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Erschließungsbeitrag gem. KAG nach Bezugsfertigkeit, Anspruch ggü. Bauträger?

| 24.10.2020 13:29 |
Preis: 100,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um Kommunalabgaben, hier Erschließungskosten im Zusammenhang mit der sukzessiven Fertigstellung einer Straße. Bauträger/Verkäufer oder Käufer des Objekts?

Wir erwarben ein Einfamilienhaus vom Bauträger, dessen Bezugsfertigkeit im Jahr 2013 hergestellt war.
Am 14. Oktober 2020 wurde uns von der Stadt Stuttgart eine „Heranziehung zur Vorauszahlung auf den Erschließungsbeitrag" zugestellt, in der wir mit einmonatiger Frist zur Zahlung von ca. 3.000,- EUR für die erstmalige endgültige Herstellung der XY-Straße aufgefordert werden. Der im Bebauungsplan von 1967 vorgesehene Ausbauzustand der Straße wurde nie erreicht, so dass erst jetzt die vollständige Erschließung erfolgt.
Die Beitragsschuld ergibt sich aus § 41 Abs. 1 Kommunalabgabengesetz (KAG) in der zur Zeit gültigen Fassung in Verbindung mit der Satzung der Landeshauptstadt Stuttgart über die Erhebung von Erschließungsbeiträgen vom 19.11.2009, geändert am 6.4.2017. Die Erhebung der Vorauszahlung erfolgt gemäß § 25 Abs. 2 KAG. Die endgültige Fertigstellung erfolgt innerhalb der nächsten 4 Jahre.

Der Bauträgerkaufvertrag enthält zum Thema Erschließung die folgenden Inhalte:

§ 4 Kaufpreis
(2) Im Kaufpreis sind enthalten:
(…)
d) die Kosten der ersten Erschließung, soweit sie mit der Erstellung des Bauvorhabens im Zusammenhang steht und bis zur Bezugsfertigkeit des Kaufgegenstands ausgeführt ist.
(…)

§ 9 Erschließungskosten
(1) Der Verkäufer trägt alle Erschließungsbeiträge im Sinne des Baugesetzbuches für Erschließungsanlagen, die bis zur bezugsfertigen Fertigstellung des Vertragsobjektes bereits hergestellt sind, oder für die die Gemeinde bei der Durchführung des Bauvorhabens Voraus- oder Sicherheitsleistungen verlangt hat oder über die ein Erschließungsvertrag mit der Gemeinde geschlossen wurde, sowie alle Kosten für naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen. Außerdem trägt er alle Kosten für die Anschlüsse des Vertragsobjektes an Ver- und Entsorgungsanlagen, einschließlich der Anschlussgebühren, Herstellungsbeiträge und Kommunalabgaben nach dem Kommunalabgabengesetz für die erstmalige vollständige Erschließung. Art und Umfang der Leistungen des Verkäufers richten sich insoweit nach der Baubeschreibung und der Baugenehmigung für das Bauvorhaben. Im Übrigen trägt solche Kosten der Käufer. Etwaige Rückerstattungen von Vorausleistungen stehen dem Verkäufer zu.

(2) Der Notar hat den Käufer darüber belehrt, dass dieser im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Verkäufers trotz Zahlung der vereinbarten Kaufpreisraten möglicherweise die Erschließungskosten an den Träger der Erschließungslast nach § 134 BauGB leisten muss.
Eine Sicherstellung der Zahlung an den Träger der Erschließungslast könnte beispielsweise durch Vereinbarung einer Zahlung des entsprechenden Kaufpreisteilbetrages auf ein besonderes, vor dem alleinigen Zugriff des Verkäufers geschütztes Konto oder durch Stellung einer Bürgschaft durch den Verkäufer in Höhe der anfallenden Kosten an den Träger der Erschließungslast oder an den Käufer, erfolgen.
Ferner kommt die Vereinbarung eines besonderen, betragsmäßig bestimmten Zurückbehaltungsrechts zugunsten des Käufers bis zum Zeitpunkt der bei Besitzübergabe fälligen Kaufpreisrate oder die Abrede, die Erschließungskosten ganz oder teilweise aus dem Kaufpreis herauszunehmen, in Betracht.
Die Vertragsparteien vereinbaren hierzu Folgendes:
Sofern bei Fälligkeit der ersten Kaufpreisrate die Möglichkeit besteht, dass der Käufer im Falle der Eigentumsumschreibung für Beträge in Anspruch genommen wird, die nach vorstehender Regelung der Verkäufer zu zahlen hat, kann der Käufer einen angemessenen Teilbetrag aus sämtlichen von ihm zu entrichtenden Kaufpreisraten einbehalten; der jeweils einbehaltene Betrag ist zur Zahlung fällig, sobald dem Käufer nachgewiesen ist, dass seine Inanspruchnahme praktisch ausgeschlossen ist. Dieser Nachweis erfolgt beispielsweise durch Vorlage einer Bestätigung der Gemeinde über die Aushändigung einer Bürgschaft zur Sicherung der vom Verkäufer geschuldeten Beträge an diese oder durch Vorlage einer Bestätigung der Gemeinde über die vollständige Bezahlung der geschuldeten Beträge.

