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Erschliessungskosten


27.12.2007 17:46 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Beantwortet von



07-12-28

Wir besitzen ein Gewerbe-Grundstück in der Nähe von Bad Hersfeld, ein Teil davon ist bereits erschlossen hierfür wurden von uns Teile für den Bau einer Strasse zu den oberen Parzellen an die Gemeinde abgetreten und es wurden Erschliessungskosten in Höhe von 285.000.- € gezahlt und im Wege des Rückkaufs nochmals 31.000.- €.

Nun befinden sich unsere darüberliegende Parzellen im Rechteck zu den unteren bereits erschlossenen Parzellen mit einer Grösse von 42.000 qm und darüber nochmals ein Grundstück in einer Grösse von 100.000 qm das die Gemeinde an ein bekanntes Logistik Unternehmen verkauft hat.

Da unser Grundstück genau in der Mitte zwischen dem unterem und dem bereits an das Logistikunternehmen verkauften Grundstück liegt entstehen für uns nicht unerhebliche Erschliessungskosten und zwar verlangt man zur Zeit 425.000.- € die wir z.Zt. nicht zahlen können.

und damit komme ich zu dem eigentlichen Punkt:

Kann die Gemeinde eine Stundung des Betrages ablehnen? obwohl wir bereit sind hierfür Zinsen zu zahlen oder kann sie sich im Wege der Zwangsvollstreckung das Grundstück aneignen?


Zu erwähnen ist noch, dass die Gemeinde bereits in dem Kaufvertrag mit dem Logistikunternehmens

im §9 wörtlich folgendes aufgenommen hat

Der Käufer ist daran interessiert, den in der Anlage 2 blau schraffierten Grundbesitz (nachfolgend kurz „Erweiterungsfläche“ genannt)
gegebenenfalls zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Die Erweiterungsfläche steht im Eigentum eines Drittens. Sollte der Verkäufer (das ist die Gemeinde) die Erweiterungsfläche von Dritten erwerben oder sonst wie Eigentum erhalten (meine Meinung, hier rechnet man schon damit das Grundstück auf dem Wege der Zwangsverwertung zu kassieren) wird er die Erweiterungsfläche (also die Gemeinde) zunächst dem Käufer zum Kauf anbieten.

Der Richtwert des Grundstücks liegt bei 20.00 € pro qm voll erschlossen.

Mir geht es also nur darum zu wissen kann eine Gemeinde eine Stundung verweigern, zumal offensichtlich ist, dass man dieses unser Grundstück mit aller Macht haben möchte.

Mit freundlichem Gruss
27.12.2007 | 20:31

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

sie werfen hier die Frage der Stundung der Beitragspflicht auf.

Die Frage ist mit den vorliegenden Informationen leider nicht ohne weiteres zu beantworten. Erschließungsbeiträge werden in Hessen nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG Hessen) erhoben. § 1 und $ 11 KAG bestimmen, dass die Erschlieungsbeiträge durch Gemeindesatzung erhoben werden müssen. Regelungen zur Stundung der Beiträge ergeben sich somit aus den jeweiligen Gemeindesatzung. Das Kommunalabgabengesetz selbst enthält hierzu keine Regelungen.

Es wäre also im vorliegenden Fall erforderlich, einen Blick in die Erschließungssatzung der Gemeinde zu werfen, in deren Einzugsbereich Ihr Grundstück liegt. Sofern Sie mir die Gemeinde benennen, läßt sich die Satzung mit etwas Glück über das Internet oder über einschlägige Datenbanken recherchieren. Sofern die Erschließungssatzung nicht im Internet zur Verfügung steht, kann ich Ihnen anbieten, die Prüfung im Wege der Nahbeantwortung dieser Frage vorzunehmen, wenn Sie mir die Beitragssatzung der Gemeinde per Mail oder Fax zur Verfügung stellen.

