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Ersatzbebauung für Scheune im geschützten Ortskern

18.03.2018 15:17 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

auf meinem Grundstück (Dreiseitenhof) mit 2.600 m², was seit 15 Jahren mein Eigentum ist, steht der Rest einer abrissfälligen 26 m langen Scheune.
Ehemals war die Scheune 9 m hoch, die restlichen Mauern, ohne Dach und Giebel, sind jetzt nur noch ca. 4,50 m hoch.
Die Scheune war einsturzgefährdet, was ein Gutachten bestätigt hat. Die Statik war nicht mehr vorhanden. Die Balken, welche im Bruchsteinmauerwerk als Zugsicherung verankert waren, wurden entfernt. Deshalb wurden 2008 Dach mit Dachstuhl und Giebelspitze (9 m) bis zur Traufkante (4,50 m) abgerissen, um ein selbständiges Einstürzen zu verhindern.
Das Grundstück liegt im geschützten Ortskern von Dresden-Klotzsche (Erhaltungssatzung H1, Historischer Ortskern Klotzsche), aber an der Satzungsgrenze, wo auf ca. einem Kilometer nur zwei Scheunen sind und waren.
Abrissgenehmigung nach § 172 Abs. 1 BauGB liegt seit 2005 vor. Ist zeitlich nicht begrenzt.
Vom Scheunenrest möchte ich nur 18 m abreißen, so dass ein fast quadratischer Scheunenrest mit 8 m x 9 m stehen bleibt, das Grundstück so teilen, dass der Scheunenrest mit gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen (mind. 3 m) auf einem eigenständigen Grundstück mit ca. 400 m² steht. Den anderen Grundstücksteil ca. 550 m² möchte ich als Bauland für ein Einfamilienhaus verkaufen. Mit dem Verkaufserlös soll der Scheunenrest und andere baufällige Gebäude auf meinem Restgrundstück saniert werden.
Das Stadtplanungsamt besteht auf einem Baukörper mind. 20 m lang, der etwa den alten Scheunemaßen entspricht, also 26 m x 9 m und es müssen zwei Vollgeschosse werden.
In der Genehmigung wurde folgendes unter Hinweise angeführt: „H2: . . . , dass es Bestrebungen gibt, die Scheune durch zwei Einfamilienhäuser zu ersetzen, die bei Zustimmung zur Beeinträchtigung der überkommenen Bebauungsstrukturen führen würden."

Meine Fragen
1. Muss ich komplett abreißen und einen ähnlich großen Ersatzbau errichten?
2. Sind zwei Scheunen auf einem Kilometer ortsprägend und das Stadtplanungsamt berechtigt einen solch großen Ersatzbau zu fordern?
3. Darf ich nach Abriss der gesamten Scheune zwei eigenständige Einfamilienhäuser bauen?
4. Darf ich nach Teilabriss den Rest wieder aufbauen?
5. Darf ich nach Teilabriss den freien Teil als Bauland verkaufen, erhält man da wo ein Gebäude stand wieder Baurecht für ein kleineres Gebäude (EFH)?

Vielen Dank!

Sehr geehrter Ratsuchender,


zunächst die Bemerkung, dass die Einsicht in die Pläne und Prüfung der Genehmigungen ansich notwendig sind, so dass Sie überlegen sollten, einen Kollegen vor Ort mit der Prüfung der Unterlagen ergänzend zu beauftragen; anzuraten ist es. Gerne kann ein fachkundiger Kollege benannt werden.

Vorbehaltlich einer solchen Einsicht und Prüfung sind Ihre Fragen aufgrund Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt zu beantworten:


1. Muss ich komplett abreißen und einen ähnlich großen Ersatzbau errichten?

Ein Abriss ist kein "Muss", sodern ein "Kann", sofern keine Gefahr für die Allgemeinheit von dem verfallenen Bau ausgehrt.

Nur wenn Sie abreisen, können Sie nicht einfach etwas Anderes dort aufbauen, wie Sie es aus verständlichen Gründen gerne durchführen wollen.

Hier wird die Erhaltungssatzung heranzuziehen sein, da dort in der Tat die Neubebaunung reglementiert werden kann, um eben den historischen Gesamteindruck beinbehalten zu können. Die Satzung wäre dann auf Ihre Wirksamkeit hin zu prüfen.


2. Sind zwei Scheunen auf einem Kilometer ortsprägend und das Stadtplanungsamt berechtigt einen solch großen Ersatzbau zu fordern?

Das lässt sich ohne genaue Ortkenntnis nicht abschließend klären. Wenn man allerdings das Kartenmaterial auf google earth nutzt, spricht in der Tat einiges dafür, dass das Stadtplanungsamt nicht Unrecht hat.


3. Darf ich nach Abriss der gesamten Scheune zwei eigenständige Einfamilienhäuser bauen?

Nein. Ein Neubau bedarf der Genehmigung und die liegt nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung eben nicht vor. Es würde sich um Schwarzbauten handelt und in der von Ihnen geschilderten Situation werden Sie neben Bußgeldern mit Abrissverfügungen zu rechnen haben.


4. Darf ich nach Teilabriss den Rest wieder aufbauen?

Sofern die Auflagen in der Genehmigung eingehalten werden, ja. Wichtig ist aber, dass der teilabriss nicht vom Ausmaß dazu führen darf, dass der Neubau dann als ein völlig neues Gebäude zu werten ist, also der alte Charakter herzustellen ist.


5. Darf ich nach Teilabriss den freien Teil als Bauland verkaufen, erhält man da wo ein Gebäude stand wieder Baurecht für ein
kleineres Gebäude (EFH)?

Verkaufen können Sie zwar, aber es ist keineswegs gesichert, dass Sie (bzw. der Rechtsnachfolger) wieder ein Baurecht für ein kleineres Gebäude zwangsläufig erhalten wird. Auch hier wird dann die Erhaltungssatzung eine Sperrwirkung haben können.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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