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Ersatz für die Durchführung von Schönheitsreparaturen?


26.06.2006 19:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Timm



Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe meine Wohnung fristgerecht zum 30.09.2006 gekündigt, Beginn des Mietverhältnisses der 01.08.2002.

Ich habe folgende Klausen bezüglich Schönheitsreparaturen in meinem Mietvertrag:

$7 Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses
1. Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit gemäß nachstehendem Fristenplan die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichender Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke, Fenster und Außentüren von innen, Lasieren von Naturholztüren und -fenster) auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vornehmen zu lassen oder vorzunehmen unter Berücksichtigung von § 11 Abs. 1 dieses Vertrages.

2. Fristenplan
a) Heizkörper einschließlich Heizungsrohe, Innentüren samt Rahmen, Einbauschränke sowie Fenster und Außentüren von innen -> 5 Jahre
b) Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken -> 5 Jahre
c) Neuanbringung von Raufasertapeten -> 10 Jahre
d) Lasieren von Naturholztüren und -fenster -> 10 Jahre

Für Arbeiten in Küchen, Wohnküchen, Waschräumen, WC, Bäder und dgl. Räumen mit starker Dampfentwicklung verkürzt sich die Frist b) um zwei Jahre; bei Nebenräumen innerhalb der Wohnung (z.B. Speise- oder Besenkammer) verlängert sich diese Frist um zwei Jahre. Der Nachweis über laufen durchgeführte Schönheitsreparaturen ist durch Vorlage der Rechnung zu erbringen.

§ 11 Veränderungen an und in den Mieträumen durch den Mieter
(Auszug § 11 Abs. 1)
1. Bauliche Veränderungen an und in den Mieträumen, inbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dgl. dürfen nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden. Dies gilt auch für Änderunen der Tapetenart (z.B. Raufaser-, Textil- oder Glasfasertapeten) sowie bei erheblich abweichender Farbgestaltung der Mietsache.

§ 18 Schönheitsreparaturen bei Auszug
Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (wie in § 7 aufgeführt) aufgrund eines vom Vermieters vorzulegenden Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen:

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen währen der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 25% der Kosten aufgrund eines Voranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%, länger als 5 Jahre 90%; bei Berechnung des Kostenersatzes für das Anbringen von Raufasertapeten sowie das Lasieren von Naturholztüren und -fenstern gelten folgende Prozentsätze: länger als 1 Jahr 15%, länger als 2 Jahre 20%, länger als 3 Jahre 30%, länger als 4 Jahre 40%, länger als 5 Jahre 50%, länger als 6 Jahre 60%, länger als 7 Jahre 70%, länger als 8 Jahre 80%, länger als 9 Jahre 85%, länger als 10 Jahre 90%.

Für Nebenräume innerhalb der Wohnung sind folgende Prozentsätze maßgeblich: Liegen die Schönheitsreparaturen währen der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück 14% der Kosten gemäß Voranschlag: länger als 2 Jahre zurück 18%; länger als 3 Jahre zurück 42%; länger als 4 Jahre zurück 56%: länger als 5 Jahre zurück 70% und länger als 6 Jahre zurück 84%.

Diese Regelung tritt auch in Kraft, wenn seot Mietbeginn die genannten Zeitraume verstrichen sind. Der Vermieter kann im Übrigen bei übermäßiger Abnützung Ersatz in Geld verlangen. Dasselbe gilt für schuldhafter Beschädigung des Bodenbelages durch den Vermieter.

§ 19 Beendigung des Mietverhältnisses
(Auszug § 19 Abs. 1)
1. Bei Beendigung der Mietzeit hat der Mieter die Mietsache sorgfältig gereinigt und geputzt zurückzugeben; das gilt auch für Teppichböden. Weist der Vermieter nach, dass die Teppichböden bei Einzug neu verlegt oder von einer Fachfirma gereinigt worden sind, ist der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, ebenfalls die Reinigung durch eine Fachfirma vornehmen zu lassen. Als Nachweis hierüber ist die entsprechende Rechnung vorzulegen.

