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Ersatzwohnung bereitstellen wegen Wasserschaden und Stromnachzahlungen

| 07.09.2014 16:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrter Herr Anwalt,

benötige eine kurze Antwort ohne juristischen detaillierten Tiefgang zu folgendem Fall:

Ich habe im Kellergeschoss einen Mieter. Durch einen Wasserschaden (verursacht von einem von mir beauftragtenHandwerker) muss der gesamte Keller incl. Mietwohnung saniert werden. Da ich die Geschädigte durch den Handwerker bin, musste ich für meinen Mieter eine Ersatzwohnung für die Zeit der Sanierung bereitstellen, d. h. ICH musste den Mietvertrag woanders als Mieter eingehen und unterschreiben; bei Bemerkungen wurde aufgenommen, dass ich diese angemieteten Räume meinem Mieter für die Sanierungszeit überlasse und der Mietvertrag nach Beendigung der Sanierungsarbeit zu dem Ende des betreffenden Monats ausläuft.

So weit so gut. Die Versicherung des Handwerkers trägt auch genau für den Zeitraum diese Miet-/NK.

Frage: Muss ICH eigentlich mit meinem mieter einen 'Untermietvertrag oder sowas in der Richtung' machen, weil ja ER dort wohnt und für etwaige entstehende Schäden verantwortlich ist (und nicht ich).
Und was ist, wenn mein Mieter dann nach Beendigung der Sanierung - sprich Ende des Mietverhältnisses - nicht gleich zum Auszug bereit ist, z. B. weil er gerade gesundheitlich nicht kann oder weil er für den Rückumzug zu mir noch keine neuen Möbel hat (da er bei mir trotz des Wasserschadens über Wochen nicht bereit war, in eine Ersatzwohnung zu ziehen, waren seine derzeitigen Möbel wasser- und schimmelgeschädigt und mussten entsorgt werden).

Wer zahlt nach dem Ende der vereinbarten Mietzeit die dann anfallenden Miet-/Nebenkosten? Die Handwerkerversicherung bestimmt nicht. Ich habe nur bis zur Beendigung der Sanierungsarbeiten die Ersatzwohnung (ist voll möbliert!) gemietet, darüber hinaus nicht, so dass ich darüber hinaus auch nicht zahlen möchte; mein Mietvertrag läuft automastisch nach Beendigung der Sanierung ab! Muss dann mein Mieter selbst zahlen, wenn er sich noch in der Ersatzwohnung aufhält? Würde ER dann selbst der Mieter in der Ersatzwohnung, obwohl auf seinen Namen kein Mietvertrag besteht, müsste er für diese Zeit dann einen eigenen Mietvertrag dort abschließen? Was ist wenn keiner dort nach Ende der Sanierungsarbeit bezahlt, wer würde dann zur Zahlung verpflichtet?

Weiterhin interessiert mich, wie lange ich rückwirkend den vom Mieter bei mir verbrauchten Strom zur Zahlung verlangen kann? Der Strom wurde über einen Zwischenzähler und Messung erfasst. Leider habe ich es seit Ende 2009 versäumt, diese Stromgebühr zu verlangen. Diese Zahlung war (völlig separat zu der Miet-/NK-Zahlung) je nach Verbrauch vereinbart und sollte im Nachhinein vom Mieter beglichen werden, ohne dass dafür ein bestimmtes Datum vereinbart wurde

Mit freundlichen Grüßen
Privatperson wohnhaft in eigenem Haus und kleiner Mieteinheit im Keller

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Grundsätzlich sind lediglich Sie Partei des Mietvertrages und daher für Nebenkosten, rechtzeitige Rückgabe der Mietwohnung sowie den Ersatz etwaiger Schäden verantwortlich. Daher wird sich der Vermieter der Ersatzwohnung im Zweifel bezüglich vorgenannter Ansprüche direkt an Sie als unmittelbaren Vertragspartner halten.

2.
Insbesondere bei der Frage der Räumung der Wohnung müsste der Vermieter im Zweifel sowohl Sie als auch den Untermieter auf Räumung verklagen.

3.
Bezüglich des Verhältnisses zwischen Ihnen und dem Untermieter besteht auch ohne schriftliche Vereinbarung ein Mietvertrag, da dieser grundsätzlich keine besondere Form voraussetzt.

4.
Nach Beendigung Ihres Mietvertrages müssten Sie, insofern der Untermieter nicht freiwillig räumt, zunächst die Miete in Form einer Nutzungsentschädigung wegen fehlender Rückgabe zahlen.

Im Verhältnis zum Untermieter haben Sie sodann die Möglichkeit, Ihre Ansprüche wegen zu ersetzender Schäden oder wegen nicht rechtzeitiger Rückgabe geltend zu machen.

5.
Das Untermietverhältnis kann, ausgehend davon, dass es sich um eine möblierte Wohnung handelt, spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende gekündigt werden - im Ergebnis hat der Untermieter sodann eine Kündigungsfrist von zwei Wochen.

6.
Hinsichtlich der Thematik der entsorgten Möbel ist von Interesse - wodurch es zu dem Wasserschaden kam - insbesondere ob Ihnen als Vermieter ein Verschulden nachgewiesen werden kann. Grundsätzlich hat der Mieter bei Beschädigung/Zerstörung seiner Möbel einen Anspruch auf Schadensersatz. Kann der Schaden auf Mängel zurückgeführt werden, die der Verantwortung des Vermieters unterlagen, so hat der Vermieter hierfür einzustehen. Andernfalls ist wohl die Hausratversicherung des Mieters zu beanspruchen.

