Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
495.393
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Erneute Wohnnutzung im Aussenbereich - Brandenburg

| 20.11.2015 04:59 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Guten Tag,

ich beabsichtige ein Gebäudeensemble im Aussenbereich in Brandenburg zu kaufen.

Das Haupthaus mit ca. 400m2 Wohnfläche verfügt über DREI Wohnungen, von denen mindestens eine bis vor einem Jahr bewohnt war.

Zusätzlich steht auf dem Ensemble ein Bungalow, (derzeit verpachtet) der seit 25 Jahren zu ständigen Wohnzwecken genutzt wird.

Alle Wohngebäude sind an alle Medien angeschlossen, einschließlich Abwasser (!).

Das Gebäude um das es hier geht ist ein zweites Wohnhaus mit ebenfalls DREI Wohnungen, von dem nicht ganz klar ist, wann es zuletzt bewohnt war, es steht vermutlich seit ca. 10 Jahren leer. Auch dieses Gebäude ist an alle Medien angeschlossen.

Im Übrigen gibt es noch zwei (unbewohnte) Scheunen und mehrere Unterstände für Tiere.

Das Gebäudeensemble war ursprünglich eine Wassermühle, wird aber seit ca. den 1960er Jahren nicht mehr als solche genutzt, sondern diente seither ausschließlich zu Wohnzwecken. Insofern besteht schon seit geraumer Zeit keine gewerbliche/ landwirtschaftliche Nutzung mehr. Das scheint aber die Nutzungsgenehmigung (im Aussenbereich) nicht tangiert zu haben. Zumal alle Wohnhäuser. (Haupthaus und Bungalow) - mit Ausnahme eben des zweiten Wohnhauses - durchgehend von zwischen zwei und vier Parteien bewohnt waren.

Das Gebäude wurde zu DDR Zeiten rechtmässig errichtet und ist auch heute keine Ruine, sondern wäre nach grundlegenden Renovierungsarbeiten sofort wieder bewohnbar. Das Dach ist dicht und es verfügt nach wie vor über Wasser/ Abwasser/ Strominstallationen und Heizkörper etc. Tatsächlich befindet sich sogar ein Teil der Heizungsanlage des Haupthauses in diesem Nebengebäude.

Meine Frage ist nun, ob einer erneuten Nutzung dieses zweiten Wohnhauses zu Wohnzwecken für nun jedoch nur noch ZWEI Parteien der längere Leerstand prinzipiell entgegensteht. Da keine Nutzungsänderung angestrebt wird, wie dies z.B. bei einer vormals zu Wohnzwecken nicht genutzten Scheune im Aussenbereich der Fall wäre, sollte dies trotz der derzeit nicht genau zu rekonstrueierenden Dauer des Leerstandes doch eigentlich kein Problem darstellen - oder doch?

Kann man das Gebäude nach Kauf sofort renovieren, oder muss man einen erneuten Bauantrag stellen?

M.a.W. - ist eine erneute Nutzung des Gesamtensembles zu Wohnzwecken für ca. VIER Parteien (zu DDR Zeiten: bis zu SECHS Parteien) möglich oder nicht? Welche Gründe könnten einer Genehmigung entgegenstehen?

Vielen Dank für Ihre Antwort!


Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten

Sehr geehrter Ratsuchender,


zunächst sollten die die Baugenehmigungen und auch die ausgewiesene Nutzung genau prüfen.

Denn jede Abweichung, auch hinsichtlich der Nutzung, kann dazu führen, dass die von Ihnen beabsichtigte Nutzung (so vernünftig sie auch erscheint) untersagt wird, da es eben der sensible Außenbereich ist.

Das gilt auch dann, wenn Sie nun statt drei zwei Wohnungen mit dem Umbau schaffen, da das dann schon eine wesentliche Änderung darstellen kann (wenn Sie einen unvernünftigen Sachbearbeiter beim Bauamt haben).


Durch den jahrelangen Leerstand werden Sie sich nicht auf einen möglichen Bestandschutz berufen können, so dass es eben - siehe oben- auf die genaue Baugenehmigung und auch Nutzungsgenehmigung ankommt.

Aber auch bei Vorliegen der Genehmigungen könnte der (unvernünftige) Sachbearbeiter bei der Baubehörde einer Wiederaufnahme der Wohnnutzung widersprechen.

Insoweit sollten Sie vorsichtig sein, wenn Sie meinen, die Nutzungsgenehmigung sei durch eine offenbar vor Jahren erfolgte Nutzungsänderung nicht tangiert. Durch die Nutzungsänderung kann (je nach erteilter Genehmigung) es dazu gekommen sein, dass jahrelang eine ungenehmigte Nutzung ggfs. GEDULDET wurde - zulässig wird die geänderte Nutzung dadurch aber keineswegs und sie könnte auch von der Behörde nach so langer Zeit dann untersagt werden (wenn nicht spezielle Einschränkungen für die Untersagung gegeben wären, was aber nur im Einzelfall selten vorkommt).



Um sicher zu gehen, ob das geplante Vorhaben umsetzbar ist, wäre es nur möglich, eine Bauvoranfrage zu stellen.

Würde diese in Ihrem Sinne beschieden werden, könnte davon dann nicht abgewichen werden, sofern Gebäude und Nutzung nicht gravierend im Rahmen der beabsichtigten Sanierung erfahren.


Gerade im sensiblen Außenbereich, bei Leerstand, Nutzungsänderung und Sanierung ist letztlich nur so eine Voranfrage er einzig sichere Weg.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


Wir
empfehlen

Die Anwalt Flatrate

Sie müssen sich neben Ihrer Arbeit auch noch um rechtliche Fragen und Belange kümmern? Das raubt Zeit und Nerven. Für Sie haben wir die Flatrate für Rechtsberatung entwickelt.

Mehr Informationen
Bewertung des Fragestellers 22.11.2015 | 22:12

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Soweit alles klar. ich bin mir allerdings nicht darüber im Klaren, ob der Anwalt ganz genau hingesehen hat, denn aller Wahrscheinlichkeit nach geht es ausgesprochen NICHT um eine Nutzungsänderung, da das betreffende Gebäude IMMER SCHON zu Wohnzwecken genutzt und dafür gebaut wurde. Leider finden sich dazu aber vermutlich keine Unterlagen mehr, die diesen Umstand wirklich belegen können. Insofern ist der Vorschlag des Anwaltes, eine Bauvoranfrage zu stellen, um auf der sicheren Seite zu sein, wohl tatsächlich der einzig gangbare Weg, um Rechtssicherheit herzustellen...

Vielleicht wäre aber zumindest eine Einschätzung noch gut gewesen, was im Falle von vorliegenden Unterlagen aus denen das oben Vermutete hervorgeht, tatsächlich Rechtslage ist... "
Stellungnahme vom Anwalt:
Der Rechtsanwalt hat schon genau hingeschaut und den Unterschied zwischen drei Wohnungen und zwei (beabsichtigten) Wohnungen festgestellt, so dass es insweit sehr wohl zu einer Nutzungsänderung kommt.

Aber wenn man lieber bewertet, als die Nachfragefunktion nutzt, gleichwohl ohne Nachfragen die Ausführlichkeit bemängelt, dient so eine Bewertung wohl doch eher der Egobefriedigung.
FRAGESTELLER 22.11.2015 4/5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 63204 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Danke für die schnelle und informative Antwort. Hat mir sehr geholfen ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
sehr schnelle und kompetente Antworten! Vielen Dank! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
rasche und kompetente Beantwortung meiner Fragen. Genau das wollte ich. Vielen Dank. ...
FRAGESTELLER