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Ersatz v. Investitionsaufwendungen, die über das Mietverhältnis von Nutzen sind


13.11.2006 17:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich möchte dieses Portal für eine erste rechtliche Orientierung nutzen. Lassen Sie mich dazu einige Ausführungen machen.

Ausgangspunkt ist eine gesundheitsbedingte Mietkündigung wegen Umzug unserer Eltern in ein Pflegeheim.

Telefonisch bat ich für die Investitionen meiner Schwiegereltern in ihre Mietwohnung um ein Vorschlagrecht für einen Nachmieter, infolge dessen ich eine Such-Anzeige über einen regionalen TV-Sender geschaltet habe und für eine Woche eigens für den Zweck frei genommen habe und von meinem Wohnort aus 350km-Entfernung angereist bin, um Interessenten für diese Wohnung mit dem entsprechendem Komfort-Aufrüstung zu finden und die Wohnung schlussendlich mit dem Einvernehmen des Vermieters über die neue Nachmieterschaft an die Wohnungsgenossenschaft zu übergeben. Mit Herrn x war ich übereingekommen, dass er Interessenten, die sich bei ihm für diese Mietwohnung melden, an mich verweist.

Wie besprochen erhielt die Wohnungsgenossenschaft von uns Kindern folgendes Anschreiben:

Sehr geehrter Aufsichtsrat und Vorstand,
sehr geehrter Herr x,

wie bereits telefonisch mit Ihrem Herrn x besprochen haben wir unter Einbeziehung der von uns aufgefundenen Unterlagen zur Mietsache den Stand der Investitionen unserer Eltern in ihrer Mietwohnung zusammengefasst.

Mit Beendigung des Mietverhältnisses bitten wir unter Berücksichtigung der Gesamtumstände um Prüfung des Anspruchs auf Ersatz der Investitionsaufwendungen, die über das Mietverhältnis unserer Eltern hinaus weiterhin wirksam und von allgemeinem Nutzen sind.

Für uns zeigt sich die aktuelle Situation so, dass sich im Rahmen der Sanierungsarbeiten über die Wohnungsgenossenschaft die Kosten für die Standardanhebung der Mietwohnung zum einen im Mietzins niedergeschlagen haben, zum anderen wurden sie laut Vereinbarung vom Mieter selbst getragen.
Darüber hinaus haben unsere Eltern hauptsächlich während der letzten Jahre ihrer Mietzeit ihren Verhältnissen entsprechend wesentliche Investitionen durch Meisterbetriebe im guten Glauben ihrer lebenslangen Mieterschaft zur optischen und bauphysiologischen Verbesserung zusätzlich getätigt.

Aus heutiger Sicht zeigt sich, dass die Bedürfnisse der Eltern gesundheitsbedingt trotz intensivem Bemühen und unter Mithilfe des Pflegedienstes dauerhaft nicht mehr in ihrem häuslichen Umfeld gedeckt werden können.
Nach Rücksprache mit den behandelnden Ärzten und dem Medizinischen Dienst der Krankenkasse haben wir uns leider für eine Änderung der Lebensplanung unserer Eltern und für einen Umzug in ein Pflegeheim entscheiden müssen. Es ist uns schwer gefallen, das seit nahezu 45 Jahre bestehende „Platin“-Mietverhältnis zwischen Ihnen und unseren Eltern zwangsläufig beenden zu müssen.

Ungeachtet dessen bitten wir Sie bei Ihrer Entscheidungsfindung zu berücksichtigen, dass die Ablöse der Investitionsaufwendungen zur Deckung der Pflegeheimkosten von erheblicher Bedeutung ist und dazu beitragen würde, die aktuelle finanzielle Situation neben der emotionalen Belastung, die die gesamte Familie zu tragen hat, zu entspannen.

Gern können Sie sich auch unter der Telefon-Nummer xy für eventuelle Rückfragen mit uns in Verbindung setzten.

In der Hoffnung, dass Sie unserem Anliegen positiv gegenüberstehen verbleiben wir
mit freundlichen Grüßen

xxxxxxx

Anbei erhielt die Wohnungsgenossenschaft eine detaillierte Auflistung der Komfort-Aufrüstung:

Zeitpunkt Art der Aufwendung Beschreibung Kosten
05.06.2004 Blicken-, Wind- & Sonnenschutz Balkon 2 Seitenscheiben mit Ausklinkung - hochgezogene Abgrenzung 209,00 €
11.12.1997 Einbau von Rollladen Wetter- Licht- & Einbruch-Schutz einschließlich Versiegelung gegen Schall, Wärmeverlust und eindringenden Staub/Schmutz 920,67 €
29.11.1997 Errichtung bzw. Umgestaltung Installation Zählerplatz (Umstellung von Gas auf Elektrik) Mietwohnung & Hausanschluss 521,72 €
29.11.1997 Elektrik Schukosteckdose Keller 98,24 €
18.09.1997 Sanitärbereich Sprossenheizkörper, WC-Flachspüler 276,09 €
18.09.1997 Sanitärbereich Bad-Ausstattung LA RONDE 98,42 €
18.09.1997 Sanitärbereich Montage von 7.50 qm Gipskartonplatten gegen Kälte 339,78 €
29.09.1997 Sanitärbereich Zusatzmenge für deckennahes Wandfliesen/Komplettfliesung/Aufpreis für hochwertige Fliesen 715,75 €
Aufpreis für Bordüre 191,26 €
Aufpreis Bodenfliesen 54,78 €
Deckenverkleidung Deckenplatten/Paneele 68,51 €
29.09.1997 Küchenbereich Wandaufbereitung, Einbau Trockenbauplatten; Zusatzmenge Wandfliesen/Aufpreis zum Standard 704,06 €
Deckenverkleidung Deckenplatten/Paneele 87,85 €
2 Zimmertüren mit Lichtausschnitt für Helligkeit Türfüllung Dekor Sandstrahl-/Musselinglas-Verglasung mit Zarge (ca. Gegenwert, weil keine Rechnung gefunden) 500,00 €
GESAMT-INVESTITION 4.786,13 €

Die Nachmieter Fam. z hat sich neben drei weiteren Interessenten auf meine Nachmieter-Anzeige in Bezug auf die ca. 5000,00 EUR - Komfort-Aufrüstung hin gemeldet und sich in Bezug darauf auch diese Wohnung ausgesucht.

