Sehr geehrter Ratsuchender,
zunächst die Bemerkung, dass die Einsicht in die Pläne und Prüfung der Genehmigungen ansich notwendig sind, so dass Sie überlegen sollten, einen Kollegen vor Ort mit der Prüfung der Unterlagen ergänzend zu beauftragen; anzuraten ist es. Gerne kann ein fachkundiger Kollege benannt werden.
Vorbehaltlich einer solchen Einsicht und Prüfung sind Ihre Fragen aufgrund Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt zu beantworten:
1. Muss ich komplett abreißen und einen ähnlich großen Ersatzbau errichten?
Ein Abriss ist kein "Muss", sodern ein "Kann", sofern keine Gefahr für die Allgemeinheit von dem verfallenen Bau ausgehrt.
Nur wenn Sie abreisen, können Sie nicht einfach etwas Anderes dort aufbauen, wie Sie es aus verständlichen Gründen gerne durchführen wollen.
Hier wird die Erhaltungssatzung heranzuziehen sein, da dort in der Tat die Neubebaunung reglementiert werden kann, um eben den historischen Gesamteindruck beinbehalten zu können. Die Satzung wäre dann auf Ihre Wirksamkeit hin zu prüfen.
2. Sind zwei Scheunen auf einem Kilometer ortsprägend und das Stadtplanungsamt berechtigt einen solch großen Ersatzbau zu fordern?
Das lässt sich ohne genaue Ortkenntnis nicht abschließend klären. Wenn man allerdings das Kartenmaterial auf google earth nutzt, spricht in der Tat einiges dafür, dass das Stadtplanungsamt nicht Unrecht hat.
3. Darf ich nach Abriss der gesamten Scheune zwei eigenständige Einfamilienhäuser bauen?
Nein. Ein Neubau bedarf der Genehmigung und die liegt nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung eben nicht vor. Es würde sich um Schwarzbauten handelt und in der von Ihnen geschilderten Situation werden Sie neben Bußgeldern mit Abrissverfügungen zu rechnen haben.
4. Darf ich nach Teilabriss den Rest wieder aufbauen?
Sofern die Auflagen in der Genehmigung eingehalten werden, ja. Wichtig ist aber, dass der teilabriss nicht vom Ausmaß dazu führen darf, dass der Neubau dann als ein völlig neues Gebäude zu werten ist, also der alte Charakter herzustellen ist.
5. Darf ich nach Teilabriss den freien Teil als Bauland verkaufen, erhält man da wo ein Gebäude stand wieder Baurecht für ein
kleineres Gebäude (EFH)?
Verkaufen können Sie zwar, aber es ist keineswegs gesichert, dass Sie (bzw. der Rechtsnachfolger) wieder ein Baurecht für ein kleineres Gebäude zwangsläufig erhalten wird. Auch hier wird dann die Erhaltungssatzung eine Sperrwirkung haben können.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg