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Errichtung eines Balkons über einem KFZ-Stellplatz

| 11.03.2013 17:19 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Verjährung Unterlassungsanspruch Sondernutzungsrecht

Vor einer Woche habe ich eine Eigentumswohnung erworben. Die Wohnung liegt im Hochparterre eines mehrstöckigen Hauses und wurde in den letzten Wochen durch die Vorbesitzerin renoviert. Ein Teil der Renovierungsarbeiten bestand darin einen Balkon zum Innenhof zu errichten. Ich habe die Wohnung mit Balkon gekauft.

Nun wurde ich von einem anderen Eigentümer der Gemeinschaft kontaktiert, der mir mitgeteilt hat, dass er sein Sondernutzungsrecht auf einen KFZ-Stellplatz, welcher sich direkt unter dem neu errichteten Balkon befindet, nicht mehr nutzen kann. Die Balkone der anderen, über meiner Wohnung befindlichen Wohnungen existieren schon seit 6 Jahren. Die dazugehörigen Stahlträger, an denen die Balkone befestigt sind, stehen seit dem auf den besagten KFZ-Stellplatz. Bereits durch diese Stahlträger konnte, meiner Meinung nach, der KFZ-Stellplatz nicht mehr genutzt werden. Lt. Angabe der Vorbesitzerin, wurde der Stellplatz nicht genutzt. Die Errichtung des Balkons wurde bereits vor Jahren durch die Eigentümergemeinschaft genehmigt.

Vor 6 Jahren wurde von der Vorbesitzerin meiner Wohnung angeboten, dass der besagt KFZ-Stellplatz mit einem zweiten KFZ-Stellplatz, für welchen ich das Sondernutzungsrecht zusammen mit meiner neuen Wohnung erworben habe, zusammengelegt wird. Die Vorbesitzer konnten sich aber nicht einigen und die entsprechende Änderung in der Teilungserklärung wurde nicht vollzogen.

Meine Frage:
Kann ich gezwungen werden den Balkon zu entfernen?
Sollte ich versuchen das Sondernutzungsrecht an dem nicht mehr nutzbaren KFZ-Stellplatz zu erwerben?
Muss die Teilungserklärung geändert werden, insofern, dass das Sondernutzungsrecht auf den nicht mehr nutzbare KFZ-Stellplatz entfällt und hat der Eigentümer, welcher momentan das Sondernutzungsrecht für diesen Stellplatz hat, dann ein Recht auf Schadenersatz?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Soweit in der Tat nachweisbar ist, dass bereits durch den Stahlträger, der auch die anderen Balkone stützt, die Nutzung des Stellplatzes beeinträchtigt ist, wäre es Sache des angeblich betroffenen Miteigentümers (der das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz hat) gewesen, dagegen vorzugehen.

Zudem liegt ja ein Beschluss der Wohnungseigentümergesellschaft vor.

Dieser Beschluss hätte auch damals von dem Betroffenen binnen Monatsfrist vor dem Amtsgericht angefochten werden müssen, was wohl nicht geschehen ist.

Es sollte vorliegend die Einrede der Verjährung/Verwirkung schriftlich erhoben werden:
Wohnungseigentümer müssen nämlich darauf
achten, Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche gegen andere Eigentümer frühzeitig geltend zu machen und durchzusetzen. Im Einzelfall kann sonst neben der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren Verwirkung drohen.

Als Anspruchsgrundlage kommen §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht. Danach kann zwar jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums und damit auch derjenigen Flächen, an denen ihm ein Sondernutzungsrecht zusteht, verlangen, der den Vereinbarungen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, namentlich der Teilungserklärung, enthaltenen Zweckbestimmung nach billigem Ermessen entspricht und daher auch ein Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch.

Aber dieses unterliegt der dreijährigen Regelverjährungsfrist, § 195 BGB.

Nach meiner ersten Einschätzung ist der Anspruch daher verjährt.

2.
Insofern erübrigt sich an sich der Kauf des nicht mehr nutzbaren KFZ-Stellplatzes.

3.
Die Teilungserklärung wäre meines Erachtens aber jedenfalls zu ändern, zumindest klarstellend.

Vor diesem Hintergrund sollte eine Vereinbarung der WEG getroffen werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.03.2013 | 19:31

Das hilft mir sehr weiter.
Eine Frage noch, was genau meinen Sie mit "Es sollte vorliegend die Einrede der Verjährung/Verwirkung schriftlich erhoben werden".

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.03.2013 | 19:42

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Sie sollten dem betroffenen Eigentümer gegenüber ein Schreiben zusenden und ihm darin anhand meiner obigen Darstellung die Ablehnung seiner Ansprüche klar machen und gegen deren Geltendmachung z. B. schreiben: "{Im Übrigen] sind die Ansprüche verjährt und verwirkt, was ich als Einrede hiermit erhebe."

Falls dieses nicht allein weiterhelfen, empfehle ich unbedingt, einen Anwalt Ihrer Wahl mit der Sache zu betrauen, um unnötige Weiterungen zu vermeiden.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 11.03.2013 | 19:36

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

eine Ergänzung noch:
Die vermeintliche Beeinträchtigung müsste zudem von dem Betroffen detailliert begründet werden, inbesondere warum diese erst jetzt gegeben sein soll.

Ein Recht auf Schadensersatz kann ich auf den ersten Blick wie gesagt nicht erkennen.

Selbst in diesem nicht wahrscheinlichen Fall könnten Sie sich dann aber noch schadlos bei der Verkäuferin halten, da Sie schließlich die Wohnung mit Balkon gekauft haben.

Falls Sie Nachfragen haben, können Sie sich gerne jederzeit an mich wenden - eine ist hier auf diesem Portal kostenlos. Ich antworte Ihnen sodann ergänzend.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 11.03.2013 4,8/5,0
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