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Ersatzhaus im Aussenbereich bauen

21.06.2012 20:52 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Sehr geehrte Damen und Herren,
mein Anliegen bzw. meine Frage bezieht sich den Ersatzhausbau im Aussenbereich.

Mein Vater ist Eigentümer einer Einöde in Bayern. Auf dem Hof stehen zwei Häuser, in einem wohnen meine Eltern (Austragshaus) im anderen meine Oma. Mein Vater bewirtschaftet den Hof nicht mehr aktiv. Meine Oma hat ein sogenanntes Leibgeding und wohnt in einem Haus am Hof.
Ich wohne seit knapp 7 Jahren nicht mehr am Hof, habe somit weder meinen 1ten noch 2ten Wohnsitz dort.

Nun würden mein Freund und ich gerne auf dieser Einöde ein weiteres Haus bauen. Nach einem mündlichen Vorabgespräch mit dem Bauamt ist ein drittes Haus auf gar keinen Fall möglich.
Lt. Bauamt könnte allerdings meine Oma mit knapp 88Jahren einen Ersatzbau beantragen. Die Finanzierung des Baus müsste auf und meinen Freund laufen, mein Vater würde auch eine Grundschuld für die Bank eintragen, da er ja Eigentümer der Hofstelle ist. Das Bauamt wies uns auch darauf hin, dass sobald meine Oma verstirbt kein Bau mehr möglich sei.

Nun zu meinen Fragen:

1. Wie kann meine Oma einen Bauantrag stellen, wenn sie das Haus nur besitzt, der Eigentümer des Hofes ist mein Vater ist? Oder liegt hier die Begründung darin, dass sie ein Leibgeding hat?

2.Was wäre wenn uns die Baugenehmigung vorliegt und meine Oma noch vor Baubeginn verstirbt? Geht dann die Baugenehmigung auf meinen Vater über oder erlischt diese?

3. lt Landrat kann nach der Ersteinreichung und genehmigung alles auf mich umgeschrieben werden. Ist dies möglich oder sollte ich mir diese mündliche Aussage schriftlich bestätigen lassen?

4. In den Ersatzbau würden mein Freund und ich einziehen somit auch nach unseren Vorstellungen planen ist dies machbar?

5. Einzige Bedingung ist hier das das Althaus nach Fertigstellung weg muss. Ab wann ist ein Haus fertiggestellt, ab Einzug oder wenn alle notwendigen Arbeiten erledigt sind? ( man könnte ja z.B. beim Balkon das Geländer nicht befestigen, sondern erst Jahre später und somit den Abriss des Hauses verzögern) Oder sollte man hier gleich beim Bauantrag eine Verlängerung des Abrisses beantragen?

6. andere Variante wäre ein größeres Haus zu beantragen, in dem dann 2 Haustüren vorhanden sind und in welchem sowohl ich als auch meine Oma wohnen können. Dann könnte das Althaus nach Fertigstellung sofort weg. Wie sind hier die Erfolgsaussichten? Es heißt ja im § 35 Abs 4 Nr. 2 (Voraussetzungen), dass der Ersatzbau für sich und seine Familienmitglieder erstellt werden darf. Müsste dies auch gleich beim Bauantrag vermerkt werden, wer alles im Haus wohnen soll?

7. Nun nochmals eine sehr allegemeine Frage an Sie, ist dies überhaupt so darstellbar oder würden Sie mir empfehlen aufgrund der Komplexität in diesen Fall keine weitere Energie zu stecken?

Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

1. Wie kann meine Oma einen Bauantrag stellen, wenn sie das Haus nur besitzt, der Eigentümer des Hofes ist mein Vater ist? Oder liegt hier die Begründung darin, dass sie ein Leibgeding hat?

Auch ein Dritter, der wie Ihre Oma nicht Eigentümer des Grundstückes ist, kann einen Bauantrag stellen und dafür sogar eine Genehmigung erhalten. Mit dem Leibgeding hat dies nichts zu tun.

Die Rechte des eigentlichen Eigentümers, also Ihres Vaters, bleiben hierbei ausreichend geschützt. Die Baugenehmigung ergeht nämlich „ unbeschadet privater Rechte Dritter " ( Art. 68 Abs. 4 BayBO). Das heißt, dass die Baugenehmigung zwar aussagt, dass aus öffentlich-rechtliches Sicht dem Bauvorhaben nichts entgegensteht. Zu der Frage, ob der Bauherr zur Durchführung zivilrechtlich auch befugt ist, sagt sie aber nichts aus. Um die zivilrechtliche Befugnis muss sich der Bauherr also selbst bemühen, also um die Genehmigung des Eigentümers, dass auf seinem Grundstück gebaut wird.