(3) Für das Gesamtobjekt liegen die Stellungnahmen der Landeshauptstadt Stuttgart vom 21.09.2011 und vom 07.03.2012 vor. Diese werden in Kopie der gegenwärtigen Niederschrift als Anlage 3 (Stellungnahme vom 21.09.2011) und Anlage 4 (Stellungnahme vom 07.03.2012) beigefügt.

§ 14 Schlussbestimmungen
(…)
(4) Der Notar hat die Vertragsschließenden hingewiesen auf
(…)
j) die Haftung des jeweils im Grundbuch eingetragenen Eigentümers für öffentliche
Abgaben einschließlich der Erschließungskosten.

Der Kaufpreis wurde vollständig bezahlt. Ein Einbehalt nach §9 (2) besteht nicht. Ein Nachweis, dass wir nicht mehr in Anspruch genommen werden können, wurde uns vom Verkäufer nicht vorgelegt.

Bei Anlage 3 und Anlage 4 handelt es sich jeweils um eine „Bescheinigung für Grundpfandgläubiger über Erschließungs- und Anliegerleistungen".
Anlage 3 enthält unter der Überschrift „Noch auszugebende Bescheide" in der Spalte „Erschließungsbeiträge (nach dem früheren Straßenkostenrecht, dem Beitragsrecht des Bundesbaugesetzes, des Baugesetzbuches und des Kommunalabgabengesetzes Baden-Württemberg)" den Eintrag „XY-Straße". Darunter sind die folgenden beiden Bemerkungen angekreuzt:
- Voraussichtliche Höhe der Leistung kann nicht angegeben werden.
- Zeitpunkt der Leistung kann nicht angegeben werden.
Anlage 4 bezieht sich auf das zum Haus gehörende Gartengrundstück und wird als „nach derzeitigem Stand leistungsfrei" beschrieben.

Die Fragen lauten:
- Haben wir aus dem Kaufvertrag einen Zahlungsanspruch bzgl. der Forderung der Stadt Stuttgart gegenüber dem Bauträger?
- Wenn ja, besteht der Zahlungsanspruch bereits für die geforderte Vorauszahlung oder erst, wenn die Stadt die Endabrechnung stellt?

Gerne zu Ihrem Fall:

Die Belehrungen des Notars sind nicht mehr und nicht weniger als ein Indiz, dass zur Erschließung „noch auszugebende Bescheide" ausstehen und dass die „ Voraussichtliche Höhe der Leistung nicht angegeben werden kann und der Zeitpunkt der Leistung nicht angegeben werden kann.
Der Überschrift nach handelt es sich um „Bescheinigung für Grundpfandgläubiger über Erschließungs- und Anliegerleistungen".

Ferner enthält die Belehrung des Notars auf der Rechtsfolgenseite – sofern die Leistungspflicht klargestellt ist – Einbehaltungs- und Sicherungshinweise bilateraler Art (Insolvenz des Bauträgers).

Das resultiert im Wesentlichen daraus, dass der Beitragsschuldner stets der Eigentümer des Objekts ist, was ja auch – an sich überflüssig – in § 14 j angemerkt ist.

Es kommt also entscheidend auf die vertragliche Auslegung im notariellen Kaufvertrag an, also die §§ 4 und 9 sowie die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort, die mir nicht bekannt sind.

Hier steht, dass im Kaufpreis enthalten sind „d) die Kosten der ersten Erschließung, soweit sie mit der Erstellung des Bauvorhabens im Zusammenhang steht und bis zur Bezugsfertigkeit des Kaufgegenstands ausgeführt ist."

