Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten will:
1) Sind die Klauseln wirksam?
Schönheitsreparaturen können auf den Mieter abgewälzt werden. Nicht zulässig sind aber starre Renovierungspflichten in Formularverträgen, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen. Hier kommt es also darauf an, ob ein tatsächlicher Renovierungsbedarf besteht oder nicht. Einen tatsächlichen Renovierungsbedarf hat der Vermieter zu beweisen. Die angegebenen Fristen liegen bei normalem Gebrauch der Wohnung im Bereich des Üblichen.
Da die Pflicht zur Schönheitsreparatur bei Auszug die im Rahmen des Fristenplans erfolgten Schönheitsreparaturen zwar anteilsmäßig berücksichtigt, im Ergebnis aber starr sind (der BGH verlangt eine Formulierung, die deutlich macht, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen dem tatsächlichen Bedarf anpassen muss) ist die Klausel unwirksam.
Gegen § 19 ist nichts zu sagen.
2) Wie verhält es sich, wenn bereits Schönheisreparaturen durchgeführt wurden, obwohl ggf. entsprechende Klauseln unwirksam sind?
Es lässt sich dann nur schwer beweisen, dass noch kein tatsächlicher Renovierungsbedarf bestanden hat. Letztlich kann ich Ihnen keine Erfolgsaussichten auf Ersatz des hierfür Aufgewendeten machen.
3) Wie verhält es sich, wenn Farbveränderungen in der Wohnung ohne vorherige Zustimmung durchgeführt wurden?
Das Zustimmungserfordernis des Mieters gilt nur für „erhebliche“ farblicheVeränderungen. Was „erheblich“ ist, liegt – wie so häufig – im Ermessen des Gerichts (hellblau marmorierte Flurtapete wurde als nicht extrem angesehen).
4) Muss der Vermieter nachweisen dass er die Teppichböden reinigen lassen hat und wenn ja wie muss er dies nachweisen?
Den Vermieter trifft hierfür die Beweispflicht. Der Beweis kann durch Vorlage der Rechnung einer entsprechenden Fachfirma erbringen.
Ich hoffe, Ihnen mit meiner Auskunft weiter geholfen zu haben. Da dieses Forum nur eine erste Orientierung geben kann, rate ich Ihnen, einen auf das Mietrecht spezialisierten Anwalt mit Ihrer Vertretung zu beauftragen, falls der Vermieter auf Ihren Einwand nicht eingehen sollte.
Selbstverständlich stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion und auch zur weiteren Vertretung zur Verfügung.
Mit freundlichem Gruß
M. Timm
-Rechtsanwalt-
www.peukerttimm.de
Vielen Dank für die Beantwortung, diese hat mir schon mal sehr weitergeholfen, aber ich habe noch ein kurze Nachfrage.
Sie schieben: "Da die Pflicht zur Schönheitsreparatur bei Auszug die im Rahmen des Fristenplans erfolgten Schönheitsreparaturen zwar anteilsmäßig berücksichtigt, im Ergebnis aber starr sind (der BGH verlangt eine Formulierung, die deutlich macht, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen dem tatsächlichen Bedarf anpassen muss) ist die Klausel unwirksam."
Bezieht sich die Unwirksamkeit nun nur auf § 18 oder auch auf § 7, weil mir diese ebenso starr erscheint?
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
richtig:
§ 7 Ihres Mietvertrages enthält starre Fristen. Diese sind nicht wirksam, da es auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung ankommt. Nur hiernach bestimmt sich Ihre Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen. Hierüber kann nur ein Sachverständigengutachten Aufschluss geben.
Mit freundlichem Gruß
M. Timm
-Rechtsanwalt-
www.peukerttimm.de