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Ersatzvornahme

20.02.2018 13:02 |
Preis: 70,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Dietrich


Vielen Dank fuer diese Moeglichkeit.... Ich befinde mich in folgendem rechtlichen Dilemma. Ich habe vor eineinhalb Jahren eine Wohnung gekauft und vermietet. Der Mieter meldete vor 9 Monaten einen Fugenriss 5 Zentimeter in Boden der Dusche. Ich habe Hausverwaltung und Bauherren informiert und um Reparatur gebeten, da im Vertrag ja 5 Jahre Gewaehrleistung vereinbart sind. Die Reparatur ist nicht erfolgt bis heute und der Riss hat inzwischen 25 Zentimeter. Das Wasser dringt massiv ein. Wie ich erfuhr, unternimmt der Bauherr nichts, da auch er in einem Gewaehrleistungsverhaeltnis mit dem Generalunternehmer steht und geklagt hat. Dabei koennen Jahre vergehen und der Generalunternehmer ( eine tuerkische Firma) ist beruehmt dafuer, immer dann Insolvenz anzumelden, wenn die Forderungen aus einem Projekt zu gross werden, um sich dann in selber personeller Zusammensetzung unter anderem Namen neuzugruenden. Dem gesundem Menschenverstand folgend haette ich laengst meinen Handwerker in die Wohnung geschickt, um den Schaden, als er noch klein war, auf meine Kosten zu reparieren. Sobald ich das aber anruehre, verliere ich die Gewaehrleistung. Es gibt inzwischen soviele anderre durch Gutachter bestaetigte Maengel, dass hier Pfusch am Bau attestiert werden kann. Die Liste auch anderer Kaeufer ist lang. Ich fuerchte nun, dass unter dem sichtbaren Fugenriss noch mehr Pfusch ans Licht kaeme, der dann aber Kostengroessenordnungen haette, die ich auch nicht bezahlen kann. Andererseits laeuft das Wasser frueher oder spaeter in die darunter liegende Wohnung usw. Meine Frage: Habe ich Recht auf Ersatzvornahme? Gibt es eine Formulierung der Aankuendigung von Ersatzvornahme, die meine Gewaehrleistungsansprueche nicht fuer immer verlieren laesst? Herzlichen Dank fuer eine Antwort! A.D.
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Ich bin mir nicht ganz sicher, ob Sie die Vertragsverhältnisse genau geschildert haben: Ich gehe davon aus, dass Sie über die Wohnung keinen Bauvertrag geschlossen haben, sondern die bereits fertige Wohnung von jemand gekauft haben, der deren Bau bei dem Generalunternehmer in Auftrag gegeben hatte und später an Sie verkaufte.

Ihr Gewährleistungsanspruch richtet sich in diesem Fall direkt gegen den Verkäufer (Bauherren). Ob der Verkäufer seinerseits den Generalunternehmer in Regress nehmen muss, ist dabei nicht Ihr Problem.

Die Gewährleistung ist dabei aus dem Kaufvertrag zu erfüllen. Daher steht Ihnen zunächst die Nacherfüllung aus § 439 BGB zur Verfügung. Sie müssen dem Verkäufer eine angemessene Frist setzen, innerhalb er den Mangel zu beheben hat. Er kann Sie diesbezüglich nicht damit vertrösten, dass er erst selbst seinen Anspruch durchsetzen muss gegen den türkischen Generalunternehmer.

Die kaufrechtliche Gewährleistung kennt jedoch kein Recht auf Selbstvornahme, wie es sich für den Werkvertrag aus § 637 BGB ergibt. In der Literatur wird der § 637 BGB teilweise analog auf den Kaufvertrag angewendet, aber die überwiegende Rechtsprechung lehnt dies ab. Sie müssen daher den Verkäufer eine Frist zur Nacherfüllung setzen. Erst wenn diese verstrichen ist, können Sie Schadensersatz gegen den Verkäufer geltend machen oder den Kaufpreis mindern (und daraus die Beseitigung des Mangels begleichen), die Sie gegenüber dem Mieter schuldig sind.

Dies gilt nur dann nicht, wenn der Verkäufer selbst Verbraucher ist und keine Gewährleistung vereinbart wurde. Ich gehe davon aus, dass der Verkäufer Unternehmer ist und Ihnen die 5 Jahre Gewährleistung gewährt hat. Für diesen Fall, dass der Verkäufer doch Verbraucher wäre, tritt der Verkäufer die Gewährleistungsrechte gegen den GU mit dem Verkauf an Sie ab und Sie müssten sich selbst mit dem GU auseinandersetzen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen
Alexander Dietrich
Rechtsanwalt

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