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Ersatzbau im Außenbereich - Zulässige Wohnfläche


31.03.2006 13:45 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

mir wurde ein Grundstück mit einem Bauernhaus zum Kauf angeboten (in Ostfriesland). Dieses Grundstück befindet sich im Außenbereich. Mir ist bekannt, dass im Außenbereich besondere Gesetze gelten. Das Bauernhaus weist erhebliche Mißstände auf, die ein bewohnen erschweren, aber nicht unmöglich machen. Ich habe beim zuständigen Bauamt in Erfahrung gebracht, dass ein Ersatzbau unter anderem dann in Frage kommt, wenn das Gebäude vorher mindestens 2 Jahre vom Besitzer bewohnt wurde und Mängel aufweist, deren Behebung wirtschaftlich nicht vertretbar sind.

Unterschiedliche Meinungen herrschen allerdings jetzt bei der zulässigen Wohnflächengröße des Ersatzbaus. Es ist gesetzlich beschrieben, dass der Ersatzbau "gleichartig" also auch in bodenrechtlicher Beziehung gleichartig zu sein hat.

Meine Frage: Die Wohnfläche des Hauses ist mit ca. 100 m² angegeben. Die Grundfläche weist ca. 180 m² auf. Ist es richtig, dass die Grundfläche in diesem Fall mit der Wohnfläche gleichgestellt werden kann (öffentliche Belange wirken sich nicht negativ aus - schlagen bodenrechtlich nicht zu Buche) und als Bemessungsgrenze für die maximale Wohnfläche des Ersatzbaus gelten kann (plus einer "geringfügigen Erweiterung" um ca. 10%)?
Dass heisst, hätte ein Ersatzbau mit einer Wohnfläche von ca. 200 m² die Chance auf Zustimmung durch das Bauamt? Wie wären dann die Chancen für den zusätzlichen Bau einer Garage?

Oder kommen in diesem Fall generell die Wohnflächengrenzen des WoBauG §39 zur Geltung, d. h. 130 m² + 20% dürfen nicht überschritten werden?


Vielen Dank für die Antwort.

MfG

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Sehr geehrte Ratsuchende, sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Online-Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte. Dabei möchte ich Sie zunächst darauf hinweisen, dass die auf diesem Forum erfolgenden Informationen eine grundlegende anwaltliche Beratung nicht ersetzen. Es handelt sich lediglich um eine Erstberatung.

Ein Ersatzbau ist im Außenbereich unter den Voraussetzungen des § 35 IV Nr. 2 BauGB zulässig.

Danach ist zunächst erforderlich, dass das Haus bisher als Wohnhaus genutzt wurde. Da Sie jedoch schreiben, das Haus habe eine Wohnfläche von 100 qm bei einer Grundfläche von 180 qm gehe ich davon aus, dass es sich tatsächlich bereits jetzt um ein Wohnhaus handelt. Handelt es sich außerdem noch um ein Wirtschaftsgebäude ist eine Nutzungsänderung erforderlich.
Diese ergeht nur unter den Voraussetzungen des § 35 IV Nr. 1 BauGB. Sollte es sich bei dem Haus nicht um ein reines Wohnhaus handeln, kontaktieren Sie mich bitte noch einmal über die Nachfragefunktion. Das ist für Sie gratis.

Das Haus muss Mißstände bzw. Mängel aufweisen. Nich jeder Mißstand reicht für die Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzung aus. Der Gesetzgeber hat strenge Maßstäbe an die Erfüllung der Voraussetzungen gestellt. Danach reicht ein Mißstand erst dann aus, wenn wirtschaftliche Unterhaltung des Gebäudes sinnlos ist, da ein allgemeiner Verfall droht, wenn es also durch Renovierungsmaßnahmen nicht mehr wirtschaftlich erhalten werden kann. Ob dies in Ihrem Fall so ist, kann an dieser Stelle nicht geprüft werden.

Darüber hinaus erfordert das Gesetz, dass das Gebäude längere Zeit von dem Eigentümer bewohnt wurde – nicht von dem Besitzer. Wichtig ist daher, dass derjenige, der im Grundbuch eingetragen ist, längere Zeit in dem Haus gewohnt hat. Der im Grundbuch Eingetragene ist von den Fällen des Grundbuchfehlers der Eigentümer.

Das Gesetz sieht hinsichtlich der Länge des Zeitraums keine Vorgaben vor. Es besteht insofern ein unbestimmter Rechtsbegriff, der der Auslegung zugänglich ist. Da Ihnen die zuständige Baugenehmigungsbehörde die Auskunft gegeben hat, dass zwei Jahre ausreichen, dürfte dieser Zeitraum auch in Ihrem Fall ausreichen.

Das Gesetz sieht weiterhin vor, dass lediglich die Errichtung eines gleichartigen Neubaus möglich ist. Dabei spielt die von Ihnen problematisierte Wohnfläche eine entscheidende Rolle. Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG, Urteil v. 19.2.2004, Az. 4 C 4.03)hat entschieden, dass tatsächlich nicht die bisherige Wohnfläche für das neue Gebäude entscheidend ist. Vielmehr kommt es auf die Grundfläche sowie die Rauminhalte der Vergleichsgebäude an. Daher können Sie Ihren Berechnungen zunächst die Grundfläche von 180 qm zu Grunde legen. Eine geringfügige Erweiterung ist möglich unter Beachtung der Raumvolumina und § 35 IV S. 2 BauGB. Daher erscheint eine Vergrößerung auf 200 qm möglich, soweit die Abweichung nicht wesentlich ist von dem bisherigen Raumvolumen.