Grundsätzlich enthalten die meisten Beitragssatzungen Stundungsregelungen. In der Regel ist die Stundung von der wirtschaftlichen Situation des Beitragspflichtigen abhängig. In der Regel muss hierzu eine Eigenauskunft über Ihre wirtschaftlichen Verhältnisse abgegeben werden. Ergibt sich aus der Auskunft, dass Sie wirtschaftlich nicht in der Lage sind, die Beiträge ganz oder teilweise zu bedienen, kann die Gemeinde - je nach dem, wie die einschlägigen Vorschriften in der Erschließungssatzung formuliert sind, verpflichtet sein, Ihnen eine Stundung einzuräumen. Bei der Entscheidung hat die Gemeinde ein gerichtlich überprüfbares Ermessen auszuüben. Erst wenn dies nicht möglich ist, können andere Vollstreckungsmaßnahmen aus dem Beitragsbescheid erfolgen. Die Gemeinde muss in jedem Fall den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz beachten.

Erschließungsmaßnahmen müssen aber auch dem Maßstab des § 11 KAG (siehe Anhang zu dieser Frage) gerecht werden. Ob das hier der Fall ist, kann ich anhand der Sachverhaltsangaben nicht sagen. Auch hierzu muss ich die Erschließungssatzung der Gemeinde kennen, um eine verlässliche Information abgeben zu können. Häufig erweisen sich Beitragsbescheide der Gemeinden als rechtswidrig, weil die Gemeindesatzungen nicht den Anforderungen des Gesetzgebers oder der Rechtsprechung gerecht werden. Es lohnt sich daher, auch die Beitragspflicht an sich und nicht nur die Möglichkeit der Stundung rechtlich zu überprüfen.

Um die Rechtmäßigkeit der Beitragsforderung insgesamt zu überprüfen, empfehle ich Ihnen in jedem Fall gegen den Beitragsbescheid fristwahrend bei der Gemeinde Widerspruch einzulegen. Der Widerspruch kann nur innerhalb eines Monats ab Zugang des Bescheides eingelegt werden. Die Frist ist unbedingt zu beachten.

Der Widerspruch hemmt jedoch nicht die Pflicht zur Beitragszahlung. Sie können - wenn Sie Widerspruch einlegen - bei der Gemeinde einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung stellen.

Insgesamt empfehle ich, sich in der Angelegenheit schon wegen der wirtschaftlichen Bedeutung anwaltlich vertreten zu lassen. Das Kommunalabgabenrecht gehört zu den schwierigsten Rechtsmaterien überhaupt.

Für weitere Auskünfte stehe ich gerne zur Verfügung. Die von Ihnen aufgeworfene Frage der Stundung lässt sich allerdings im Wege der kostenlosen Nachfrage genauer beantworten, wenn Sie mir die Erschließungssatzung oder deren Fundstelle zur Verfügung stellen.

Zur ergänzenden Information habe ich die einschlägigen Vorschriften der §§ 1, 2 und 11 KAG Hessen an die Antwort angehängt.

Mit freundlichen Grüßen

Eckart Johlige, Rechtsanwalt
-----------------------
§ 1
Geltungsbereich und Begriff
(1) Die Gemeinden und Landkreise sind berechtigt, nach Maßgabe dieses Gesetzes kommunale Abgaben (Steuern, Gebühren und Beiträge) zu erheben, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist.

(2) (...)


§ 2
Abgabensatzungen
(1) Kommunale Abgaben dürfen, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist, nur auf Grund einer Satzung erhoben werden. Die Satzung muss den Kreis der Abgabepflichtigen, den die Abgabe begründenden Tatbestand, den Maßstab und den Satz der Abgabe sowie den Zeitpunkt der Entstehung und der Fälligkeit der Schuld bestimmen.

