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Ersatz Sichtschutzzaun an privater Grundstücksgrenze

19.03.2019 11:53 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Es besteht eine Grundstücksgrenze zwischen den Gärten eines Einfamilienhauses und eines 3 Familienhauses (Stadt München, Bayern). An dieser Grundstücksgrenze (Länge ca. 12m) steht seit Jahren ein ca. 1,80m hoher weißer Sichtschutzzaun aus Holz. Der Sichtschutzzaun existierte schon bevor das Einfamilienhaus gebaut wurde und das Mehrfamilienhaus seinen Eigentümer wechselte. Der Sichtschutzzaun wurde also von keinem der beiden aktuellen Eigentümer finanziert. Ob/wie die Kosten für den Zaun ursprünglich geteilt wurden, ist nicht bekannt.

Der Sichtschutzzaun steht mittig auf einem ca. 25cm breiten Betonfundament (Höhe ca. 20cm), das sich zu ca. 3/4 auf dem Grundstück des Mehrfamilienhauses und zu ca. 1/4 auf dem Grundstück des Einfamilienhauses befindet. Somit steht das Betonfundament und die Pfostenhalter auf beiden Grundstücken, wogegen sich der mittig montierte Sichtschutzzaun streng genommen ausschließlich auf dem Grundstück des Mehrfamilienhauses befindet.

Da der Zaun mit der Zeit morsch und optisch unansehnlich wurde (Farbe blättert ab, Pfosten sind wacklig, einzelne Latten sind herausgefallen), vereinbarten die beiden Eigentümer im Sommer 2018 mündlich, den Zaun durch einen adäquaten weißen Sichtschutzzaun (ähnliche Höhe, wiederum in weiß) zu ersetzen und die Kosten hierfür hälftig zu tragen. Beide Eigentümer haben entsprechende Angebote eingeholt und ausgetauscht. Zu diesem Zeitpunkt stand die Erdgeschosswohnung des Mehrfamilienhauses schon einige Zeit leer. Nachdem diese dann zeitnah vermietet wurde, hat der Eigentümer des Mehrfamilienhauses den Kontakt abrupt abgebrochen, so dass der Zaun nicht erneuert wurde.

Mittlerweile ist der Zaun so morsch, dass bei einem Herbst-/Wintersturm ein Sichtschutzelement (ca. 1,8x1,8m) aus der Verankerung gebrochen und in einen der Gärten gestürzt ist. Mehrere Pfosten sind so wacklig, dass der Zaun ein Sicherheitsrisiko darstellt und dringend erneuert werden muss.

Der Eigentümer des Einfamilienhauses möchte den bisherigen Zaun weiterhin durch einen adäquaten weißen Sichtschutzzaun ersetzen. Da weiße Sichtschutzzäune aus Holz kaum noch gefertigt werden (pflegeintensiv und teuer), schlägt er einen weißen Sichtschutzzaun aus Kunststoff vor, der langlebig ist und kaum Pflegeaufwand bedarf. Die Kosten für die günstigste Alternative von ca. €3.500 ist er weiterhin bereit hälftig zu teilen.

Der Eigentümer des Mehrfamilienhauses sieht das Haus rein als Kapitalanlage und möchte den Zaun nun nur noch möglichst günstig durch einen Maschendrahtzaun für ca. €1.000 ersetzen und hierfür die hälftigen Kosten tragen. Dies lehnt der Eigentümer des Einfamilienhauses ab, da dies entgegen der ursprünglichen Vereinbarung ist und die bisherige Optik und Privatsphäre wesentlich einschränken würde.

Der Garten des Mehrfamilienhauses darf ausschließlich durch den Mieter des Erdgeschosses benutzt werden. Für den Mieter war die bisherige Optik und Privatsphäre seines weitgehend uneinsichtigen Gartens ein wesentlicher Grund für die Entscheidung für diese Wohnung. Eine Vereinbarung bzgl. Optik oder Privatsphäre wurde bei Anmietung allerdings weder mündlich noch schriftlich getroffen. Der Mieter ging implizit davon aus, dass der Gesamteindruck der insgesamt hochwertigen Wohnanlage erhalten bleibt und präferiert eindeutig den Ersatz durch einen weißen Sichtschutzzaun. Der Mieter lässt im Garten seine zwei Hunde freilaufen und möchte auch deswegen einen möglichst hohen Zaun haben.

Ein Bebauungsplan ist nicht vorhanden. Es gibt keine vorherrschenden ortsüblichen Zäune, sondern eine Vielzahl an individuell angelegten Einfriedungen aus unterschiedlichen Materialien. Insgesamt handelt es sich dabei tendenziell eher um „halbhohe" Einfriedungen als um Sichtschutzzäune, es gibt aber auch „mannshohe" Mauern um alteingesessene Grundstücke herum. Maschendrahtzäune sind in der näheren Nachbarschaft kaum vorhanden.

Vor diesem Hintergrund bitte ich um Beantwortung der folgenden Fragen, möglichst mit Verweis auf die relevante Rechtsnorm bzw. entsprechende Urteile:

a) Ist der bisherige Sichtschutzzaun Eigentum von beiden Grundstücken (da das Betonfundament und die Pfostenhalter auf beiden Grundstücken stehen) oder gehört er zum Mehrfamilienhaus (da der mittig auf dem Betonfundament montierte Sichtschutzzaun streng genommen ausschließlich auf dem Grundstück des Mehrfamilienhauses steht)?

b) Kann der Mieter der Erdgeschosswohnung von seinem Vermieter verlangen, dass der marode Zaun erneuert wird? Kann er sich dabei ausschließlich auf das Sicherheitsrisiko berufen oder reichen hierfür auch die zahlreichen optischen Mängel, die den Gesamteindruck der insgesamt hochwertigen Wohnanlange beeinträchtigen?

c) Kann der Mieter ggü. seinem Vermieter auf einem adäquaten weißen Sichtschutzzaun bestehen, der in Höhe und Optik/Farbe dem bisherigen Zaun (ungefähr) entspricht? Ein Maschendrahtzaun würde die bisherige Optik und Privatsphäre des Anwesens/Gartens wesentlich beeinträchtigen.

d) Welches Vorgehen empfehlen Sie dem Mieter?

e) Kann der Eigentümer des Einfamilienhauses auf Erneuerung des maroden Zauns bestehen?

f) Kann der Eigentümer des Einfamilienhauses vom Eigentümer des Mehrfamilienhauses die hälftige Kostenbeteiligung an einem adäquaten weißen Sichtschutzzaun verlangen, der in Höhe und Optik dem bisherigen Zaun (ungefähr) entspricht?

g) Gilt der bisherige weiße Sichtschutzzaun nach so vielen Jahren (sicherlich über 10 Jahre) als ortsüblich bzw. besteht hierzu ein „Gewohnheitsrecht"?

h) Kann der Eigentümer des Einfamilienhauses die Errichtung eines Maschendrahtzauns ablehnen und/oder eine Kostenbeteiligung daran verweigern?

i) Falls der Eigentümer des Einfamilienhauses die Errichtung eines Maschendrahtzauns oder sonstigen „minderwertigen" Zauns ablehnt, kann dann der Eigentümer des Mehrfamilienhauses vom Eigentümer des Einfamilienhauses die alleinige Tragung der Gesamtkosten oder Mehrkosten verlangen?

j) Falls keine Einigung zwischen den Eigentümern erfolgt, kann der Eigentümer des Mehrfamilienhauses den Zaun ohne Zustimmung des Eigentümers des Einfamilienhauses ersetzen (zB durch einen Maschendrahtzaun)?

k) Welches Vorgehen empfehlen Sie dem Eigentümer des Einfamilienhauses?

Einsatz editiert am 20.03.2019 19:51:14

21.03.2019 | 20:08

Antwort

von


(261)
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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

haben Sie vielen Dank für Ihre Rechtsfrage, auf die ich Ihnen gerne im Nachfolgenden antworte.

a) Ist der bisherige Sichtschutzzaun Eigentum von beiden Grundstücken (da das Betonfundament und die Pfostenhalter auf beiden Grundstücken stehen) oder gehört er zum Mehrfamilienhaus (da der mittig auf dem Betonfundament montierte Sichtschutzzaun streng genommen ausschließlich auf dem Grundstück des Mehrfamilienhauses steht)?

Das Gesetz hält zu der Frage, wer Eigentümer der Grenzeinrichtung ist, keine Antwort parat. Es wird in der Rechtsprechung davon ausgegangen, dass Grenzeinrichtungen an der Grundstücksgrenze lotrecht zu teilen sind und die sich hieraus ergebenden Teile den jeweiligen Grundstückseigentümern gebühren. Dies ist recht theoretisch – in Ihrem Fall ist die Eigentümerstellung indes wohl praktisch nicht sonderlich relevant, da der alte Zaun vermutlich keinen nennenswerten Substanzwert mehr aufweist und da sich die beschriebene Streitigkeit weniger um die Eigentümerstellung, sondern vielmehr um die gemeinschaftliche Verwaltung der Grenzeinrichtung dreht.

b) Kann der Mieter der Erdgeschosswohnung von seinem Vermieter verlangen, dass der marode Zaun erneuert wird? Kann er sich dabei ausschließlich auf das Sicherheitsrisiko berufen oder reichen hierfür auch die zahlreichen optischen Mängel, die den Gesamteindruck der insgesamt hochwertigen Wohnanlange beeinträchtigen?

Der Mieter kann von dem Vermieter des Einfamilienhauses verlangen, dass der marode Zaun erneuert wird, da es sich hierbei um einen Mangel an der Mietsache handelt. Gerade bei hochwertigen Mietobjekten reicht eine bloße optische Beeinträchtigung der Mietsache aus:

Zitat:
Auch rein optische, für die technische Brauchbarkeit der Mietsache unschädliche Beeinträchtigungen können sowohl bei der Immobiliar- als auch der Fahrnismiete im Einzelfall einen Mangel darstellen. Entscheidend muss insoweit sein, ob eine bestimmte ästhetische Gestaltung des Mietobjekts nach den Parteivereinbarungen oder der Verkehrsanschauung die Voraussetzung für eine bestimmungsgemäße Objektnutzung ist. Jedenfalls bei der Vermietung hochpreisiger und exklusiver Gewerberäume mit Publikumsverkehr und entsprechenden Kundenerwartungen werden deshalb auch ohne eine explizite Regelung spätere Verunstaltungen durch umfangreiche Graffiti an der Außenfassade, Verkratzungen der Schaufenster („scratching") oder nicht fertiggestellte Außenanlagen als Mangel eingestuft.

(BeckOGK/Bieder, 1.1.2019, BGB § 536 Rn. 48)


c) Kann der Mieter ggü. seinem Vermieter auf einem adäquaten weißen Sichtschutzzaun bestehen, der in Höhe und Optik/Farbe dem bisherigen Zaun (ungefähr) entspricht? Ein Maschendrahtzaun würde die bisherige Optik und Privatsphäre des Anwesens/Gartens wesentlich beeinträchtigen.

Ob der Mieter vom Vermieter auf einen weißen Sichtschutzzaun bestehen kann, hängt zunächst von der mietvertraglichen Vereinbarung ab. Wenn im Mietvertrag dieser explizit vorgesehen ist, so kann die Herrichtung eines neuen vergleichbaren Sichtschutzzauns verlangt werden.

Wenn es hierzu keine Vereinbarung gibt, so schuldet der Vermieter zumindest eine beim Vertragsschluss vorliegende Ausstattung "mittlerer Art und Güte", d.h. es muss sich nicht zwangsläufig um einen weißen Sichtschutzzaun handeln, jedoch muss eine vergleichbare Einrichtung geschaffen werden. Ein Maschendrahtzaun wird diesem Erfordernis meiner Einschätzung nach nicht gerecht, liegt dieser doch weit unter dem Standard eines weißen Sichtschutzzauns.

d) Welches Vorgehen empfehlen Sie dem Mieter?

Meine Empfehlung ist es, von dem Vermieter die Herstellung ordnungsgemäßer Zustände zu verlangen. Sofern der Vermieter dem keine Folge leistet, bestehen zwei Möglichkeiten. Zum einen kann die Miete verhältnismäßig gemindert werden. Zum anderen kann – und dies ist anzuraten, wenn dem Mieter am Vorhandensein eines Sichtschutzzauns gelegen ist – auch auf entsprechende Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten gegen den Vermieter geklagt werden.

e) Kann der Eigentümer des Einfamilienhauses auf Erneuerung des maroden Zauns bestehen?

Die beiden Grundstückseigentumer verwalten die Grenzanlage gemäß § 922 BGB gemeinschaftlich. Somit müsste von dem Eigenütmer des Mehrfamilienhauses die Zustimmung eingeholt werden. Wenn dieser die Zustimmung verweigert, hat der Eigentümer des Einfamilienhauses zumindest einen einklagbaren Anspruch auf eine dem Interesse beider Eigentümer entsprechende Verwaltung der Grenzanlage, s. hierzu weiterführend meine Antwort zu Ihrer Frae unter g).

f) Kann der Eigentümer des Einfamilienhauses vom Eigentümer des Mehrfamilienhauses die hälftige Kostenbeteiligung an einem adäquaten weißen Sichtschutzzaun verlangen, der in Höhe und Optik dem bisherigen Zaun (ungefähr) entspricht?

Die Kosten für die Instandhaltung der Grenzanlage hat jeder Nachbar je zur Hälfte zu tragen.

g) Gilt der bisherige weiße Sichtschutzzaun nach so vielen Jahren (sicherlich über 10 Jahre) als ortsüblich bzw. besteht hierzu ein „Gewohnheitsrecht"?

Grenzanlagen genießen einen umfassenden Bestandsschutz, solange ein Nachbar an ihrem unveränderten Fortbestand ein Interesse hat (BeckOGK/Vollkommer, 1.12.2018, BGB § 922 Rn. 6). Dieses Interesse muss nicht unbedingt wirtschaftlich begründbar sein, auch ästhetische Interessen sind geschützt.

h) Kann der Eigentümer des Einfamilienhauses die Errichtung eines Maschendrahtzauns ablehnen und/oder eine Kostenbeteiligung daran verweigern?

Wenn man davon ausgeht, dass die Errichtung eines Maschendrahtzauns nicht im beiderseitigen Interesse ist (Stichwort: gemeinschaftliche Verwaltung), kann der Eigentümer des Einfamilienhauses seine Zustimmung verweigern. Wenn der Eigentümer des Mehrfamilienhauses dann eigenmächtig den Zaun errichtet, muss sich er Eigentümer es Einfamilienhauses hieran kostenmäßig nicht beteiligen.

i) Falls der Eigentümer des Einfamilienhauses die Errichtung eines Maschendrahtzauns oder sonstigen „minderwertigen" Zauns ablehnt, kann dann der Eigentümer des Mehrfamilienhauses vom Eigentümer des Einfamilienhauses die alleinige Tragung der Gesamtkosten oder Mehrkosten verlangen?

Sofern die Errichtung eines höherwertigen Zaunes eine dem Interesse beider Eigentümer entsprechende Verwaltung der Grenzanlage ist, so haben sich beide Eigentümer hälftig zu beteiligen.

j) Falls keine Einigung zwischen den Eigentümern erfolgt, kann der Eigentümer des Mehrfamilienhauses den Zaun ohne Zustimmung des Eigentümers des Einfamilienhauses ersetzen (zB durch einen Maschendrahtzaun)?

