommt dabei entscheidend auf die Einstufung der Straße durch die Gemeinde an, insbesondere ob es sich um eine Ausbaumaßnahme handelt (dann Straßenbeitragsrecht) oder eine erstmalige Herstellung im Sinne des Erschließungsbeitragsrechts im Sinne der §§ 127 ff. BauGB (dann Erschließungssatzung). Hierzu gibt es zahlreiche verwaltungsgerichtliche Urteile, z.B. das Urteil des OVG Lüneburg vom 09.08.2016 - 9 LC 29/15 - abrufbar unter https://openjur.de/u/897431.html

Auch in diesem Urteil wandten sich die Kläger gegen die Heranziehung zu einem Erschließungsbeitrag durch die Gemeinde für den Ausbau einer Straße auf Grundlage der Erschließungsbeitragssatzung. Das Gericht entschied zugunsten der Kläger, dass nur die Straßenbaubeitragssatzung anwendbar sei, nicht die Erschließungssatzung.

Das Urteil und die dort enthaltenen Argumente könnte auch für Ihren Fall nutzbar gemacht werden, so dass es tatsächlich Sinn haben könnte, den Widerspruch einzulegen. Voraussetzung ist allerdings die nähere Überprüfung des Bescheids und eine Akteneinsicht, am besten durch eine(n) auf das Verwaltungsrecht spezialisierte Anwältin oder Anwalt vor Ort. Beachten Sie die Rechtsbehelfsbelehrung im Bescheid. Eine Akteneinsicht verlängert die Frist nicht. Sie können sich eine weitere Begründung des fristgemäß einzureichenden Widerspruchs aber nach Akteneinsicht vorbehalten.

FRAGE 2: Nach einem weiteren Urteil des OVG Lüneburg, das allerdings nur über kostenpflichtige Datenbanken abrufbar ist, darf die Gemeinde ein Grundstück bei entsprechend starkem städtebaulichen Interesse auch dann in die Planungen für die Erschließung neuer Bauflächen einbeziehen, wenn dessen Eigentümer seine Bebauung jedenfalls derzeit nicht wünschen, OVG Lüneburg, Urteil vom 17.11.2005 - 1 KN 127/04 - BeckRS 2005, 31027. Ihre Bauwünsche können ein solches städtebauliche Interesse durchaus begründen, so dass Ihre Wünsche (abgesenkter Bordstein) Berücksichtigung finden müssen. Zusätzliche Erschließungsleistungen wie der Anschluss an die Kanalisation sind allerdings in der Regel gesondert abrechenbar. Ich empfehle, Kontakt mit der Gemeinde aufzunehmen und Ihre Bauwünsche dort rechtzeitig zu artikulieren.

Ich hoffe, dass Ihnen diese Hinweise weiterhelfen. Sollte dennoch etwas unklar sein, so fragen Sie gerne - ohne Mehrkosten - nach, damit Sie auf jeden Fall rundum zufrieden mit der Beantwortung Ihrer Fragen sind.

In jedem Falle wünsche ich Ihnen alles Gute und viel Erfolg.

Mit den besten Grüßen aus Münster in Westfalen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 24.07.2018 | 21:56

Sehr geehrter Herr Anwalt,
herzlichen Dank für die verständliche Antwort. Einzige Rückfrage zu 1): Wir haben letzte Woche eine "Bürgerinformation" zur Fertigstellung der Straße und die voraussichtlichen Kosten erhalten. Kommende Woche ist Baubeginn. Sofern ich in Widerspruch gehen möchte, sollte ich dies jetzt tun oder auf den Beitragsbescheid warten?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.07.2018 | 09:26

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Nachfrage. Eine solche allgemeine Bürgerinformation mit Angabe lediglich voraussichtlicher Kosten stellt noch keinen rechtlich angreifbaren Verwaltungsakt dar, es sei denn, Sie fänden dort eine Rechtsbehelfsbelehrung, wovon ich aber nicht ausgehe. Es fehlt an der Regelung eines konkreten Einzelfalles und an unmittelbarer Rechtswirkung nach außen, siehe § 35 VwVfG.

Ein Widerspruch wäre daher unzulässig.

Eine vorbeugende Unterlassungsklage oder auch eine vorbeugende Feststellungsklage halte ich hier nicht für zielführend. Sie könnten aber durchaus der Verwaltung schon einmal Ihre Bedenken und Wünsche mitteilen, um Fehlern der Verwaltung vorzubeugen und ein gutes Klima zu schaffen und bessere Aussichten zu haben, Ihre Bauwünsche dann auch umsetzen zu können.

Lassen Sie sich hierzu am besten durch eine Anwältin oder einen Anwalt vor Ort beraten, die Sie entweder über die Anwaltssuche des Deutschen Anwaltvereins unter https://anwaltauskunft.de/anwaltssuche oder auf www.anwalt.de leicht finden können.

Ich hoffe, dass Ihnen diese Hinweise weiterhelfen, wünsche Ihnen alles Gute und verbleibe mit den besten Grüßen aus Münster in Westfalen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 25.07.2018 | 09:49

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 25.07.2018
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Sehr gute verständliche Antwort. Danke.


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