(...)
§ 11
Beiträge
(1) Die Gemeinden und Landkreise können zur Deckung des Aufwands für die Schaffung, Erweiterung und Erneuerung öffentlicher Einrichtungen Beiträge von den Grundstückseigentümern erheben, denen die Möglichkeit der Inanspruchnahme dieser öffentlichen Einrichtungen nicht nur vorübergehende Vorteile bietet.

(2) Zu dem Aufwand gehört auch der Wert, den die von der Gemeinde oder dem Landkreis bereitgestellten eigenen Grundstücke haben. Er kann nach den tatsächlichen Kosten oder nach Einheitssätzen berechnet werden.

(3) Bei einem Um- und Ausbau von Straßen, Wegen und Plätzen, der über die Straßenunterhaltung und die Straßeninstandsetzung hinausgeht, bleiben bei der Bemessung des Beitrages mindestens 25 vom Hundert des Aufwands außer Ansatz, wenn diese Einrichtungen überwiegend dem Anliegerverkehr dienen, mindestens 50 vom Hundert, wenn sie überwiegend dem innerörtlichen Durchgangsverkehr dienen, und mindestens 75 vom Hundert, wenn sie überwiegend dem überörtlichen Durchgangsverkehr dienen.

(4) Bei anderen Einrichtungen bleibt, wenn sie neben den Beitragspflichtigen auch der Allgemeinheit die Möglichkeit zur Inanspruchnahme bieten, ein Anteil außer Ansatz, der den Vorteil der Allgemeinheit berücksichtigen soll.

(5) Die Beiträge sind nach den Vorteilen zu bemessen. Dabei können Gruppen von Beitragspflichtigen mit annähernd gleichen Vorteilen zusammengefasst werden. Wird eine Beitragssatzung für mehrere gleichartige Einrichtungen erlassen und kann der Beitragssatz für die einzelnen Einrichtungen in ihr nicht festgelegt werden, so genügt es, wenn in der Satzung die Maßnahmen, für die Beiträge erhoben werden, nach Art und Umfang bezeichnet werden und der umzulegende Teil der Gesamtkosten bestimmt wird.

(6) Verteilungsmaßstäbe sind insbesondere

die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung des Grundstücks,

die Grundstücksflächen,

die Grundstücksbreite.

Die Verteilungsmaßstäbe können miteinander verbunden werden.

(7) Beitragspflichtig ist, wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheides Eigentümer des Grundstücks ist. Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, so ist an Stelle des Eigentümers der Erbbauberechtigte beitragspflichtig. Mehrere Beitragspflichtige haften als Gesamtschuldner.

(8) Beiträge können für einzelne Teile einer Einrichtung selbständig erhoben werden, sobald diese Teile nutzbar sind. Bei Straßen, Wegen und Plätzen können auch die Aufwendungen für den Grunderwerb und die Freilegung selbständig erhoben werden.

(9) Die Beitragspflicht entsteht außer im Falle des Abs. 8 mit der Fertigstellung der Einrichtung. Der Gemeindevorstand oder der Kreisausschuss stellt den Zeitpunkt der Fertigstellung fest. Die Feststellung ist öffentlich bekanntzumachen.

(10) Vorausleistungen bis zur Höhe der voraussichtlichen Beitragsschuld können ab Beginn des Jahres verlangt werden, in dem mit der Einrichtung oder einem Teil davon (Abs. 8) begonnen wird.

(11) Der Beitrag ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück, im Falle des Abs. 7 Satz 2 auf dem Erbbaurecht.





Nachfrage vom Fragesteller 28.12.2007 | 10:58

sorry leider habe ich mir Ihren Namen nicht notiert bevor ich die Nachfrage angeklickt habe.

Danke für Ihre Darlegung, diese hat sehr geholfen, so dass ich nicht unbedingt Angst haben muss, dass man mich auf dem kalten Wege enteignet.