Selbst wenn jedoch eine Verantwortung beim Vermieter liegt, so kann der Anspruch des Mieters im Rahmen eines Mitverschuldens gekürzt werden bzw. vollständig entfallen. Dies ist dann anzunehmen, wenn der Mieter an der Vergrößerung des Schadens beispielsweise durch Unterlassen mitgewirkt hat. Insoweit könnte hier eine Kürzung durch das Weigern, die Wohnung trotz Wasserschadens rechtzeitig zu verlassen und so eine Entsorgung der Möbel zu verhindern, greifen. Hierzu müssten jedoch mehr Informationen vorliegen.

7.
Hinsichtlich der Stromkosten besteht das Problem der Verjährung, die regelmäßig drei Jahre beträgt und zum Ende des Jahres beginnt, in dem alle anspruchsbegründeten Umstände entstanden und bekannt waren.

Mithin sind die Stromkosten aus dem Jahr 2009 wohl - selbst unterstellt, dass am 31.12.2009 um 0.00 Uhr abgelesen wohl erst zum 01.01.2010 bekannt. Mithin beginnt deren Verjährung zum 31.12.2010 und endet zum 31.12.2013. Damit bestehen meiner Ansicht nach zumindest hinsichtlich der Kosten aus 2009 erhebliche Probleme, da diese verjährt sind.

Da Sie kein Energieversorgungsunternehmen sind, welches sich auf die Grundversorgungsverordnung Strom berufen könnte, wonach die Verjährung frühestens nach Rechnungsstellung beginnen kann, sind meines Erachtens die Kosten für 2009 nicht mehr durchsetzbar.

Für die Folgejahre sollte jedoch bis zum 31.12.2014 reagiert werden.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.09.2014 | 18:42

Hinsichtlich der Thematik der entsorgten Möbel ist von Interesse - wodurch es zu dem Wasserschaden kam - insbesondere ob Ihnen als Vermieter ein Verschulden nachgewiesen werden kann.

--> MICH ALS VERMIETER TRIFFT KEINE SCHULD, DA DER VON MIR BEAUFTRAGTE HANDWERKER INNERHALB SEINER ARBEITEN DEN WASSERSCHADEN VERURSACHT HAT; DAHER KOMMT AUCH DIE VERSICHERUNG DES HANDWERKERS FÜR DIE SCHADENSBEHEBUNG AUF.

Grundsätzlich hat der Mieter bei Beschädigung/Zerstörung seiner Möbel einen Anspruch auf Schadensersatz. Kann der Schaden auf Mängel zurückgeführt werden, die der Verantwortung des Vermieters unterlagen, so hat der Vermieter hierfür einzustehen. Andernfalls ist wohl die Hausratversicherung des Mieters zu beanspruchen. 

--> MIETER HAT KEINE HAUSRATVERSICHERUNG. WENN DER MIETER - WIE VON DER HANDWERKERVERSICHERUNG EINDRINGLICH GEWÜNSCHT - GLEICH EINEM UMZUG ZUGESTIMMT HÄTTE, WÄREN DIE MÖBEL NUR NASS UND NICHT NOCH ZUSÄTZLICH SCHMIMMELBESCHÄDIGT UND HÄTTEN GETROCKNET WERDEN KÖNNEN.

Selbst wenn jedoch eine Verantwortung beim Vermieter liegt, so kann der Anspruch des Mieters im Rahmen eines Mitverschuldens gekürzt werden bzw. vollständig entfallen. Dies ist dann anzunehmen, wenn der Mieter an der Vergrößerung des Schadens beispielsweise durch Unterlassen mitgewirkt hat. Insoweit könnte hier eine Kürzung durch das Weigern, die Wohnung trotz Wasserschadens rechtzeitig zu verlassen und so eine Entsorgung der Möbel zu verhindern, greifen. Hierzu müssten jedoch mehr Informationen vorliegen.

FRAGE: Gehe ich richtig in der Annahme, dass der Mieter wegen seiner langwierigen Weigerung zum Umzug in eine Ersatzwohnung und demzufolge der Vergrößerung des Schadens - erst war es nur Wasserschaden und dann kam erheblicher Schimmelschaden (an seinen Möbel, der Mietwohnung und dem gesamten Kellerbereich dazu) selbst für eine Neubeschaffung seiner Möbel zuständig ist? ja / nein
Ist schon schlimm genug, dass aus der ursprünglichen Wassersanierung nun eine Wasser-/Schimmelsanierung geworden ist!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.09.2014 | 18:52

Sehr geehrter Fragesteller:

Grundsätzlich hat auch der Geschädigte im Schadensfalle gewisse Mitwirkungspflichten.

Hierzu gehört als Hauptpflicht, dafür Sorge zu tragen - sofern zumutbar, dass sich der Schaden nicht noch vergrößert. Hat der Wasserschaden die Möbel nur befeuchtet und mussten diese wegen der zunächst unterlassenen Verbringung in eine gestellte Ersatzwohnung sodann durch Schimmel als Folgeschaden entsorgt werden, so führt dies zur erheblichen Reduzierung der Ansprüche des Mieters - je nach Gegenstand, Wert, Alter etc. zum Entfall von Ansprüchen.

Mithin muss der Mieter dann selbst für die Möbel aufkommen.

Ebenfalls muss berücksichtigt werden, dass der Mieter nur den Zeitwert ersetzt bekommen würde (Abzug neu für alt). Konkret werden, sofern es sich nicht um neue Möbel handelt erhebliche Abschläge für die bisherige Gebrauchsdauer gemacht. Der Mieter soll durch das Schadensereignis nicht besser gestellt werden, als er ohne den Schaden stehen würde.

Bewertung des Fragestellers 07.09.2014 | 19:41

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