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Ersatz von Glasscheiben durch höherwertige - fällt das unter Modernisierung

| 08.04.2016 10:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Ich möchte in einer vermieteten Wohnung, deren Eigentümer ich bin, eine Renovierung bei drei Dachfenstern durchführen. Der seit zwei Jahren da wohnende Mieter beklagt sich immer wieder wegen dem ausfallenden Tauwasser an der Glasscheibe in der kalten Jahreszeit, was dann auch zu Schimmel an der Dichtungsfuge zwischen Glas und Rahmen führt. Die Feuchtigkeit an der Glasscheibe führt aufgrund von Herunterlaufen bzw. Abtropfen auch zur Befeuchtung der Tapete unterhalb des Dachfensters, wodurch sich dort auch schon Schimmelspuren zeigen. Dies ist meinesachtens auch durch fehlerhaftes Verhalten des Mieters bedingt, insbesondere nicht ausreichende Lüftung und Beheizung. Im Mietvertrag gibt es eine Vereinbarung, daß Tauwasser an der Scheibe und Schimmelflecken an der Fuge durch den Mieter zu akzeptieren sind.
Bei einem der Dachfenster ist seit einigen Tagen die Verglasung nicht mehr ganz intakt, d.h. es zeigt sich Feuchtigkeit im Glaszwischenraum. Eine Instandsetzung mit einer gleichwertigen Ersatzscheibe ist auch nicht möglich, da diese "schlechte" Verglaung heute nicht mehr hergestellt wird.
Die Dachfenster sind 16 Jahre alt und waren zum Zeitpunkt des Einbaues auch nicht die hochwertigsten am Markt verfügbaren. Sie erfüllen aber noch Ihren Zweck. Rein buchhalterisch hat der Mieter mit dem Einzug vor zwei Jahren Dachfenster übernommen, die als abgeschrieben gelten.

Bei der Renovierung sollen die Glasscheiben durch neue qualitativ deutlich höherwertige ersetzt werden. Die Rahmen bleiben erhalten. Die neuen Scheiben haben eine warme Kante. Der U-Wert der Scheibe verbessert sich von ca. 1,5 auf ca. 1.1. Durch die warme Kante und den besseren Wärmeschutz der Verglasung werden auch die Randbereiche der Verglasung wärmer sein, um dem Ausfall von Tauwasser vorzubeugen. Die Kosten werden ca. 1500 - 2000 Euro betragen

Ich bin der Meinung, daß sich durch diese Renovierug der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht und das sich dadurch die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, da der Ausfall von Tauwasser an der Glasscheibe deutlich verringert werden soll und damit auch der daraus resultierende Schimmel.
Von einer energetischen Sanierung kann ich nicht ausgehen, da die Fensterflächen zu klein sind, um deutliche Energieeinsparungen zu erzielen.

Kann ich in diesem Falle von einer Modernisierung ausgehen, d.h. 11% der Gesamtkosten der Renovierung auf die Jahresmiete aufschlagen?

Wie müßte den Fall mit der einen mangelhaften Glasscheibe betrachten, die duch eine deutlich höherwertige ersetzt wird?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Fragen, die ich wie folgt beantworte:

Zu Frage 1 :

Fraglich ist, ob die Sanierung der Dachfenster als Modernisierungsmaßnahme gem. § 555 b BGB anzusehen ist, sodass gem. § 559 BGB eine Mieterhöhung um elf Prozent der Jahresmiete verlangt werden kann. Wichtig ist dabei die Abgrenzung der Modernisierungsmaßnahme, § 555b BGB, von der Erhaltungsmaßnahme, § 555a BGB. Letztere gehört gem. §§ 535, 549 BGB zu den vermieterischen Pflichten, diesbezügliche Kosten sind von diesem allein zu tragen.

Erhaltungsmaßnahmen sind Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandhaltung im Sinne des vertragsgemäßen Zustands. Da Sie als Vermieter vertraglich explizit dem Mieter hinsichtlich der Tauwasser-/Schimmelentstehung eine Duldungspflicht auferlegt hab en, handelt es sich bei dem momentanen Ist-Zustand bereits um den vertragsgemäßen Zustand. Die Dachfensterrenovierung ist damit nicht als Erhaltungsmaßnahme einzustufen.