2.Was wäre wenn uns die Baugenehmigung vorliegt und meine Oma noch vor Baubeginn verstirbt? Geht dann die Baugenehmigung auf meinen Vater über oder erlischt diese?

Die Baugenehmigung ist ein sogenannter sachbezogener Verwaltungsakt, der vom Grundstück nicht isoliert übertragen werden kann. Sie ist also fest mit dem Grundstück verbunden.
Ihr Vater kann ohne weiteres mit dem Grundbuchauszug, der ihn als Eigentümer ausweist, gegenüber der Baubehörde die Rechte aus der Baugenehmigung geltend machen. Einer besonderen Übertragungshandlung bedarf es nicht.

Eine Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von 4 Jahren nach der Erteilung der Genehmigung mit der Bauausführung begonnen wird ( Art. 69 Abs. 1 BayBO) Die Frist kann mit einem schriftlichen Antrag bis zu zwei Jahre verlängert werden.

3. lt Landrat kann nach der Ersteinreichung und Genehmigung alles auf mich umgeschrieben werden. Ist dies möglich oder sollte ich mir diese mündliche Aussage schriftlich bestätigen lassen?

Da die Baugenehmigung sachbezogen und nicht isoliert vom Grundstück gesehen werden kann, ist eine Baugenehmigung vor einem Eigentumswechsel gar nicht übertragbar. Sie müssen also das Grundstück erwerben. Erst mit Übertragung des Eigentums treten Sie als Käufer als Rechtsnachfolger in die Position des Antragstellers, die erteilte Baugenehmigung wirkt dann auch zu Ihren Gunsten.

4. In den Ersatzbau würden mein Freund und ich einziehen somit auch nach unseren Vorstellungen planen ist dies machbar?

Die Baugenehmigung kann auf Sie wie dargelegt nicht übertragen werden, es sei denn Sie kaufen das Grundstück.

5. Einzige Bedingung ist hier das das Althaus nach Fertigstellung weg muss. Ab wann ist ein Haus fertiggestellt, ab Einzug oder wenn alle notwendigen Arbeiten erledigt sind? ( man könnte ja z.B. beim Balkon das Geländer nicht befestigen, sondern erst Jahre später und somit den Abriss des Hauses verzögern) Oder sollte man hier gleich beim Bauantrag eine Verlängerung des Abrisses beantragen?

Mir ist nicht ganz klar, was Sie unter Altbau und dessen Abriss verstehen. Bitte konkretisieren Sie dies , sollte es noch erforderlich sein,
in der Nachfrage.

6. andere Variante wäre ein größeres Haus zu beantragen, in dem dann 2 Haustüren vorhanden sind und in welchem sowohl ich als auch meine Oma wohnen können. Dann könnte das Althaus nach Fertigstellung sofort weg. Wie sind hier die Erfolgsaussichten? Es heißt ja im § 35 Abs 4 Nr. 2 (Voraussetzungen), dass der Ersatzbau für sich und seine Familienmitglieder erstellt werden darf. Müsste dies auch gleich beim Bauantrag vermerkt werden, wer alles im Haus wohnen soll?

Nach der Intention des Gesetzgebers soll der Außenbereich von jeder Bebauung freigehalten werden. Bauliche Aktivitäten im Außenbereich stellen daher die Ausnahme dar. § 35 BauGB berücksichtigt aber auch, dass es Anlagen gibt, die einerseits typischerweise auf den Außenbereich angewiesen sind, z.B. land- und forstwirtschaftliche Betriebe, andererseits aber auch bauliche Anlage existieren, deren Nutzung im Innenbereich nur schwer vorstellbar ist, z.B. stark emittierende Anlagen. Aus diesem Grund unterscheiden § 35 Abs. 1 und 2 zwischen sog. privilegierten und nicht privilegierten Anlagen. Eine privilegierte Anlage sind u.a. solche, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen, was vorliegend der Fall ist. Dies soll nach Auffassung der Behörde auch so bleiben, denn Ihrer Oma wird nur ein Ersatzbau genehmigt. Das eigentliche Wohnung ist nämlich im Außenbereich nicht gestattet, es muss zwingend mit einem land-oder forstwirtschaftlichen Betrieb verbunden sein, sodass die Erfolgsaussichten, ein größeres Haus genehmigt zu bekommen, sehr gering erscheinen.

7. Nun nochmals eine sehr allgemeine Frage an Sie, ist dies überhaupt so darstellbar oder würden Sie mir empfehlen aufgrund der Komplexität in diesen Fall keine weitere Energie zu stecken?

Wie bereits aus meinen Ausführungen ersichtlich, sollen Sie sich hier keine große Illusionen machen, letztlich wird es bei dem Ersatzbau verbleiben, denn das eigentliche Wohnen ohne landwirtschaftlichen Bezug ist im Außenbereich nicht gestattet.

