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Erschließungskosten Umlageverfahren bei gleichem Eigentümer

04.06.2014 16:27 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lorenz Weber


Es geht um 2 Grundstücke. Eine Eigentümerin besitzt ein bebautes Grundstück zu einer Straße hin und hinterhalb ein Gartengrundstück. Unterhalb läuft ein Feldweg. Nun wurde von der Gemeinde ein neues Baugebiet ausgewiesen und das Wiesengrundstück mit in den Bebauungsplan aufgenommen. Das Wiesengrundstück wird über das neue Baugebiet mit einer Stichstraße neu erschlossen. Die Strichstraße wird von der oberen Straße her angefahren. Das obere Grundstück grenzt nicht an die Stichstraße. Nun wird im Zuge der Bauarbeiten auch die obere Straße neu erstellt. Hierfür sind noch nie Erschließungskosten angefallen, da die Gemeinde wegen öffentlichem Interesse selbst bezahlte. Nun stellt sich die Frage, ob es sich bei der oberen Straße um Ausbaubeitragssatzung oder Erschießungssatzung handelt und ob die Kosten der oberen Straße über beide Grundstücke berechnet wird und zusätzlich die Erschließungskosten der Stichstraße über beide Grundstücke berechnet wird. Oder erfolgt die Berechnung jeweils für das angrenzende Grundstück, also das obere Grundstück wird zur Berechnung der oberen Straße und das untere Grundstück zur Berechnung der Stichstraße herangezogen? Findet bei Änderung des Eigentümers (unteres Grundstück) weiterhin eine Mehrfachberechnung statt.Könnte der neue Eigentümer der Ehemann sein, oder benötigt man dafür einen bestimmten Güterstand. Auf dem oberen bebauten Grundstück besteht ein Nießbrauchrecht. Es ist nicht sicher, ob die obere Straße früher fertiggestellt wird als die Stichstraße. Für das obere Grundstück gibt es keinen Bebauungsplan. Die Stichstraße ist mehr als 100 m.
Eingrenzung vom Fragesteller
04.06.2014 | 16:53

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Bei der oberen Straße wird es sich nach Ihrer Schilderung wohl eher um einen Ausbaubeitrag handeln. Erschließungsbeiträge werden kurz gesagt erhoben für die erstmalige Herstellung einer zum Anbau bestimmten Straße.
Da die Straße schon vorhanden war, fällt eigentlich ein Erschließungsbeitrag aus, wobei es mich insofern wundert, wenn Sie schildern, dass die Stadt keine Erschließungsbeiträge erhoben hat, weil diese Beiträge zwingend nach § 127 Abs. 1 BauGB zu erheben sind, die Gemeinde also eigentlich kein Ermessen hat, ob sie sie erhebt oder nicht. Ein nicht gedeckter Aufwand entsteht zudem eigentlich immer. Hierzu lässt sich aus der Ferne jedoch wenig sagen, dazu müsste man wirklich den vollen Vorgang kennen, was diese Plattform leider nicht bieten kann.

Bei der konkreten Berechnung kommt es auf den Inhalt der Satzung an, den die Gemeinde beschlossen hat. Diese ist auch dafür zuständig die Satzung zu erlassen, sodass es sich bezogen auf Ihre Eingrenzung nicht um eine Frage des Bundeslandes handelt, sondern um eine solche der Gemeinde, auch wenn in Bayern der Gemeindetag Mustersatzungen herausgegeben hat.

Ich kann mir allerdings nicht vorstellen, dass die Kosten der oberen Straße für beide Grundstücke erhoben werden. Zwar handelt es sich bei dem Wiesengrundstück um ein Hinterliegergrundstück, allerdings wird dieses nach Ihrer Schilderung nicht durch die obere Straße erschlossen, sondern durch die Stichstraße. Für das Wiesengrundstück dürften daher Erschließungsbeiträge nach Maßgabe der einschlägigen Satzung anfallen und keine Ausbaubeiträge.
Die Erhebung von Ausbaubeiträgen setzt nämlich voraus, dass Erschließungsbeiträge nicht zu erheben sind (siehe § 1 des Musters einer Ausbaubeitragssatzung des bayrischen Gemeindetags). Erschließungsbeiträge nach §§ 127ff. BauGB sind folglich vorrangig für die betreffende Maßnahme zu erheben. Beides zusammen geht ergo nicht.

Alles andere wäre auch sinnwidrig, weil Beiträge nur für die Straße erhoben werden, über die ein Grundstück erschlossen wird. Mit dem Bau der Stichstraße wird das Wiesengrundstück über diese Straße erschlossen und nicht über die obere Straße.

Ändert sich der Eigentümer findet keine Mehrfachberechnung statt, denn den Bescheid über die Zahlung der Beiträge erhält in der Regel der zu diesem Zeitpunkt der Entstehung der Beitragsschuld eingetragene Eigentümer des Grundstücks. Vorsicht ist geboten, weil § 436 BGB vorsieht, dass soweit nichts anderes vereinbart ist, der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet ist, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld. Dies kann in einem Notarvertrag abbedungen werden, hat aber nicht zwingend Auswirkungen auf den Bescheid selbst, der sich nicht nach dem BGB richtet sondern nach verwaltungsrechtlichen Vorschriften. Dieser Fall wäre dann lediglich für das Verhältnis der Parteien untereinander relevant.

Da es auch nur einen Erschließungs- oder Ausbaubeitragsbescheid geben wird, ist schon dadurch eine Mehrfacherhebung ausgeschlossen. Es kommt nicht darauf an, ob der neue Eigentümer mit dem Alteigentümer verwandt ist und in welchem Güterstand etwa Eheleute leben. Das ist für die Beitragserhebung irrelevant, genauso wie ein Nießbrauchsrecht, das Vorliegen eines Bebauungsplans für das obere Grundstück oder die Länge der Stichstraße, wobei sich letzteres ggf. je nach Satzung auf die Höhe des Beitrags auswirken kann. Nur dann, wenn vertragliche Vereinbarungen hier etwas anderes vorsehen und diese Fälle etwa erfassen, gilt natürlich diese Vereinbarung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 05.06.2014 | 09:44

Verstehe ich den letzten Absatz richtig? Im Umkehrschluss: Wenn es doch 2 Erschließungsbeitrasbescheide geben würde (die obere Straße war nur ein Spritzwurf)wäre eine Mehrfacherhebung nicht ausgeschlossen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.06.2014 | 10:07

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

Ich habe Ihre Frage so aufgefasst, ob bei einem Eigentümerwechsel für ein und dieselbe Straße 2 Bescheide ergehen können. Mein letzter Absatz ist so zu verstehen, dass das nicht geht.

Pro Straße geht nur ein Bescheid, entweder Erschließungs- oder Ausbaubeitrag. Anders wäre es nur, wenn etwa eine Straße gebaut wird und meinetwegen 20 Jahre später sie grundhaft ausgebaut wird. Dann gäbe es schon 2 Bescheide (im Abstand von 20 Jahren). So liegt der Sachverhalt hier aber nicht. Würde man für die obere Straße in Ihrem Fall einen Erschließungsbeitrag erheben, dann geht aber kein Ausbaubeitrag mehr. Bei der unteren Straße ginge ohnehin nur ein Erschließungsbeitrag, weil die Straße ja noch nicht vorhanden ist.

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