Sie haben eben so wie die Wohnungsgenossenschaft über die Komfort-Investitionen über Zeitraum und Art der Investition von mir diesen transparenten Überblick erhalten.

Den Termin zwischen Vor-, Nachmieter und WGS zu einem Gespräch in Bezug auf die Zahlungsvereinbarung über die Art des jeweils objektiven Wertersatzes und die Ablöse der Renovierungsarbeiten hat mir der Nachmieter abgesagt. Ich bin infolge dessen zur WGS alleine gefahren. Dort musste ich allerdings feststellen, dass ich bei der Entscheidungsfindung über die Nachmieterschaft außen vorgeblieben bin und bereits alles „in Sack und Tüten“ war. Die Familie hatte sich direkt an die WGS gewendet. Von dieser Familie erhielt ich noch am gleichen Tag eine schriftliche Nachricht per Email, dass sie bereits als Nachmieter für diese Wohnung bei der Wohnungsgenossenschaft eingeschrieben sind und Ersatzansprüche nach dem Stand der Dinge und nach einem Gespräch mit der Wohnungsgenossenschaft als Nachmieter nicht leisten müssen. Auch an der Ablöse der Renovierungsarbeiten, die sich auf die Entfernung der Tapeten und das Schließen der Bohrlöcher beschränkt, seien sie nicht interessiert. Forderungen bitten sie an den Vermieter zu richten.

Wegen des geplatzten Konzens zwischen Vor- und Nachmieter habe ich bei der Wohnungsgenossenschaft vorgesprochen, die mir nun, trotz vorher erteilten Genehmigungen der Investitionen, eher mit Rückbaumassnahmen drohten.
Sie selbst als Vermieter lehnen Ersatzansprüche ab mit der Begründung, dass jegliche Forderungen auf Grund der Abschreibung erloschen seien und die Investitionen meiner Schwiegereltern bereits Eigentum der Wohnungsgenossenschaft seien und ich mich strafbar mache mit dem Versuch des Verkauf fremden Eigentums an den Nachmieter.

Meiner überschlägigen Einschätzung von 500,00 EUR sind sie nicht gefolgt, da es wie gesagt keine Ansprüche gäbe. Sie wären allenfalls bereit, eine Vermittlungsgebühr zu bezahlen und ich könne die Mietwohnung ohne Rückbaumaßnahmen übergeben und jegliche Ansprüche des Vermieters an den Mieter zur Entfernung der Tapeten und das Schließen der Bohrlöcher sind abgegolten.

Wie nun verhält sich die Sachlage aus Ihrer Sicht. haben meine Schwiegereltern tatsächlich keine Ansprüche? Gibt es eine Art Zeitwert-Tabelle, woran man sich orientieren kann. Ist die WGS im Recht in der Weise, wie sich der Verlauf der Gesamtsituation zeigt?

Da ich mit der Wohnungsgenossenschaft dazu noch mal ein Telefon-Meeting vereinbart habe, wäre ich für eine schnelle Resonanz auf mein Anliegen dankbar.

Mit freundlichen Grüßen
Donumes
Sehr geehrte Ratsuchende,

Sie sollten in Zukunft frühzeitig rechtlichen Rat einholen, um unnötige Kosten und Mühen sowie mögliche rechtliche Nachteile zu vermeiden.

Auch wenn der Vermieter den durchaus nützlichen Veränderung der Mietsache zugestimmt hatte, muss der Mieter diese beim Auszug aus der Wohnung wieder beseitigen. Außerdem kann der Mieter den Vermieter nicht dazu zwingen, die zusätzlichen Einbauten gegen Zahlung einer Entschädigung zu übernehmen.

Soweit also der Vermieter bzw. Nachmieter nichts für die in der Vergangenheit vorgenommenen Einbauten zahlen will, bleibt Ihnen wohl nichts anderes übrig, als diese wieder auszubauen.

Etwas anderes gilt allenfalls dann, wenn die Veränderungen/Einbauten für die Erhaltung und Bewirtschaftung der Wohnung unbedingt erforderlich waren. Dann kann der Vermieter nicht nur nicht die Entfernung verlangen, Ihnen könnte auch ein Entschädigungsanspruch zustehen.

Dieses müßte dann jedoch genauestens in einem persönlichen Gespräch und durch Einsichtnahme in alle bei Ihnen vorliegenden Unterlagen geprüft werden. Eine abschließende Stellungnahme ist mir von hier leider nicht möglich.

Bereits jetzt würde ich Ihnen jedoch raten - da m.E. keinesfalls alle von Ihnen aufgemachte Forderungen berechtigt sind - den Vorschlag zur Güte des Vermieters nicht von vornherein auszuschlagen.

Mit freundlichem Gruß

Wundke
Rechtsanwalt
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