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Erschließungskosten Schadensersatz Notar

27.08.2010 19:41 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Im Dezember 2005 haben meine Frau und ich eine Neubau-Doppelhaushälfte erworben. Die Immobilie wurde auf einem nach WEG geteilten Grundstück gebaut und war bis auf die Innenarbeiten fertig gestellt. Verkäufer war der Geschäftsführende Gesellschafter der Baufirma, die das Doppelhaus erbaut hat. Wir haben die Immobilie also nicht von einem Bauträger, sondern von einer Privatperson gekauft.

Der Kaufpreis beinhaltet neben der Doppelhaushälfte einschließlich Grund und Boden Erschließungskosten in Höhe von 14.813,50 Euro, die gesondert im Kaufpreis ausgewiesen sind.

Zum damaligen Zeitpunkt existierten von der Gemeinde noch keine offiziellen Erschließungsbescheide, sondern Ablöseverträge, mit denen die Erschließungsbeiträge vollständig abgelöst werden konnten. Anhand der in den Ablöseverträgen genannten Summen wurden die Erschließungskosten im Kaufvertrag angesetzt. Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung war bekannt, dass der Verkäufer die Erschließungskosten noch nicht an die Gemeinde bezahlt hatte.

Nach etwa 4 Jahren haben wir durch Zufall erfahren, dass der Verkäufer die Erschließungskosten für unser Grundstück noch immer nicht bezahlt hat. Er argumentierte, dass er die Erschließungsbeiträge erst nach Erhalt des Schlussbescheids und nicht auf Basis der Ablöseverträge bezahlen werde. Auf unser Drängen hin löste er dann schließlich doch die Erschließungskosten bei der Gemeinde ab – 4 ½ Jahre nach der Vertragsunterzeichnung.

Uns interessiert nun, ob die Aufnahme der Erschließungskosten im Kaufvertrag überhaupt zulässig war und welche Erfolgsaussichten eine Klage gegen den Notar hätte.

Dazu folgende Überlegungen:

- Der Notar hat es bei der Beurkundung des Vertrages versäumt, uns auf das Risiko einer ungesicherten Vorausleistung betreffend der Erschließungskosten hinzuweisen und auch keine Anstrengungen unternommen, dieses Risiko durch eine sachgerechte Vertragsgestaltung zu vermeiden.

- Den notariellen Kaufvertrag haben wir mit einer Privatperson geschlossen. Dieser Vertrag unterliegt nicht der Makler- und Bauträgerverordnung. Das Objekt war fertig gestellt und abgenommen. Die Eigentumsumschreibung erfolgte mit Auflassungsvormerkung nach Überweisung des Kaufpreises. Nach der Eintragung in das Grundbuch wurden wir alleinige Kostenschuldner für alle Gemeindeforderungen.

- Die Erschließungskosten sind im Kaufvertrag falsch angegeben. Da das Grundstück nach WEG geteilt wurde, hat die Gemeinde für jedes Grundstück einen eigenen Ablösevertrag verfasst. Auf das größere Grundstück unserer Nachbarn entfallen höhere Erschließungskosten. Offensichtlich hat der Notar ungeachtet der Grundstücksgrößen die höheren Erschließungskosten in unseren Kaufvertrag übernommen. Die Differenz beträgt ca. 2000 Euro zu unseren Ungunsten.

Wir haben dem Notar bereits mitgeteilt, dass unserer Meinung nach die Erschließungskosten bei einer sachgerechten Vertragsgestaltung nicht Bestandteil des Kaufvertrages hätten sein dürfen. Wären wir über das Risiko einer ungesicherten Vorausleisung aufgeklärt worden, hätten wir die Erschließungskosten nicht an den Verkäufer gezahlt. Offensichtlich dienen die Erschließungskosten hier ja nur einem Zweck: dem Verkäufer zu einem zinslosen Kredit und dem Notar zu einem höheren Honorar zu verhelfen. Da uns das Finanzamt auf die Erschließungskosten Grunderwerbssteuer berechnet hat, haben wir vom Notar 5% der gezahlten Erschließungskosten als Schadensersatz (höhere Bemessung + höheres Notarhonorar) gefordert.

Der Notar sieht unsere Forderung als unbegründet, da er im Hinblick auf die Bemessung kein Steuerberater sei und seine Vermögenshaftpflichtversicherung eine Übernahme der Forderung ablehne.