Zu Ihrer näheren Info. Es handelt sich um die Gemeinde
36289 Friedewald / Hessen. So wäre ich dankbar wenn Sie versuchen würden die Erschliessungssatzung über das Internet zu ermitteln. Ist die Gemeinde nicht verpflichtet uns diese zur Kenntnis zu geben?

Bei dem Käufer der oberhalb unseres Grundstücks liegenden Parzellen handelt es sich um die Kommanditgesellschaft Panta Sechsundsechtigste Grundstücksgesellschaft Friedewald m.b.H & Co. Heegbarg 30, 22391 Hamburg diese wiederum gehört gesellschaftsrechtlich zur ECE-Gruppe. Die Hermes Logistik GmbH & Co. KG hat die ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG damit beauftragt für ihr Paketgeschäft eine neue Haupumschlagbasis (HUB)zu projektieren. In dem mir vorliegenden Kaufvertrag hat die Gemeinde dem Käufer einen Baukostenzuschuss in Höhe von 750.000,00 Euro zugesagt. Desweiten erhält die Gemeinde Fördermittel, sie erklärt jedoch, dass sie diese bei der Berechnung der Erschliessungkosten nicht berücksichtigen muss.
Verkäufer ist die Hessische Landgesellschaft HLG die vorher mit der Gemeinde Friedewald einen Deal geschlossen hat.

Wie gesagt unser Grundstück liegt genau unterhalb des erworbenen Grundstücks und die HLG will dies mit aller Macht haben und das mit Druck in dem man uns zunächst erklärte die Erschliessungskosten würde über 1 Mio. € betragen.

Erst als wir bei der sogenannten Besitzeinweisung erklärten dies müssten sie uns schon näher darlegen verminderte sich die Erschliessung auf 425.000.- €

Das ist für mich Raubrittertum. Es kann doch nicht angehen, dass eine staastliche Treuhandstelle zu Lasten eines Eigentümers die Preise diktiert.

Man bietet uns für das bereinigte Grundstück in einer Grösse von 30.229 qm 7.20 € pro qm obwohl die Bodenwertrichtinformation Hessen von einem Wert 20.- € bei voll erschlossenem Grundstück ausgeht - und den gleichen Preis für ein bereits voll erschlossenes Grundstück mit einer Grösse von 24.155 qm für das wir wie bereits geschildert Erschliessungskosten gezahlt haben, dennoch fordert man hierfür nochmals Erschliessungsgebühren mit der Begründung, dass die bereits bestehende Strasse zu den Umlegungsgrundstücken führt. Interessant dürfte noch sein, dass unsere Grundstücksparzellen gar nicht der Umlegung bedurften, denn diese sind zusammenhängend, also hätten wir nur einen Anteil abtreten müssen für den Bau der Strasse und sonstige Infrastruktur.

Meine Telefon-Nummer ist *****

Mit freundlichen Grüssen





Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.12.2007 | 13:22

Sehr geehrte Fragestellerin,


die Erschließungsbeitragssatzung der Gemeinde habe ich im Internet gefúnden. Sie können Sie unter folgender URL abrufen:

http://web278.server50.greatnet.de/admin/dateien/upload/erschliessungsbeitragssatzung.pdf

Ob die Beitragsforderung in der fraglichen Höhe überhaupt gerechtfertigt ist, lässt sich anhand der vorliegenden Angaben noch nicht beantworten. Dies hängt nach der Satzung davon ab, ob das Grundstück im Außen- oder Innenbereich der Gemeinde liegt und ob ein Bebauungsplan vorhanden ist. Schließlich kommt es noch auf das Maß der baulichen Nutzung an. Schließlich kommt es auch überhaupt auf die angemessenen und erforderlichen Kosten an. Sie müssen Erschließungsmaßnahmen nämlich nicht bezahlen, soweit diese unangemessen hoch oder gar nicht erforderlich sind. Dies läßt sich erst unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse berücksichtigen und klären. Sie können hierbei Einsicht in die enstprechenden Unterlagen bei der Gemeinde verlangen. Die Gemeindesatzung sieht bei der Kostenberechnung auch eine Tiefenbegrenzung von 50 m vor. Es wäre zu prüfen, ob dies bei der Berechnung der Kosten eingehalten wird.

