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Erschließung

16.10.2015 19:15 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Ich bin Eigentümer eines Eckgrundstückes im Bundesland Bayern. Der nördliche Streifen meines Grundstückes mit einer Länge von 50 Metern ist per Grundbucheintrag mit einem 4 Meter breiten Geh- und Fahrtrecht für den westlichen Anlieger belastet; tatsächlich stehen dem Inhaber des Geh- und Fahrtrechtes ca. 3 Meter zur Verfügung. Dies ist seit 30 Jahren der Fall.
Vor 12 Jahren unterbreitete mir die Gemeinde und allen Anliegern den Vorschlag, den Weg oberhalb des gerade angesprochenen Weges (Geh- und Fahrtrecht für den westlichen Nachbarn) öffentlich als Anliegerstraße zu erschließen. Der Erwerb des dafür notwendigen Grundstückes durch die Gemeinde fand in 2010 statt. Ich erklärte mich bereits in 2006 dazu bereit, die Erschließungskosten für den Inhaber des Geh- und Fahrtrechts zu übernehmen, wenn dieser im gleichen Zug auf sein Geh- und Fahrtrecht verzichten würde. Dies erfolgte im Einvernehmen, auch mit der Gemeinde, und ist auch heute noch so.
Daraufhin fanden Gespräche mit der Gemeinde statt und mir wurde seitens der Gemeinde angeboten, das Geh- und Fahrtrecht (da es nach dem Straßenbau ja wegfiele) für einen Garagenumbau zu nutzen. Einen entsprechenden Antrag stellte ich im Mai 2012, welcher von allen relevanten Anliegern, inklusive dem westlichen Nachbar und Eigentümer des Geh- und Fahrtrechts, unterschrieben wurde. Im Gemeinderat wurde dieser ebenfalls einstimmig beschlossen, die Genehmigung wurde vom LRA im Juli 2012 erteilt. Der Umbau, und damit komplette Überbau des Geh- und Fahrtrechts im nördlichen Teil meines Grundstückes, fand im März 2014 statt.
Seit einigen Jahren finden Gespräche, Begehungen etc. zum Verlauf der angedachten Straße seitens der Gemeinde statt. Jedoch wird keine einstimmige Meinung erzielt, welche die Gemeinde als Voraussetzung für einen Bau sieht (Tenor: Sind sich die Anlieger nicht einig, wird nicht gebaut). Dies scheitert an Forderungen der nördlichen Nachbarn oberhalb der zu bauenden Straße (Straße mit teils 7% zu steil, Straßenniveau 20cm über Terrasse bzw. Hütte etc.) und welche zwingend einen Teil meines Grundstückes mit dem Geh- und Fahrtrechts aus diversen Gründen einfordern und weitere Wünsche als angebrachte Forderungen vorbringen, was die Kosten auch immens in die Höhe treibt. Grob gesprochen möchten diese, dass mein westlicher Nachbar mit dem Geh- und Fahrtrecht weiterhin die Hälfte des Geh- und Fahrtrechts, dann als Straße, nutzt und später auf den durch die Gemeinde gekauften Weg auftrifft. Die Straße soll also ähnlich wie ein Y verlaufen.
Einer Abgabe meines Grundstückes in dieser Größenordnung werde ich nicht zustimmen, da eine einwandfreie technische Lösung zum Erschließen aller Anlieger ohne Verwendung meines Grundstückes möglich ist. Genauso sah dies der ursprüngliche Vorschlag der Gemeinde (ausgeplant durch ein Ingenieurbüro in 2007) vor.

Besteht für meinen Nachbarn, dem Inhaber des Geh- und Fahrtrechts, ein Anspruch gegenüber der Gemeinde, welche ihm in Aussicht stellte, eine Straße zu bauen und er deshalb meinen Bauantrag unterschrieb und dem Umbau vorab auch zustimmte, ein Geh- und Fahrtrecht von der Gemeinde auf dem Weg oberhalb meines Grundstückes zu erhalten? Genauso wie ich möchte dieser jedenfalls die öffentliche Straße haben.