Nun zu meinen Fragen:
1) Sind die Klauseln wirksam?
2) Wie verhält es sich, wenn bereits Schönheisreparaturen durchgeführt wurden, obwohl ggf. entsprechende Klauseln unwirksam sind?
3) Wie verhält es sich, wenn Farbveränderungen in der Wohnung ohne vorherige Zustimmung durchgeführt wurden?
4) Muss der Vermieter nachweisen dass er die Teppichböden reinigen lassen hat und wenn ja wie muss er dies nachweisen?

Vielen Dank für die Beantwortung.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten will:

1) Sind die Klauseln wirksam?
Schönheitsreparaturen können auf den Mieter abgewälzt werden. Nicht zulässig sind aber starre Renovierungspflichten in Formularverträgen, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen. Hier kommt es also darauf an, ob ein tatsächlicher Renovierungsbedarf besteht oder nicht. Einen tatsächlichen Renovierungsbedarf hat der Vermieter zu beweisen. Die angegebenen Fristen liegen bei normalem Gebrauch der Wohnung im Bereich des Üblichen.
Da die Pflicht zur Schönheitsreparatur bei Auszug die im Rahmen des Fristenplans erfolgten Schönheitsreparaturen zwar anteilsmäßig berücksichtigt, im Ergebnis aber starr sind (der BGH verlangt eine Formulierung, die deutlich macht, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen dem tatsächlichen Bedarf anpassen muss) ist die Klausel unwirksam.
Gegen § 19 ist nichts zu sagen.

2) Wie verhält es sich, wenn bereits Schönheisreparaturen durchgeführt wurden, obwohl ggf. entsprechende Klauseln unwirksam sind?
Es lässt sich dann nur schwer beweisen, dass noch kein tatsächlicher Renovierungsbedarf bestanden hat. Letztlich kann ich Ihnen keine Erfolgsaussichten auf Ersatz des hierfür Aufgewendeten machen.

3) Wie verhält es sich, wenn Farbveränderungen in der Wohnung ohne vorherige Zustimmung durchgeführt wurden?

Das Zustimmungserfordernis des Mieters gilt nur für „erhebliche“ farblicheVeränderungen. Was „erheblich“ ist, liegt – wie so häufig – im Ermessen des Gerichts (hellblau marmorierte Flurtapete wurde als nicht extrem angesehen).

4) Muss der Vermieter nachweisen dass er die Teppichböden reinigen lassen hat und wenn ja wie muss er dies nachweisen?
Den Vermieter trifft hierfür die Beweispflicht. Der Beweis kann durch Vorlage der Rechnung einer entsprechenden Fachfirma erbringen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Auskunft weiter geholfen zu haben. Da dieses Forum nur eine erste Orientierung geben kann, rate ich Ihnen, einen auf das Mietrecht spezialisierten Anwalt mit Ihrer Vertretung zu beauftragen, falls der Vermieter auf Ihren Einwand nicht eingehen sollte.

Selbstverständlich stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion und auch zur weiteren Vertretung zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß

M. Timm
-Rechtsanwalt-
www.peukerttimm.de

Nachfrage vom Fragesteller 26.06.2006 | 21:05

Vielen Dank für die Beantwortung, diese hat mir schon mal sehr weitergeholfen, aber ich habe noch ein kurze Nachfrage.

Sie schieben: "Da die Pflicht zur Schönheitsreparatur bei Auszug die im Rahmen des Fristenplans erfolgten Schönheitsreparaturen zwar anteilsmäßig berücksichtigt, im Ergebnis aber starr sind (der BGH verlangt eine Formulierung, die deutlich macht, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen dem tatsächlichen Bedarf anpassen muss) ist die Klausel unwirksam."

Bezieht sich die Unwirksamkeit nun nur auf § 18 oder auch auf § 7, weil mir diese ebenso starr erscheint?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.06.2006 | 08:18

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

richtig:

§ 7 Ihres Mietvertrages enthält starre Fristen. Diese sind nicht wirksam, da es auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung ankommt. Nur hiernach bestimmt sich Ihre Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen. Hierüber kann nur ein Sachverständigengutachten Aufschluss geben.

Mit freundlichem Gruß

M. Timm
-Rechtsanwalt-
www.peukerttimm.de

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