Der Eigentümer des Mehrfamilienhauses dürfte allenfalls einen Zaun vorbehaltlich baurechtlicher Regelungen eigenmächtig auf seinem eigenen Grundstück aufziehen, jedoch nicht als Grenzzaun.

k) Welches Vorgehen empfehlen Sie dem Eigentümer des Einfamilienhauses?

Dem Eigentümer des Einfamilienhauses empfehle ich, seine Interessenlage dem Eigentümer des Mehrfamilienhauses deutlich zu machen und auf eine Zustimmung dessen hinzuwirken. Im Sinne einer friedvollen nachbarschaftlichen Beziehung ist dabei nach Möglichkeit von einer Eskalation/vorschnellen Klageerhebung abzusehen. Sofern dem Eigentümer des Einfamilienhauses an dem Aufbau eines Sichtschutzzaunes viel gelegen ist, so wird er für sich eine Abwägungsentscheidung treffen müssen, ob für ihn die Errichtung eines Zaunes entsprechend der alten Grenzeinrichtung so wichtig ist, dass er ein Gerichtsverfahren mit seinem Nachbarn in Kauf nimmt.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kianusch Ayazi, LL.B. (Bucerius Law School)
- Rechtsanwalt -


Rückfrage vom Fragesteller 25.03.2019 | 21:48

Sehr geehrter Herr Ayazi,

vielen Dank für Ihre kompetente Antwort. Ich möchte gerne sichergehen, dass Ihre Ausführungen richtig verstehe, und habe deshalb folgende Verständnisfragen:

1) In ihrer Antwort zu c) schreiben Sie, dass der Mieter einen Anspruch auf eine „vergleichbare Einrichtung mittlerer Art und Güte" hat, wenn im Mietvertrag hierzu nichts vereinbart ist. Ich interpretiere das so, dass der neue Zaun wiederum ein Sichtschutzzaun mit einer ähnlichen Höhe sein muss, da er sonst für die bisherige Verwendung als Sichtschutz nicht geeignet ist. Richtig?

2) Die anderen Grundstückgrenzen des Gartens des Mehrfamilienhauses sind ebenfalls mit einem (halbhohen) weißen Zaun eingezäunt. Es besteht also eine einheitliche weiße Optik der Einfriedung des Mehrfamilienhauses (und somit des Gartens des Mieters). Kann der Mieter auf dieser Basis einen Sichtschutzzaun wiederum in weiß verlangen, weil sonst die einheitliche Optik verändert/gestört wird?

3) Zu g): Der Eigentümer des Einfamilienhauses hat in der Tat ein großes Interesse am „unveränderten Fortbestand" der Nutzung/Funktionalität und Optik der bisherigen Grenzanlage. Allerdings ist der bisherige Sichtschutzzaun ja kaputt und kann somit streng genommen nicht „fortbestehen" bzw. erhalten/instandgehalten werden, sondern sowohl die Pfosten als auch die Sichtschutzelemente müssen ersetzt werden. Kann der Eigentümer des Einfamilienhauses auf dieser Basis auf einen Ersatz durch einen optisch gleichwertigen Sichtschutzzaun bestehen (d.h. sowohl in gleicher Höhe wegen Sichtschutz als auch wiederum in weiß aufgrund der hellen, freundlichen Optik)? Genau da besteht ja leider der Interessenskonflikt bei der gemeinsamen Verwaltung der Grenzanlage.

4) Für einen weißen Zaun ist das bisherige Material aus Holz nicht mehr zeitgemäß. Alle Fachhändler empfehlen unisono einen Zaun aus weißem Kunststoff aufgrund des geringeren Pflegeaufwands und der geringeren Kosten im Vergleich zu einem Holzzaun bei gleichzeitig höherer Lebensdauer. Kann der Eigentümer des Einfamilienhauses auf dieser Basis einen Sichtschutzzaun aus weißem Kunststoff verlangen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25.03.2019 | 23:05

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Rückfragen.