Kann, als worst case scenario, mein Nachbar ggf. einen Rückbau meiner Garage verlangen und hätte ich in diesem Fall Ansprüche gegenüber der Gemeinde, die dem Umbau zustimmte und an der es letztlich auch hängt, ob eine Erschließung stattfindet?
Für das Baugebiet liegt ein qualifizierter Bebauungsplan aus den 1960ern vor, dieser sieht eine Straße nördlich meines Grundstückes vor, wobei zum damaligen Zeitpunkt dieser Grund Privatgrund war und der Übertrag an die Gemeinde erst in 2010 stattfand.


Einsatz editiert am 18.10.2015 12:26:29

Einsatz editiert am 18.10.2015 21:24:42
Eingrenzung vom Fragesteller
18.10.2015 | 12:25

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zu Frage 1:

Ich verstehe Ihre Schilderung so, dass es nördlich Ihres Grundstücks derzeit nur einen (nicht ausgebauten) Weg gibt, der nicht öffentlich als Straße gewidmet ist, an dessen Stelle aber bereits seit den 1960er Jahren im Bebauungsplan eine öffentliche Straße vorgesehen ist.

Ist die Gemeinde zivilrechtlich Eigentümerin des Wegegrundstücks (so verstehe ich Ihre Schilderung), kann sie Ihrem Nachbarn zivilrechtlich die Benutzung des Weges gestatten. Sie ist gemäß § 917 BGB sogar zur Gestattung verpflichtet, wenn das Grundstück Ihres Nachbarn ansonsten keine Verbindung zu einer öffentlichen Straße hat. Offenbar gestattet die Gemeinde ja auch bereits die Nutzung des Weges durch Ihren Nachbarn.

Daneben stellt sich die Frage, ob Sie (und die anderen Nachbarn) ein Recht auf Ausbau des Weges zur öffentlichen Straße haben. Nach § 123 Abs. 1 BauGB ist die Erschließung eine Aufgabe der Gemeinde, die grundsätzlich in das Selbstverwaltungsrecht der Gemeinde (Art. 28 Abs. 2 GG) fällt. Die Gemeinde entscheidet demgemäß über das "Ob" sowie über Art und Umfang der Erschließung. Deshalb gibt es grundsätzlich keinen einklagbaren Rechtsanspruch eines einzelnen auf Durchführung der Erschließung.

Hier kommt aber eine Verdichtung des ErschließungsRECHTS zu einer ErschließungsPFLICHT in Betracht. Hintergrund ist der Rechtssatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), der auch im öffentlichen Recht gilt. Danach darf die Gemeinde sich grundsätzlich nicht widersprüchlich verhalten. Wenn hier bereits seit den 1960er Jahren entsprechendes Bauplanungsrecht besteht und die Gemeinde offenbar stets Sie und Ihren Nachbarn im Glauben gelassen hat, es würde demnächst eine Erschließung erfolgen, hat Sie sich m. E. an diesem Verhalten festhalten zu lassen. Eine andere Frage ist, ob Sie die Äußerungen und Verhaltensweisen der Gemeindeverwaltung vollständig beweisen können. Halten Sie das für möglich, könnten Sie tatsächlich versuchen, einen Anspruch gegen die Gemeinde durchzusetzen.

Zu Frage 2:

Hier verstehe ich Ihre Schilderung so, dass das Geh- und Fahrtrecht bisher vertraglich nicht aufgehoben wurde und auch der entsprechende Grundbucheintrag weiterhin vorhanden ist. Damit hat Ihr Nachbar auch grundsätzlich das Recht zur vollständigen Nutzung dieses Rechts. Nicht recht einordnen kann ich Ihre diesbezügliche Schilderung, Ihr Nachbar habe Ihren Bauantrag mit unterschrieben. Ich verstehe das als Zustimmung zu Ihrem Bauvorhaben. Ist das schriftlich dokumentiert, wird es auch keine Handhabe des Nachbarn gegen Ihren Garagenbau geben.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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