Gerne stehe ich bei Unklarheit für eine Nachfrage zur Verfügung,

mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.06.2012 | 18:10

vielen Dank für Ihre ausführliche Beantwortung meiner Fragen.

zu meiner Nachfrage:
- zu Frage 5
Lt. Landratsamt muss das Haus meiner Oma sobald das Ersatzhaus erbaut ist sofort abgerissen werden. Daher stellt sich für mich die Fragen, ob wir den Abriss verzögern können indem wir mit der Bauabnahme warten sprich das Haus ist ja erst "fertig" sobald z.b das Geländer am Balkon angebracht ist.
Oder aber sagt hier das Landratsamt, dass man sobald man im Haus wohnt schon eine Bauabnahme machen muss.....
Letztendlich war hier mein Gedanke, dass ich solange warte mit der kompletten fertigstellung bis meine Oma verstorben ist und sie eben solange in ihrem alten Haus wohnen kann. Ich aber wiederrum bereits in das neue "Ersatzhaus" einziehen kann.

-zu Antwort 6 habe ich noch eine Verständnisfrage
ist es hier nicht erlaubt auch einen Ersatzbau zu beantrage für die Familienmitglieder sprich für mich.....

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.06.2012 | 00:26

Sehr geehrter Fragesteller,

ich gestatten mir Ihre Nachfragen wie folgt zu beantworten:

Die Privilegierung eines im Außenbereich geplanten Vorhabens hängt nach § 35
Abs. 1 Nr. 1 BauGB davon ab, dass das Vorhaben einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb
„dient".

Dies bedeutet, dass das Bauvorhaben eine bestimmte Funktion im
Betrieb erfüllen und seinerseits nach Lage, Ausstattung und Gestaltung von dieser
Funktion geprägt sein muss. Zum herkömmlichen Bild eines landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetriebes gehört,
dass die frühere Hofinhaberin, was ihre Oma sicherlich ist, wofür das Leibgedinge spricht,
noch auf dem Hof lebt, in gewissem Umfang im Betrieb mitarbeitet
und damit zur reibungslosen Fortführung des auf Generationen angelegten
Betriebes beiträgt. Ein Altenteilerhaus, nichts anderes ist das geplante Ersatzhaus, „dient" deshalb regelmäßig einem
einem landwirtschaftlichen Betrieb, wenn die bestehenden Gebäude nicht ausreichend
Wohnraum auch für diesen Zweck bieten.
Das Altenteilerhaus dient somit allein der Versorgung der Altenteilerin und
nicht der Schaffung zusätzlichen Wohnraumes oder der Befriedigung
vielköpfigen Landwirtschaftsfamilie
im Außenbereich.

Somit ist die Baugenehmigung letztlich „ personenbezogen ". Da Sie seit 7 Jahren nicht mehr auf dem Hof wohnen, werden Sie mit Ihrem Vorhaben, letztlich selbst in das Ersatzhaus zu ziehen, auf Schwierigkeiten bei der Behörde stoßen, denn ihr Wohnen ist nicht landwirtschaftlich geprägt. Die Behörde kann eine Nutzungsuntersagung aussprechen, Ihnen also untersagen, weiter in dem Haus zu wohnen. Die rechtlichen Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung würden vorliegen, da Ihnen für die Nutzung des Gebäudes zum Wohnen keine Baugenehmigung erteilt worden ist, die Aufnahme dieser Nutzung jedoch der Baugenehmigungspflicht unterliegt.

Sie hätten nur dann eine Chance mit Ihrem Freund dort in dem Ersatzhaus zu wohnen, wenn Sie der Behörde gegenüber nachweisen könnten, dass ihre Mithilfe auf dem Hof Ihres Vaters zur Bewirtschaftung langfristig unentbehrlich ist.Dies müsste der Behörde plausibel dargetan werden. Bei Nebenerwerbsbetrieben, wenn also der Hof Ihres Vaters kein Vollerwerbsbetrieb ist, ist die
betriebswirtschaftliche Notwendigkeit einer dauerhaften Mitarbeit - und damit die
Möglichkeit der Genehmigung eines Wohngebäudes für Sie als mithelfenden Familienangehörigen
jedoch regelmäßig nicht gegeben.

Demzufolge würde ich Ihnen empfehlen, da eine Nutzungsuntersagung drohen würde, sich keine große Hoffnung bezüglich eines reinen Wohnen in dem Ersatzbau, der nur bezüglich dem Wohnung Ihrer Großmutter genehmigt wurde, zu machen.

Ich bedaure, Ihnen keinen günstigeren Bescheid geben zu können, aber leider ist die Rechtsprechung im Außenbereich recht streng. Das reine Wohnen im Außenbereich soll ohne konkreten landwirtschaftlichen Bezug grundsätzlich verhindert werden.


Mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt

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