Die Errichtung einer Garage müsste jedoch getrennt beantragt werden, da der Neubau eben nur ersetzen soll, was bisher bestand. Da Sie schreiben, das Objekt befinde sich in Ostfriesland, ist die Niedersächsische Bauordnung anzuwenden. Danach ist im Außenbereich die Errichtung eines Nebengebäudes bis zu einem Raumvolumen von 20 Kubikmetern ohne Baugenehmigung möglich. Darüber hinaus müssen Sie ein Baugenehmigung beantragen, die an den Vorschriften des § 35 II BauGB zu messen. Die Baugenehmigung wird erteilt, wenn keine öffentlichen Belange beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist. An dieser Stelle sind Aspekte, die gegen die Genehmigung sprechen jedoch nicht ersichtlich. Ich hoffe, Ihnen damit zunächst weitergeholfen zu haben. Bitte haben Sie Verständnis, dass dieses Forum lediglich einer ersten Orientierung dient. Sollten Sie weiteren Bedarf haben, wenden Sie sich gerne an mich über die Nachfrageoption. Diese ist für Sie kostenlos. Ansonsten können Sie sich auch direkt an mich wenden oder einen Kollegen kontaktieren.

Mit freundlichem Gruß!

RA Thomas Krajewski
Email: krajewski@haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 01.04.2006 | 18:52

Sehr geehrter Herr Krajewski,

vorab erst einmal vielen Dank für Ihre Antwort und das Angebot zur Nachfrage. Ihre Ausführungen haben schon weiter geholfen, jedoch bei mir auch konkretere Fragen zu Ihren Schilderungen aufgeworfen.

Bei dem Objekt handelte es sich nicht um ein reines Wohnhaus. Es ist bereits über 100 Jahre alt und diente anfänglich als landwirtschaftliches Gebäude. Seit mehreren Jahren wurde es allerdings nur noch als Wohnhaus genutzt. Müsste hier eine Nutzungsänderung erfolgen oder ist diese automatisch schon vollzogen worden? Was wäre überhaupt die Folge einer nicht erfolgten Nutzungsänderung? Müsste dann ein neues Bauernhaus gebaut werden?
Aus dem von Ihnen aufgeführten Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Urteil v. 19.2.2004, Az. 4 C 4.03) lese ich, dass diese Änderung eigentlich nicht notwendig wäre ("...nur noch die Funktion eines "reinen" Wohnhauses. Da die Funktionsänderung, die der Übergang vom landwirtschaftlichen Gebäude zum "reinen" Wohnhaus enthält, von § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB gedeckt ist, ist das Bauernhaus seit längerem ein materiell rechtmäßiges Wohnhaus").

Falls ich falsch liege und eine Nutzungsänderung doch gesondert beantragt werden muss, wie verhält es sich dann mit der Siebenjahresfrist, die die Nutzungsänderung höchstens zurückliegen darf. Macht auch das Bundesland Niedersachsen von der Möglichkeit Gebrauch, diese Regelung bis zum 31.12.2008 nicht anzuwenden?
Ich las dazu weiterhin, dass die Bausubstanz vor einem Antrag erhalten sein muss (hier sicher nur bedingt der Fall), andernfalls wird einer Nutzungsänderung nicht zugestimmt. Angenommen einer Nutzungsänderung würde nach notwendiger Beantragung dennoch zugestimmt, wären die Chancen auf einen Ersatzbau in 4 Jahren dann als gering einzustufen?

Zum Thema Grundfläche und Raumvolumen: Der verwinkelte Altbau ist in unterschiedlichen Höhen gebaut, d.h. es gibt einen kleinen zweischgeschössigen Wohnbereich, einen eingeschössigen Anbau, der als Wohnbereich dient und eine Scheune, in mittlerer Höhe. Somit könnte das Raumvolumen im Vergleich zu einem heutigen "normalen", auf 2 Ebenen gebauten Einfamilienhaus mit 200 m² Wohnfläche geringer sein. Kann man davon ausgehen, dass in diesem Fall das Raumvolumen des Altbaus als Berechnungsgrundlage der maximalen Wohnfläche des Ersatzbaus herangezogen wird? D. h. die Grundfläche als solche ermöglicht sicher leicht die gewünschte Wohnfläche auf 2 Ebenen verteilt. Könnte jedoch nun eine Reduzierung dieser stattfinden, damit kein größeres Raumvolumen entsteht?
Inwiefern könnte die Gleichartigkeit des Bauvolumens hier überhaupt geltend gemacht bzw. welche Argumente könnten dagegen gehalten werden? Prinzipiell geht es dem Gesetzgeber doch um öffentliche Belange wie Vermeidung von Verunstaltung des Landschaftsbildes, von Splittersiedlungen auch durch mehrere Wohneinheiten, von erhöhtem Verkehrsaufkommen oder von Bodenversiegelungen durch flächensparendes Bauen. Alle Belange sind aber hier nicht berührt.

In einem weiteren Punkt habe ich mich sicher nicht richtig ausgedrückt. Die Baugenehmigungsbehörde erklärte mir mehrfach, dass eine Gesamtwohnfläche von 156 m² im Außenbereich nicht überschritten werden darf. Laut des oben genannten Urteils des BVerwG zählt aber doch prinzipiell die Beachtung der Gleichartigkeit der Gebäude und nicht eine pauschale Wohnflächengrenze, die einfach ohne Beachtung des Altbaus genannt werden kann.
Könnte das tatsächlich so in den Kommunen geregelt sein oder kann ich mich auf das Urteil vom 19.02.2004 beziehen und mir bei der Beantragung der Baugenehmigung berechtigte Hoffnung auf mehr Wohnfläche machen? Wie würden Sie es einschätzen?
Oder ist die Frage der Wohnfläche am Ende gar von der Funktion und Nutzung des bisherigen Gebäudes abhängig?

Ich bedanke mich für Ihre Antwort.

MfG

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