Erschließungsbeitrag gem. KAG nach Bezugsfertigkeit, Anspruch ggü. Bauträger?

Zusammenfassung: Es geht um Kommunalabgaben, hier Erschließungskosten im Zusammenhang mit der sukzessiven Fertigstellung einer Straße. Bauträger/Verkäufer oder Käufer des Objekts?

Wir erwarben ein Einfamilienhaus vom Bauträger, dessen Bezugsfertigkeit im Jahr 2013 hergestellt war.
Am 14. Oktober 2020 wurde uns von der Stadt Stuttgart eine „Heranziehung zur Vorauszahlung auf den Erschließungsbeitrag" zugestellt, in der wir mit einmonatiger Frist zur Zahlung von ca. 3.000,- EUR für die erstmalige endgültige Herstellung der XY-Straße aufgefordert werden. Der im Bebauungsplan von 1967 vorgesehene Ausbauzustand der Straße wurde nie erreicht, so dass erst jetzt die vollständige Erschließung erfolgt.
Die Beitragsschuld ergibt sich aus § 41 Abs. 1 Kommunalabgabengesetz (KAG) in der zur Zeit gültigen Fassung in Verbindung mit der Satzung der Landeshauptstadt Stuttgart über die Erhebung von Erschließungsbeiträgen vom 19.11.2009, geändert am 6.4.2017. Die Erhebung der Vorauszahlung erfolgt gemäß § 25 Abs. 2 KAG. Die endgültige Fertigstellung erfolgt innerhalb der nächsten 4 Jahre.

Der Bauträgerkaufvertrag enthält zum Thema Erschließung die folgenden Inhalte:

§ 4 Kaufpreis
(2) Im Kaufpreis sind enthalten:
(…)
d) die Kosten der ersten Erschließung, soweit sie mit der Erstellung des Bauvorhabens im Zusammenhang steht und bis zur Bezugsfertigkeit des Kaufgegenstands ausgeführt ist.
(…)

§ 9 Erschließungskosten
(1) Der Verkäufer trägt alle Erschließungsbeiträge im Sinne des Baugesetzbuches für Erschließungsanlagen, die bis zur bezugsfertigen Fertigstellung des Vertragsobjektes bereits hergestellt sind, oder für die die Gemeinde bei der Durchführung des Bauvorhabens Voraus- oder Sicherheitsleistungen verlangt hat oder über die ein Erschließungsvertrag mit der Gemeinde geschlossen wurde, sowie alle Kosten für naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen. Außerdem trägt er alle Kosten für die Anschlüsse des Vertragsobjektes an Ver- und Entsorgungsanlagen, einschließlich der Anschlussgebühren, Herstellungsbeiträge und Kommunalabgaben nach dem Kommunalabgabengesetz für die erstmalige vollständige Erschließung. Art und Umfang der Leistungen des Verkäufers richten sich insoweit nach der Baubeschreibung und der Baugenehmigung für das Bauvorhaben. Im Übrigen trägt solche Kosten der Käufer. Etwaige Rückerstattungen von Vorausleistungen stehen dem Verkäufer zu.

(2) Der Notar hat den Käufer darüber belehrt, dass dieser im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Verkäufers trotz Zahlung der vereinbarten Kaufpreisraten möglicherweise die Erschließungskosten an den Träger der Erschließungslast nach § 134 BauGB leisten muss.
Eine Sicherstellung der Zahlung an den Träger der Erschließungslast könnte beispielsweise durch Vereinbarung einer Zahlung des entsprechenden Kaufpreisteilbetrages auf ein besonderes, vor dem alleinigen Zugriff des Verkäufers geschütztes Konto oder durch Stellung einer Bürgschaft durch den Verkäufer in Höhe der anfallenden Kosten an den Träger der Erschließungslast oder an den Käufer, erfolgen.
Ferner kommt die Vereinbarung eines besonderen, betragsmäßig bestimmten Zurückbehaltungsrechts zugunsten des Käufers bis zum Zeitpunkt der bei Besitzübergabe fälligen Kaufpreisrate oder die Abrede, die Erschließungskosten ganz oder teilweise aus dem Kaufpreis herauszunehmen, in Betracht.
Die Vertragsparteien vereinbaren hierzu Folgendes:
Sofern bei Fälligkeit der ersten Kaufpreisrate die Möglichkeit besteht, dass der Käufer im Falle der Eigentumsumschreibung für Beträge in Anspruch genommen wird, die nach vorstehender Regelung der Verkäufer zu zahlen hat, kann der Käufer einen angemessenen Teilbetrag aus sämtlichen von ihm zu entrichtenden Kaufpreisraten einbehalten; der jeweils einbehaltene Betrag ist zur Zahlung fällig, sobald dem Käufer nachgewiesen ist, dass seine Inanspruchnahme praktisch ausgeschlossen ist. Dieser Nachweis erfolgt beispielsweise durch Vorlage einer Bestätigung der Gemeinde über die Aushändigung einer Bürgschaft zur Sicherung der vom Verkäufer geschuldeten Beträge an diese oder durch Vorlage einer Bestätigung der Gemeinde über die vollständige Bezahlung der geschuldeten Beträge.

(3) Für das Gesamtobjekt liegen die Stellungnahmen der Landeshauptstadt Stuttgart vom 21.09.2011 und vom 07.03.2012 vor. Diese werden in Kopie der gegenwärtigen Niederschrift als Anlage 3 (Stellungnahme vom 21.09.2011) und Anlage 4 (Stellungnahme vom 07.03.2012) beigefügt.

§ 14 Schlussbestimmungen
(…)
(4) Der Notar hat die Vertragsschließenden hingewiesen auf
(…)
j) die Haftung des jeweils im Grundbuch eingetragenen Eigentümers für öffentliche
Abgaben einschließlich der Erschließungskosten.

Der Kaufpreis wurde vollständig bezahlt. Ein Einbehalt nach §9 (2) besteht nicht. Ein Nachweis, dass wir nicht mehr in Anspruch genommen werden können, wurde uns vom Verkäufer nicht vorgelegt.

Bei Anlage 3 und Anlage 4 handelt es sich jeweils um eine „Bescheinigung für Grundpfandgläubiger über Erschließungs- und Anliegerleistungen".
Anlage 3 enthält unter der Überschrift „Noch auszugebende Bescheide" in der Spalte „Erschließungsbeiträge (nach dem früheren Straßenkostenrecht, dem Beitragsrecht des Bundesbaugesetzes, des Baugesetzbuches und des Kommunalabgabengesetzes Baden-Württemberg)" den Eintrag „XY-Straße". Darunter sind die folgenden beiden Bemerkungen angekreuzt:
- Voraussichtliche Höhe der Leistung kann nicht angegeben werden.
- Zeitpunkt der Leistung kann nicht angegeben werden.
Anlage 4 bezieht sich auf das zum Haus gehörende Gartengrundstück und wird als „nach derzeitigem Stand leistungsfrei" beschrieben.

Die Fragen lauten:
- Haben wir aus dem Kaufvertrag einen Zahlungsanspruch bzgl. der Forderung der Stadt Stuttgart gegenüber dem Bauträger?
- Wenn ja, besteht der Zahlungsanspruch bereits für die geforderte Vorauszahlung oder erst, wenn die Stadt die Endabrechnung stellt?