Im Umkehrschluss bedeutet das eine Öffnungsklausel für potentiell weitere Erschließungen, was dann unter § 9 substantiiert werden soll.

Also für nach dem BauGB „bereits hergestellte" oder
„für die die Gemeinde bei der Durchführung des Bauvorhabens Voraus- oder Sicherheitsleistungen verlangt hat oder über die ein Erschließungsvertrag mit der Gemeinde geschlossen wurde"

Den Eintritt dieser Bedingungen kann ich vorliegend nicht erkennen.


Ferner trägt der Verkäufer „alle Kosten für die Anschlüsse des Vertragsobjektes an Ver- und Entsorgungsanlagen, einschließlich der Anschlussgebühren, Herstellungsbeiträge und Kommunalabgaben nach dem Kommunalabgabengesetz für die erstmalige vollständige Erschließung.

Es ist mithin redaktionell davon auszugehen, dass die Formulierung „Kommunalabgaben nach dem Kommunalabgabengesetz für die "erstmalige vollständigen Erschließung" ein Mehr ist gegenüber der Formulierung in § 3: „die Kosten der ersten Erschließung."

Aus Sicht einer verständigen Vertragsauslegung ist das gleichwohl kein Widerspruch, denn die Kosten der ersten Erschließung sind ja bereits im Kaufpreis enthalten, während § 9 quasi eine Nachschusspflicht des Verkäufers regelt.

So wie Sie die örtliche Begebenheit der xxx-Straße schildern und nach der Formulierung im Leistungsbescheid („für die erstmalige endgültige Herstellung der XY-Straße") sehe ich aus der Distanz und ohne Aktenkenntnis unter Vorbehalt den Verkäufer in der Pflicht, Ihnen die Beitragsschuld zu erstatten.

Was die Vorauszahlung angeht, ist das nach § 25 KAG eine Ermessenfrage der Kommune „..kann verlangen…"

Hier sollten Sie – bevor Bestandskraft eintritt – mit der Kommune verhandeln, gerade auch unter dem Aspekt, dass nach der hier vertretenen Ersteinschätzung der Verkäufer Ihnen die Beiträge schuldet.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 25.10.2020 | 20:16

Vielen Dank für die Antwort! Könnten Sie bitte noch etwas genauer auf meine zweite Frage eingehen, d.h.
- Angenommen die Pflicht des Verkäufers, dem Käufer die Beitragsschuld zu erstatten, besteht.
- Und ebenfalls angenommen, die Stadt besteht auf die Vorauszahlung (was hier tatsächlich der Fall ist).
Wäre der Erstattungsanspruch gegen den Bauträger dann auch schon für die Vorauszahlung durchsetzbar oder könnte der Bauträger sich darauf berufen, dass die tatsächliche Beitragsschuld erst mit der Endabrechnung entsteht und die Vorauszahlung somit zunächst Sache des Käufers ist?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25.10.2020 | 23:01

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Dem § 9 Absatz 2 des not. Vertrages kann ich eine Vereinbarung zu diesem Thema nicht entnehmen. Wohl ist der Anlage 3 zu entnehmen, dass „noch auszugebende Bescheide" nach dem Kommunalabgabengesetzes Baden-Württemberg)" für den Eintrag „XY-Straße" zu erwarten waren.

Ferner sind die folgenden beiden Bemerkungen angekreuzt:
"- Voraussichtliche Höhe der Leistung kann nicht angegeben werden.
- Zeitpunkt der Leistung kann nicht angegeben werden."


Das kann man im Wege einer teleologischen (= Frage nach dem Sinn und Zweck) Vertragsauslegung so interpretieren, dass der Bauträger nach Art einer Freistellung Ihnen nach Phasen der kommunalen Heranziehung haftet. Allerdings ist der Rechtsbegriff Freistellung expressis verbis nicht genannt, weshalb hier ein gewisses Konfliktpotential nicht ganz auszuschließen ist.

Ich sehe Sie dennoch in einer guten Verhandlungsposition, weil im kommunalen Abgabenrecht bzw. im Erschließungsbeitragsrecht Vorauszahlungen und Schlusszahlungen je nach Gegebenheit Standard sind, was ein Bauträger auch wissen muss.

Plan B wäre für Sie dann noch eine Stundungs- und/oder Ratenzahlungsvereinbarug mit der Kommune.

Viel Erfolg also,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.10.2020 | 12:16

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