Zu 1)
Das sehen Sie richtig. Wenn dem Mieter das Mietobjekt nicht mehr im ursprünglichen Zustand überlassen werden kann (z.B. weil der Zaun ausgetauscht werden muss), so soll es zumindest von der Funktionalität her keine negativen Abweichungen geben. Dies kann im vorliegenden Fall wohl nur durch einen vergleichbaren Sichtschutzzaun sichergestellt werden.

Zu 2)
Optische Mängel können als mietrechtlicher Mangel (d.h. als eine Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit) gelten, allerdings nur dann, wenn diese nicht unerheblich sind. Ein neuer Zaun, der lediglich in der Farbgebung von den sonstigen Zäunen abweicht, fällt meines Erachtens nicht zwangsläufig hierunter. Es lässt sich hier je nach Einzelfall in beide Richtungen argumentieren, sodass hier die Erteilung von verbindlichem Rechtsrat schwer möglich ist. Wenn der neue Zaun jedoch in ästhetischer Hinsicht deutlich hinter dem ursprünglichen Zaun zurückbleibt bzw. die Gestaltung des Gartens in erheblichem Maße stört, kann von einem Mangel ausgegangen werden.

Zu 3)
Auf den von Ihnen beschriebenen Fall der Zerstörung einer Grenzeinrichtung gehen die gängigen Gesetzeskommentare nicht ausdrücklich ein; auch Rechtsprechung findet sich hierzu nicht. Meiner Rechtsauffassung nach kann jedoch der "Fortbestand" einer Grenzanlage nicht von der Zufälligkeit abhängen, ob die Grenzanlage in einem Maße beschädigt wurde, welches die Reparatur und den "Fortbestand" im Wortsinne noch zulässt, oder ob die Grenzanlage irreparabel beschädigt wurde und daher komplett ersetzt werden muss. Geschützt werden soll durch den Rechtsgedanken des Bestandschutzes schließlich nicht der Fortbestand der konkreten Grenzanlage, sondern vielmehr abstrakt ihre Gestaltungsweise. Damit dürfte der Aufbau eines optisch gleichwertigen Sichtschutzzauns verlangt werden.

Zu 4)
Zur Beantwortung diese Frage zitiere ich zunächst die einschlägige Kommentierung:

Zitat:
Die Nachbarn verwalten die Grenzanlage gemeinsam (§ 922 S. 4 iVm § 744). Notwendige Maßnahmen zur Erhaltung der Einrichtung darf ein Nachbar auch alleine ausführen lassen (§ 747 Abs. 2). Über alle weiteren (dh zweckmäßigen) Maßnahmen müssen sich die Nachbarn verständigen (§ 745). Allerdings hat jeder Nachbar gegen den anderen nach § 745 Abs. 2 einen Anspruch auf eine billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung. Zu den Verwaltungsmaßnahmen zählen insbesondere auch bauliche Maßnahmen an der Grenzeinrichtung, welche diese verändern. Der Anspruch auf eine billige Verwaltung kann das Recht umfassen, die Grenzeinrichtung in einen den heutigen Anforderungen und Anschauungen entsprechenden Zustand zu versetzten.

(BeckOGK/Vollkommer, 1.12.2018, BGB § 922 Rn. 6)


Da im vorliegenden Fall ein neuer Zaun her muss, erscheint es auf Grundlage Ihrer Angaben zu Kunststoffzäunen im Hinblick auf Pflege und Kosten nur billig, dass sich die Eigentümer auf die Anschaffung eines solchen verständigen und kaum vertretbar, sich für einen Zaun zu entscheiden, der einen höheren Pflege- und Kostenaufwand mit sich bringt.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kianusch Ayazi, LL.B. (Bucerius Law School)
- Rechtsanwalt -

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