Aus der Erschließungsbeitragssatzung der Gemeinde ergeben sich keine besonderen Stundungsregelungen. Deswegen gilt hier wegen des Rechtsverweises im KAG Hessen auf die Vorschriften der Abgabenordnung (AO) folgende Regelung entsprechend:

"§ 222 Stundung

Die Finanzbehörden können Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis ganz oder teilweise
stunden, wenn die Einziehung bei Fälligkeit eine erhebliche Härte für den Schuldner
bedeuten würde und der Anspruch durch die Stundung nicht gefährdet erscheint. Die
Stundung soll in der Regel nur auf Antrag und gegen Sicherheitsleistung gewährt
werden. Steueransprüche gegen den Steuerschuldner können nicht gestundet werden, soweit
ein Dritter (Entrichtungspflichtiger) die Steuer für Rechnung des Steuerschuldners
zu entrichten, insbesondere einzubehalten und abzuführen hat. Die Stundung des
Haftungsanspruchs gegen den Entrichtungspflichtigen ist ausgeschlossen, soweit er
Steuerabzugsbeträge einbehalten oder Beträge, die eine Steuer enthalten, eingenommen
hat."

Hiernach muss die Beitragsforderung für Sie unter Berücksichtigung Ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse eine besondere Härte darstellen. Dies müssten Sie entsprechend darlegen. Die Gemeinde kann hierfür Sicherheitsleistungen verlangen. Diese könnten ggf. auch durch das Grundstück erbracht werden, da Erschließungsbeitragsforderungen ohendies gesetzlich als Last auf dem Grundstück ruhen. Die Gemeinde darf einen Stundungsantrag nicht ohne Angabe von Gründen ablehnen. Eine Ablehnung ist gerichtlich nachprüfbar.


Inweiweit die Gemeinde bei den Erschließungskosten öffentliche Fördermittel berücksichtigen muss, hängt vom Zweck der Zuwendung ab. Gemäß § 129 Abs. 1 S. 1 BauGB können Beiträge zur Deckung des „anderweitig nicht gedeckten“ Erschließungsaufwands erhoben werden. Hieraus folgt im Umkehrschluss, dass Beiträge nicht erhoben werden dürfen, soweit eine anderweitige Deckung vorliegt. Ob die Zuwendung eines Dritten jedoch zu einer anderweitigen Deckung des beitragsfähigen Erschließungsaufwands führt, hängt ausschlaggebend vom Zweck ab, für den der Dritte seine Leistung bestimmt (BVerwG, Urt. v. 30.01.1987, 8 C 10/86). Hier käme es also darauf an, von wem die Gemeinde die Fördermittel empfängt und für welchen Zweck diese ausgereicht werden.

Sofern Sie bereits einen Beitragsbescheid erhalten haben, empfehle ich Ihnen - wie ausgeführt - hiergegen Widerspruch einzulegen. Sie sollten in dem Widerspruchsschreiben beantragen, die Vollziehung auszusetzen und hilfsweise Ihnen eine Stundung des Erschließungsbeitrags zu gewähren.

Die Gemeinde oder der Investor können Sie nicht zum Verkauf zwingen. Es liegt auf der Hand, dass die Gemeinde beabsichtigt, Sie auch unter Benutzung der Erschließungskosten zum Verkauf zu zwingen, da diese naturgemäß ein großes Interesse am Investor hat. Ich empfehle Ihnen, dem Drängen nicht nachzugeben und sich auch gegen die Erschließungsbeitragsforderung zur Wehr zu setzen.

Ich stehe Ihnen gerne auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung.

Mit den besten Wünschen für das neuen Jahr

Eckart Johlige, Rechtsanwalt


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