Modernisierungsmaßnahmen sind in § 555 b definiert. Es handelt sich um bauliche Veränderungen, die gem. der Nr. 1-7 weitere Bedingungen erfüllen müssen.
Sie schließen eine energetische Sanierung aus. In der Tat wäre aber eine sog. Erhöhung des Gebrauchswerts (Nr. 4) zu prüfen:

Erhöhung des Gebrauchswerts umfasst jede bauliche Veränderung der Mietsache, die im Rahmen ihres Zwecks den Gebrauchswert erhöht und eine bessere Nutzung ermöglicht. In dem Einbau moderner Dachfenster ist eine bauliche Veränderung zu sehen. Die Gebrauchswerterhöhung ist dann gegeben, wenn sie nach Verkehrsanschauung geeignet ist, die Attraktivität der Mietsache für künftige Mietinteressenten zu erhöhen (BGH NJW 2005, 2995; 2008, 1218). Sie muss darüber hinaus nachhaltig sein, d.h. auf Dauer bewirkt.
Die geplante Wärmeverglasung erhöht alleine durch Herabsetzung des Wärmedurchgangskoeffizienten die Attraktivität der Mietsache, verhindert darüber hinaus den Ausfall von Tauwasser und damit die Bildung von Schimmel. Dies wird im Sinne künftiger Mietinteressenten sein.

Dementsprechend ist von einer Gebrauchswerterhöhung und somit einer Modernisierungsmaßnahme gem. § 555b Nr. 4 BGB auszugehen.

Sie können, was die Renovierung der Dachfenster anbelangt, Erzhöhung der jährlichen Miete i.H.v. elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten verlangen, § 559 I BGB. Es handelt sich nicht, wie soeben ausgeschlossen, um Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, § 559 II BGB. Eine besondere Härte i.S.v. § 559 IV ist angesichts der geringen Erhöhung der Jahresmiete um ca. 165-220 Euro nicht zu erkennen, im Übrigen ist von einem allgemeinüblichen Zustand i.S.v. § 559 IV Nr. 1 BGB auszugehen, bei dem auf eine Interessenabwägung wg. möglicher sozialer Härte verzichtet wird.

Zu Frage 2:

In der nach Vertragsabschluss undicht gewordenen Glasscheibe ist ein Mangel der Mietsache zu erkennen, §§ 536c, 549 BGB.

Hier sind diesbezügliche Instandsetzungsmaßnahmen Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a BGB und von Ihnen als Vermieter gem. §§ 535 I 2, 549 BGB kostenmäßig selber zu tragen. Diesbezüglich entstandene Kosten dürfen somit nicht auf die Jahresmiete umgelegt werden. Das Risiko, dass eine Instandsetzung mit einer Glasscheibe des ursprünglichen Typs mangels Verfügbarkeit nicht mehr möglich ist, haben sie als Vermieter selber zu tragen. Denn Ihre Pflicht als Vermieter erstreckt sich gem. § 535 I 2 BGB auf die Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch vereinbarten Zustand.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.04.2016 | 16:09

Sehr geehrter Herr Dratwa,

zu Ihrer Antwort auf Frage 2 habe ich noch eine Frage. Ich habe habe von dem Sachverhalt der instandsetzenden Modernisierung gehört. Da es sich um Austausch von Glasscheiben bei 3 Dachfenstern handelt, könnte die defekte Scheibe mit einer noch intakten eines anderen Fensters ersetzt werden. Damit könnten die Arbeitsleistung als Instandsetzung und Materialkosten für die neue bessere Glasscheibe als Modernisierung abgerechnet werden. Kann das so als instandsetzende Modernisierung angesetzt werden bzw. wenn nicht, wie könnte der Modernisierungsanteil beziffert werden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.04.2016 | 18:08

Sehr geehrter Fragesteller,

in diesem Falle müssen Sie die Kosten für die fiktive Instandsetzungsmaßnahme von den Kosten für die Modernisierung des schadhaften Fensters in Abzug bringen. Sie können lediglich die daraus entstehende Differenz auf die Jahresmiete in obig beschriebener Weise umlegen, da, siehe oben, die Instandsetzung der Mietsache Pflicht des Vermieters ist und auf den Mieter nicht umgelegt werden darf.

Daraus ergibt sich folgende Formel:

Auf den Mieter umlegbare Kosten für die sog. "instandsetzende Modernisierung" des schadhaften Fensters

=

Gesamtkosten der Modernisierung des schadhaften Fensters minus Kosten der fiktiven Instandsetzung des schadhaften Fensters

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 08.04.2016 | 13:36

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