Sind Erschließungskosten in dieser Form in einem privaten Kaufvertrag überhaupt zulässig?
Wie schätzen Sie die Erfolgsaussichten einer Klage wegen Amtspflichtverletzung (§ 17 Abs. 1 BeurkG) ein und einer Schadensersatzforderung für zu viel gezahlte Nebenkosten (5% der Erschließungskosten, ca. 700 Euro)?
Könnten wir außerdem Schadensersatz für entgangene Zinsen für den Zeitraum bis zur Ablösung der Erschließungsbeiräge geltend machen, d.h. entgangene Zinsen für 4,5 Jahre für den Betrag 14.813,50 Euro (rund 4900 Euro)?

Für Ihre Antwort besten Dank im Voraus.

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Anfrage.

Voranstellen möchte ich jedoch, dass für eine verbindliche Auskunft der Kaufvertrag geprüft werden müsste, da es auf die konkreten Formulierungen im Vertrag ankommt.

In der Regel sind im Kaufpreis für eine Neubau-DHH alle Anliegerbeiträge und Erschließungskosten für die Ersterschließung nach dem BauGB, nach dem Kommunalabgabengesetz, nach den Satzungen der Gemeinde und Verbandsgemeinde und nach den Bestimmungen der Versorgungsunternehmen enthalten.

Es ist auch nicht üblich, dass die Erschließungskosten im Vertrag gesondert ausgewiesen werden. Allerdings formuliert der Notar den Vertrag anhand der Vorgaben des Verkäufers und des Käufers. Vermutlich wurde der Text von Ihrem Verkäufer so vorgegeben. Der Notar ist nicht berechtigt, eine rechtliche Prüfung des Vertrages vorzunehmen, die Vertragsparteien sind selbst für eine rechtliche und steuerliche Prüfung des Kaufvertrages verantwortlich.

Sie haben jedoch Recht, dass der Notar Sie auf das Risiko der nicht gezahlten Erschließungskosten hätte hinweisen müssen. Dem Notar obliegt eine Aufklärungs- und Hinweispflicht bezüglich der Risiken bei der Vertragsgestaltung. Wie Sie richtig ausführen, haben Sie bis zur Zahlung der Gebührenbescheide durch den Verkäufer an die Gemeinde das Risiko einer Doppelzahlung getragen.

Nun ist mir leider die Klausel zur Erschließung in Ihrem Vertrag nicht bekannt. Ist an dieser Stelle im Vertrag kein Hinweis enthalten, dass die Erschließungskosten vom Verkäufer noch nicht gezahlt wurden, dann liegt offensichtlich ein Notarverschulden vor.

Aufgrund dieses Notarverschulden können Sie den Notar auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Da Ihnen erst 2009 der gesamte Vorfall der Nichtzahlung bekannt wurde, dürften die Ansprüche auch noch nicht verjährt sein.

Fraglich ist jedoch, ob Ihnen ein Schaden entstanden ist. Da der Verkäufer die Gebühren letztendlich an die Gemeinde gezahlt hatte, hatten Sie dadurch keinen Schaden.

Der Notar prüft auch nicht, ob die Regelungen im Kaufvertrag sich negativ auf die Grunderwerbssteuer auswirken, insofern können Sie als Schaden auch nicht die erhöhten Steuern geltend machen. Nur wenn Sie nachweisen könnten, dass Notar und Verkäufer bewusst bei der Vertragsgestaltung zusammengewirkt haben, um höhere Notargebühren zu erzielen, wäre Ihnen ein Schaden entstanden.

Ob Sie die entgangenen Zinsen aufgrund der "Vorauszahlung" der Erschließungskosten geltend machen können, kommt auf den Zeitpunkt der Fälligkeit der Gebühren an. Stellt sich heraus, dass die Gebühren tatsächlich erst vier Jahre später fällig waren, stünde Ihnen ein Ersatzanspruch zu. Dieser müsste sich allerdings gegen den Verkäufer richten.

Auch Ihr Einwand, dass Sie überhöhte Erschließungskosten gezahlt haben, ist sicherlich gerechtfertigt, wäre jedoch vorrangig gegenüber Ihrem Verkäufer geltend zu machen. Dabei sollten Sie die Verjähung der Ansprüche (3 Jahre ab Kenntnis) beachten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen ersten Auskünften weiterhelfen. Für eine genaue Abschätzung der Prozessrisiken müssten Sie mir eine Kopie des Notarvertrages übersenden.


Mit freundlichen Grüßen

Herrmann
Rechsanwältin




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