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Ersatz für Regenwasserschäden beim Mieter

| 30.04.2011 13:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Im letzten Sommer kam es während des Urlaubs des Mieters nach heftigem Starkregen zu einem Wasserschaden durch eine Verstopfung des im Garten verlegten Abwasserrohrs. Bei der Suche nach der Schadensursache stellte sich heraus, daß das Abwasserrohr sich über die Jahre zugesetzt hatte. Durch den Rückstau hatte sich das Wasser über den Balkon den Weg ins Haus gebahnt und war über das OG bis in den Keller geflossen. Mieter hatte den Schaden erst nach Rückkehr aus seinem Urlaub (2 Wochen) bemerkt und macht nun Schäden an seinen Möbeln, Teppichen u. Bildern (Schimmelbefall etc) geltend. Meine Haftpflichtversicherung lehnt Ersatz mangels Verschulden ab. Mieter beruft sich auf Garantiehaftung gem. § 536a BGB sowie Verschulden wegen unterlassener Wartung des Abflußrohrs. Wie ist die Rechtslage?

Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Zur Verständlichkeit führe ich § 536a,
Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels, hier wie folgt auf:

Ist ein Mangel im Sinne des § 536

-BEI Vertragsschluss vorhanden

oder

- entsteht ein solcher Mangel SPÄTER wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat (VERSCHULDEN),

oder

- kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug,

so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 (Minderung) Schadensersatz verlangen.

Nur wenn der Mangel schon bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war - dieses muss der Mieter darlegen und beweisen - kommt es nicht auf eine Verschulden Ihrerseits als Vermieter an und die Garantiehaftung tritt ein.

Wenn aber feststeht, dass die Schadensursache nicht in den Herrschafts- und Einflussbereich des Mieters fällt, kommen dem Mieter Beweiserleichterungen zugute. Steht fest, dass die Ursache des Schadens oder des Mangels im Bereich der vom Vermieter überlassenen Räume liegt (Verteilung der Beweislast nach Gefahrenkreisen), wird vermutet, dass der Schaden vom Vermieter verursacht und verschuldet worden ist (vgl. z. B. BGH, Urteil vom 18-05-1994 - XII ZR 188/92).

Sie können sich aber entlasten.

Also kann hier in der Tat ein Verschuldensfall vorliegen, da hat Ihre Haftpflichtversicherung nicht ganz recht, so meine ich, was Sie ihr gegenüber äußern und bereden sollten.

Auch steht ein schuldhaftes Unterlassen hinsichtlich der nicht vorgenommenen Reinigung im Raume.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 30.04.2011 | 14:52

Vielen Dank. Nach meinem Verständnis müßte meine Haus- u. Grundbesitzerhaftpflichtversicherung eintreten (gesetzl. Haftpflicht aus Mietvertrag, ggf. Pflichtverletzung zur baulichen Instandhaltung). Wenn der Mieter Schadenersatzklage erhebt, übernimmt die Versicherung lt. Bedingungen die Prozeßführung - somit besteht also für mich kein Prozeßrisiko, oder?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.04.2011 | 14:59

Sehr geehrte Fragesteller,

richtig, die Versicherung müsste dieses hier abdecken. Der Mieter kann aber trotzdem gegen Sie direkt klagen, nur dass dann eben die Versicherung für diesen Fall einspringt.

Die Prozessführung ist genau mit der Versicherung abzustimmen.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.05.2011 | 08:42

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